香港的經濟發展水平，在全球名列前茅，香港人的生活水平（除了居住環境之外），絕對不比世上任何一個城市差。此之所以，很多曾移民海外的香港人，最後仍是選擇返回香港生活。
香港最為人詬病的，是樓價貴，市民居住的空間狹窄，年輕人看不到自己有置業的機會，因而對人生感到渺茫，甚至因而釀成反社會情緒。
一般人均生產力發展至香港般水平的城市，大都沒有居住問題。因為以這樣水平的生產力與收入水平，是不會連樓宇的建築費也付不出的。不用與新加坡比，就算與大陸的二線城市比，人家一個家庭的平均居住面積，都在1000呎以上，而香港的家庭卻只有500呎左右。原因不是香港人付不出建築費，而是付不起地價。
那香港的地價為什麼會這麼貴呢？是地少人多嗎？絕對不是。香港已開發作市區用途的土地，只佔香港土地總面積的25%，還有75%有待開發。其中用作住宅用途的，只佔總面積的7%。所以香港只要再撥多7%的土地用來建住宅，香港人的居住空間就可以改善一倍。
如果真是這樣，政府為什麼不這樣做呢？原因是香港在土地開發的問題上，存在着很多錯誤的理念，令政府動彈不得。譬如該如何計算地價問題、該如何處理基建問題、該如何處理環保問題等。
這些問題都不容易解決，以後我會逐一去談。今天先提出一個突破性的解決方案，就是用廢政府武功的方法來解放香港的土地使用權。
香港的私人土地，現在都有用途限制。農地不能用來建屋，廠地不能用來建商場……限制很多。但這不是原先的狀態。在香港成為英國殖民地之前，原居民手上的土地，並沒有任何土地使用權的限制。他們可以用來耕種，亦可以用來建屋，不存在改用途要補地價的問題。但自從英國人來了之後，他們從印度調來了一批略懂英式測量的人員（印度是英國殖民地），量度了原居民手上土地的面積，記錄了當時的土地用途。英國人只願意接受當時的「現狀」，誰以後要把土地作其他用途，除了要事先申請外，獲批後還得補地價。這明顯侵犯了土地擁有者的既有權益。這種殖民地式的強權，回歸後應予平反。
人權的一個重要內容是私產保護權。香港的土地擁有者大可以透過人權法，取回自己土地的使用權。只要地契上沒有限制的，政府都不可以強行要求補地價。
當然，政府在城市規劃上還是有一定的主導權的，任何新的發展，都得有一定的審批程序。但只要不用補地價，香港的土地開發成本就可以大減。香港的高地價環境才有機會從根本上得到改變。
政府應引導地價回落 而非維持地價高企
香港自開埠以來都以自由港作定位，稅率甚低，以致政府不得不依賴賣地收入，作為入息的一項主要來源，以補稅收的不足。為此，港人就只得接受高昂的樓價與較擠逼的居住環境。因為政府會為了維持地價高企，而控制土地供應。
回歸後，特區政府雖表明態度，要放棄對房地產收入的依賴；但只有政策方向，卻沒法具體落實。原因是很多相關部門仍沿用舊有的處事方式，而這些處事方式都是有維護高地價作用的。
以地政署估算地價的方式為例，有關的政治問責官員，一般都不會給予任何指引，以免妨礙前線技術人員作出客觀公正的評估。結果技術官員就只能按學校裏學到的方法來估價，亦即是按當區樓宇的市價來推論土地的價格。測量師會先計出地盤可建多少上蓋面積，然後按當區樓宇的市價去推論土地上的樓宇建好後，總共可以賣得多少收入，只要再減去地產商的建設成本與合理利潤，就是政府該收的地價。
這種估價方式，言之成理，好似無懈可擊。問題是這種估價是以當區樓宇的市價推論出來的。而這種市價，正是社會與政府自己都認為是偏高的，需要設法改變的。其結果是政府以一個偏高的樓價來計算地價，而地產商用高價投得土地後，亦不會用一個 連成本也收不回的價錢來賣樓，導致香港的高樓價揮之不去。
政府自己賣地，就堅持收高地價；但收私人手上的土地時，就強硬壓價，不願考慮土地內含的發展權益。這既不公平，亦不合理。
正如我剛才指出，新界原居民手上的土地，其業權在英國人到來之前，已獲清朝承認。這些土地原先並沒有用途上的限制，所謂只限作農地用途，是殖民地政府強加上去的。政府不應完全剝奪這類土地擁有者的發展權益，只用農地價來賠償這類土地擁有者的權益。
以上的做法，顯示特區政府在日常運作時，仍處處不忘收取更多與土地有關的收入，導致香港的地價長期高據不下。政府若是真的想看到樓價下跌的話，應對負責估價的技術官員作出具體的指引，以引導地價逐步向下調整，而不是用高地價去支持高樓價的合理性。
政府手上有大量的土地資源，只是城市規劃做得不好罷了。政府完全可以透過對土地的重新規劃，增加市區用地的供應，並藉此引導樓價逐步向下調整。只要地產商看到政府未來將會有大量土地推出，而且地價有向下調整的傾向，他們就會鬥快發展自己手上的項目，以免將來面對更多的競爭。由此看來，政府完全有主導地價發展的能力，沒有必要在訂定地價時，非與現時的高樓價掛鈎不可。
原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。
