作者按：深圳經濟特區成立40周年，國家主席習近平南下出席慶祝大會兼發表講話。筆者特意邀請中原地產創辦人施永青，以及《明報》投資及地產版資深主編陸振球出席《何民傑會客室》網上節目，評論習近平南巡對香港有何啟示、深圳40年改革開放的得失、以及香港和大灣區，尤其深圳的地產展望。現將部分精彩內容節錄成文字與讀者分享。
何民傑：深圳過去40年由小漁村變成GDP超越香港的國際大都會，兩位嘉賓對此有何看法？
陸振球：十年前深圳的GDP只及香港的一半，約兩年前更已超越香港，深圳過去20年的複式增長平均有20%，有人形容為世界八大奇蹟以外的奇蹟，全球罕見。深圳是一個外向型的城市，受着中美貿易戰等因素影響，過去兩年發展難免遇着樽頸，習主席近日開始談及「內循環」，深圳未來要更上一層樓，要有新的動力及點子。
施永青：深圳的成功與過往鄧小平南巡關係不大，最重要是過去改革開放的背後理念，改革開放最重要是引入市場經濟，同時進行產權改革，城市容許設有民企，有企業之間在競爭，產品要做物有所值，這才令社會進步。改革開放同時樣讓小部人富起來，這是中國改革以來一個重大的轉變，這套實驗集中在深圳進行，容許深圳比其他地方有更特殊的政策。我初時對深圳的政策抱有懷疑，擔心深圳會成為一個大白象，我在九十年代初先選擇在上海及北京設辦事處，過幾年才進駐深圳，現在回想，當然是看漏眼。政策締造的大環境，引擎始終要燒燃油，燃油是中國人民希望改善生活，這個動力是相當之大。
何民傑：你們看樓市這麼多年，深圳樓價有否機會超越香港？
陸振球：反映本港樓價走向的中原樓價指數近三年都處於高位，水位沒有下跌，但仍只是橫行，但深圳則不斷破頂，中港兩地很大分別。
深圳生產力跑贏香港
施永青：深圳樓價上升快的時候兩、三年一個開，慢的時候五、六年一個開。
陸振球：深圳的土地多於香港，推動樓價上升不單依靠供應短缺，而是國民經濟每年複式增長20%，絕對是一個誇張的數字。七八十年代的香港，當時利息高達十多厘，但沒有問題，因為當時一年薪金可以增加20%，現在可能幾年都加不到一次人工，香港的加薪幅度已慢慢墮後，深圳每年薪金增加薪超過10%是好平常的事，因此能推動深圳樓價起飛，這亦反映深圳的生產力已跑贏香港。
何民傑：留意習近平主席的講話，除了讚揚深圳過去40年的改革外，講話另一重點提到，港澳應要與深圳發展有更好的融合。
施永青：深圳做得好，其實要總結經驗究竟好在那裏。要研究深圳能夠騰飛的原因，否則未必能將經驗推廣。我贊成中國要有多些西方聽得明白，容易接受的觀念去說話，並非講完之後發現非我同類。深圳做得好，最主要原因是給人民自由，有搵工的自由，有創業的自由，深圳人有得選擇，有自由，令自己的強項有更好的發揮，國家害怕給了人民自由會令政權不穩，那便不敢講自由，西方國家便視你為異類。
何民傑：其中一個自由是自由流動，自由居住，吸引全國各省的人材。對比香港這十年的思維，香港是否開倒車？
施永青：香港目前是倒退，不希望移民來香港，有人來才有競爭。要靠保護主義保護自己就沒有前途了。
何民傑：深圳改革開放40年，有40名代表人物獲表揚，其中一人為港人胡應湘，因羅湖口岸、皇崗口岸，以及許多接駁深圳省市的收費公路，均是由胡應湘投資興建。在香港思維，任何基建都應該由政府興建。胡應湘當年引入的概念相當新，即西方所稱的私有化的公營服務或民營化，加速深圳的城市化。
施永青：香港現在反對這些項目，一聽到有私人參與，便象徵為官商勾結。明日大嶼同樣反對私人參與。
何民傑：發展局局長黃偉綸近日亦提出，明日大嶼可引入第一城模式，即當年本地華資企業合資填海，再將部分土地交予發展商建樓，政府便不用投入大量公帑進行填海。
施永青：一個政府政策合宜，讓人民努力得到回報已經足夠，不用送這些、送那些。現在香港人習慣伸手要這樣、要那樣，政府在這方面不需要滿足他們太多，而是要製造機會給人民發展。
何民傑：大家都估算，《施政報告》延後宣布，特首林鄭月娥會向北京爭取什麼優惠政策。土地會否其中一項，或國家負責填海呢？
施永青：我不反對填海，早便提出香港不能排除填海造地的可能性。至於填海是否最快、最有效的方法呢？我個人認為不是，香港其實有大量土地，只要將土地重新規劃便可以，包括改土地用途，改地積比率，便可產生很多土地。我贊成千帆並舉，從多個途經造地。
何民傑：港大副校長王于漸接受報章訪問時提到，和深圳有機連結的措施為重置葵涌貨櫃碼頭，釋放葵涌寶貴的用地，同時可以和大灣區的鹽田碼頭合併，或在香港的新填海區、或其他地方重建一個超級貨櫃碼頭。
施永青贊成搬貨櫃碼頭
施永青：我都贊成搬貨櫃碼頭，但目前本土主義太盛的時候，搬到香港範圍土地，總好過搬往大灣區。
陸振球：可分兩個階段，首先可考慮屯門碼頭再填海，第二個階段，所謂五十年不變的邊界已過了20多年，要部署將來的邊境可能會消失。
施永青：大灣區要起到協同效應，大灣區的人流、物流、資金流、訊息流都要相對自由通暢，協同效應才會出現。我贊成香港一些有特殊性的東西要保留，長遠這些特殊性在內地好多其他地方都會出現，這對中國才有好處。只是得一個香港並不足夠。若國家要我出謀獻策，最好便是設法將深圳變成另一個香港。
何民傑：習主席肯定深圳過去40年的改革，如何預測深圳未來十年的樓價？會否跑贏香港。
施永青：我認為中國面臨歷史上少有一次的變局，嚴重些可能是一次危機，可以產生災害，好的可能推動脫胎換骨，所以要預測十年後如何，真的不容易。我認為變數相當大，純由趨勢來分析，中國是勝過美國，中美角力未來將主導全國世界。
陸振球：中美貿戰看高中國
陸振球：中國和印度的人口相若，但為何美國不針對印度而針對中國，這因為中國實力追上來，並造成威脅。今次中美貿易戰，我看高中國一線，例如今次疫情美國完全失控，中國則成功處理。經濟數字的反彈力度，中國較美國強。內地術語「底氣」應是相當強。土地短缺問題香港相對嚴重，所以令香港樓價高企不下，深圳不斷填海擴大市區範圍，都不能壓抑樓價升勢，內部推動力相當強。
何民傑：有觀眾查詢施生，深圳市的生意是否特別好。
施永青：我們集團全國業績最好是深圳，深圳一個月的佣金收入有時高過香港。
何民傑：疫情有否影響深圳的生意額？
施永青：中國疫情最影響的時期為2月及3月，4月已開始轉好，5月武漢亦開始復甦。所以中國5月已開始全面恢復正常。
何民傑：有觀眾請教兩位中美貿易戰如何收科？
施永青：預料中美關係是一場持久戰，中國應該避免打仗，美國特朗普在競選中不是太有利，或製造危機不出奇，我估不應會大打。
陸振球：特朗普其實是最不好戰的總統，任期內只試射過幾個飛彈。
施永青：對中國以外的國家，美國都打算重修舊好，例如北韓、伊朗、俄羅斯等。他們要集中力量對付中國，以及和中國相連的國家。昂山素姬過往是民主女神，她做了有影響力的領導人之後和中國沒有切斷關係，即時褫奪其英雄形象。
