2020年賣地收入急插72%。為庫房進帳的369億元，竟不如2019年一幅西九高鐵站上蓋商業地。賣地收入急跌，原因之一可能是全球疫情帶來更大經濟不確定性窒礙投資意慾。更令人擔心的結構性問題，是政府的土地儲備買少見少。
回顧去年的賣地數據，共售出的11幅官地當中，有10幅主要位於非核心地段，成交價只介乎8590萬元至56億元。大型填海計劃，具爭議性之餘亦遠水難救近火。不要誤會，遠水難救近火不等於我們今天不用考慮大型填海計劃。千里之行始於足下，明日大嶼是否值得投資，等到明日才考慮，只會明日復明日。要估算明日大嶼的成本效益，方法之一是聘請有公信力的學者專家撰寫顧問研究報告。更可靠的方法，可能是透過市場測試。類似早前王兟先生建議的「創新公私營合作」，最吸引的地方是透過公開市場及私營基金管理公司集資，真金白銀的投資者認為計劃不夠吸引，是不會倒錢落海的。
善用市場，除了明日大嶼，還有今日祖堂。
幫祖堂地算算帳
明日大嶼，構思之中能為香港帶來1000公頃新土地，面積與傳媒報道各大型發展商擁有的新界農地相約。經濟學眼中，新界農地卻並非完整的私有財產，因為農地的使用權不包括提供住宅。加快農地改劃審批程序，其實是完善土地產權提升資源效益。把農地轉為住宅用地，不但增加後者的供應，還能夠透過補地價增加政府收入，彌補政府賣地收入隨土地儲備下降帶來的結構性公共財政問題。今屆的《施政報告》，其實已提及審批要理順從簡加強協調：「全力覓地造地的同時，我們也要加快土地發展程序，因為政策不協調、審批繁複冗長，直接拖慢『生地』變『熟地』和住宅落成速度。」未有正視的，是加快土地發展程序的一大障礙是新界祖堂地的產權問題。
什麼是祖堂地？全港現有祖堂地的數目及面積又是多少？
第二個問題，去年立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員謝偉銓在立法會會議上已經問過。當時民政事務局局長劉江華的書面答覆如下：
「政府並沒有全港現有祖／堂土地的數目及面積的相關資料；根據記錄，民政專員過去五年就超過300個出售祖／堂土地的申請給予同意，政府亦沒有有關申請涉及土地的面積及售後用途等資料。我們希望再次強調，祖／堂的性質屬私人機構，而出售祖／堂土地是祖／堂的決定。」
再翻查資料，有報道指目前估計佔地達2400多公頃的祖堂地遍布新界各區！換句話，由約7300個祖堂持有的祖堂地，面積較構思之中明日大嶼和四大發展商持有的約1000公頃農地加起來還要大！
然而，可能是業權分散或其他原因，祖堂地的發展潛力一直不被重視。祖堂地面對的挑戰，其實又比發展一般農地難上十倍以上，原因是祖堂地的產權比一般農地更不完整。
祖堂地出售門檻高皆因私產不全
權利界定，是市場交易一個必需的前奏。經濟學私有產權的定義，由三種權利組合：私人使用權、私人收入享受權、自由轉讓權。想善用市場，土地的三種權利必需清楚界定。
最近，謝偉銓議員建議，把目前100%持份者同意才可出售的祖堂地門檻降低至80%。然而，有意見認為祖堂土地是私有產業，產權受法律保障，不可因某些情況而強迫祖堂出售土地。
回說第一個問題。什麼是祖堂地？祖堂地，是泛指由傳統組織（例如家族或堂）而非個人擁有的新界鄉村土地。由家族或堂擁有，亦即一個氏族共同擁有的財產，因此祖堂地亦俗稱為「阿公地」。既是「阿公」的，祖堂地其實算是私有產業嗎？
根據第97章《新界條例》第15條「“堂”等的司理的註冊」，條例並沒有訂明出售祖堂土地的門檻或政府處理同意出售祖堂土地申請的程序。另一方面，民政事務專員卻有法定權力就祖堂委任司理或出售土地的決定給予同意。問題是，祖堂的性質雖屬私人機構，目前出售祖堂地時祖堂的註冊司須取得當區民政事務專員代民政事務局長發出的同意書，而專員只會在所有持份者同意下才會發出同意書。
是的，祖堂屬私人機構；然而，祖堂地又是「阿公」的。祖堂既沒有大股東，民政專員更不是行政總裁。祖堂地的產權，更像一個氏族之內的「公共財產」（common property）。祖堂地的收入享受權屬於氏族的子孫後代，這是新界原居民的傳統。租堂地私產不全卻有兩大原因，祖堂地的使用權不但像其他農地一樣受政府規劃所限，祖堂地的轉讓權比農地更受風俗約制。
降低出售門檻減少租值消散
一件本來可以是珍貴的資產，因為是「公共財產」，在競爭下其價值大跌，是產權經濟學上所謂的「租值消散」。完整私有產權對經濟發展的重要性，今天是老生常談。日本明治維新的例子，容許私用的土地加上自由轉讓權，經濟發展一日千里有目共賭。今天的新界祖堂地，部分只用作停車場及倉庫，都是租值消散的表現。要善加運用，首要條件就是完善祖堂地的產權界定。
把出售門檻由100%持份者降至80%，是減少租值消散方法之一。《新界條例》其實沒有訂明每位持份者必須一致同意才可出售祖堂地。當一些宗族有數以千計的成員，而不少還是身處海外，要獲得每位持份者同意的交易費用是天文數字。想在《新界條例》下減少這交易費用，同時尊重原居民的傳統習俗，以每房為單位清楚界定轉讓權來表達出售意願，是一個合乎經濟邏輯的做法。
說過了，政府賣地收入會隨土地儲備買少見少。完善祖堂地的使用權和轉讓權，更可透過補地價增加政府收入解決財赤問題。今日祖堂，還等什麼？
原刊於《信報》，本社獲作者授權轉載。
