特首在她的《施政報告》裏，千帆並舉，力圖盡快解決香港的住屋問題。藥雖然開了不少，但大部分只針對病徵，未能從根源上去解決問題。結果只會是「見身郁，唔見米白」。
以出動《收回土地條例》興建公營房屋為例，政府似乎忽略了此舉侵犯私有產權，未必會得到香港司法制度的祝福，推行起來可能會困難重重。
早年，政府向私人徵收土地時所遇到的困難比較少，原因是當時土地都在新界原居民手裏；他們不善於搞地產發展，而農業又無利可圖，所以樂於政府來徵地，方便他們套現。但現在有部分土地已落入地產商手裏，他們持有這些土地的目的，是找機會發展。他們不一定願意隨便接受政府的收地條件。
社會輿論普遍以為，地產商在囤地，企圖謀取暴利。這會妨礙社會發展，政府理應出手，打擊這種惡行。這種民粹主義的指控與事實不符。地產商並非蓄意囤地，而是他們手上的土地大部分都是農地，不容他們發展。他們若要拿這些土地作建屋用途，先要申請改規劃，獲審批後還要補地價，然後才可以把土地用作發展。這過程十分複雜，費時甚久。可見妨礙這些土地發展的是不合時宜的土地規劃（在農業式微的香港還留這麼多的農地作農業用途），並非地產商。
地產商的生意就是興建樓房，他們手上的農地，凡是有條件改發展用途的，他們都已起動向政府申請，只要政府能在審批程序上拆牆鬆綁，地產商的建屋步伐一定可以加快。
我相信，過去確有一段時期，政府是因害怕可供發展的土地太多會衝擊樓價，最終影響庫房收入，所以才避免大規模地把沒有用的農地改作其他用途。現在，庫房收入已不是政府的主要考慮，為了協助市民安居樂業，政府應全面檢討全港的土地該如何規劃。
香港土地總面積約有11萬公頃，現在已發展土地只佔全部面積的25%，尚有大量土地可供市區發展用途，關鍵是我們能否恰當地加以規劃。
現時，香港用作住屋的土地，只佔全港面積的7%，相比其他國際大城市要少很多。新加坡用作住屋的土地有14%，倫敦有33%，紐約有34%，分別是香港的2倍與3.7倍。香港如果可以撥多7%土地作住屋用途，香港人就可以住大一倍。即使只撥多3.5%，香港人也可以住大50%。這不算要求過分吧！
現時香港被列作農地的土地，約有8300公頃，佔全港土地7.5%，比住屋用地還要多。如果政府肯主動把這些被荒棄的農地大規模地劃作住屋用地，手上有這種地的地產商一定會爭着來補地價，希望可以搶先開工發展。因為，當他們看到未來的供應會大幅增加時，囤地不但不會有得益，甚至可能招來損失。
由此可見，政府與其出動《收回土地條例》去強收私人手上的土地，不如及早把私人手上的土地改劃作可發展用途，然後利用市場機制去促使土地擁有者及早開工發展。
《收回土地條例》 何處適用？
本欄一向不贊成政府隨便引用《收回土地條例》，徵用私人手上的土地，因為私人產權屬於人權的主要組成部分，亦是資本主義社會存在的基石。沒有產權的清楚界定與嚴格保護，市場機制將無法有效運作。
不過，我亦明白，有時社會的整體需要是會與私人業權的利益相衝突的，在非不得已的情況下，如果的確有需要興建公共設施，譬如興建集體運輸系統，政府是有權收回私人土地作公共用途的，前提是要對土地業主作出公平合理的賠償。當然，只要業主自己願意配合，即使不引用《收回土地條例》，政府一樣可以作出賠償的方式收回土地。
不過，如果土地的業主，既願意且有能力配合城市規劃去發展土地的話，香港一貫的做法，是讓土地的原業主有優先發展權。政府不會強行把這些土地收回來，再把土地的發展權公開拍賣，並以此來增加庫房收入。若然政府想以後這樣做的話，一定會遇到業權擁有者的強硬抵抗。
只有在以下的情況下，政府才有權引用《收回土地條例》來徵用私人手上的土地：
- 土地位於計劃興建集體運輸系統的範圍之內，不徵用這些土地會影響系統的設計、使用者的方便，以及環保的效益。
- 土地的業主分散，業主又沒有能力獨自發展，亦沒法達成合作發展的機會，在這種情況下，只有由政府出手徵地，才能令土地的價值得以充分發揮。
- 土地已在從事非農業用途，即已變成棕地，若沒有政府參與，小業主根本很難找到新的地方去安置棕地上的不同行業營運者，因循下去，只會妨礙新市鎮的合理發展。這時，就非引用《收回土地條例》去作整體安排不可。
- 土地零散地坐落在已納入新發展區的官地上，因土地面積太細，沒法獨立發展，或這些私人土地所在的位置會妨礙整塊官地的綜合使用，那政府就只能引用《收回土地條例》，以提高土地使用的效益。
- 土地坐落的位置，極需要有公營房屋供應，而附近已沒有其他官地可供政府興建公屋，那政府唯有引用《收回土地條例》。
- 一些城中村，如茶果嶺村、牛池灣村和竹園村等，土地零散分布，而小業主又沒有能力合作重建，導致政府必須出手，去提高這些土地的使用效益。
- 新界原居民手上有很多祖堂地（太公地），屬集體所有制，但決策機制落後，不容易達到共識，由政府出手去收，符合大多數村民的利益。
- 地產商手上，在不同時期零散收回來的農地，地產商很樂意把土地交回給政府，換一塊完整一些、方便發展的土地。而政府亦可以把收回的土地重新規劃。
《施政報告》中打算收回的土地，大部分屬於上述範疇，對此我並不反對。我反對的只是用政府壓力逼私人業主接受他們不樂意接受的收地條款。
先滿足基本居住需要 爬置業階梯得靠自己
香港的住屋問題存在已久，歷屆政府都說會設法解決，但效果都不太明顯。林鄭月娥上台後，銳意重建置業階梯，除了想增建原來的公屋與居屋外，還將「綠置居」恆常化，並為相對高收入人士提供「港人首置上車盤」（類似以前的夾屋）；除了超級富豪之外，全港逾八成市民都落入政府照顧範圍。
這樣做好像可以令很多人都有獲益的機會，有利於增加政府的支持度；但缺點是照顧面廣，力量難以集中，不容易做出成績，結果反令有期望的人感到失望，對政府更為不滿。
政府在制定政策時，應有緩急先後之分，而不是像仙女散花那樣，企圖處處都得到照顧。基層民眾的處境最為困難，應得到優先的援助。所以，我贊成政府應集中力量先增建公屋，以把輪候公屋時間降低到合理水平。
董建華年代，公屋的輪候時間曾下降到三年。此亦一度成為房委會對合資格的輪候者的承諾；但現時一般的輪候時間已上升至5.4年，實在叫人望穿秋水。
我個人認為，三年也有點過長，公屋的供應最好多如私人市場那樣，經常有3%至5%的自然空置率。這樣，每有合資格人士就可以立即有樓揀，可能平均只需半年，就可以找到合適單位，裝修完即可入伙。
至於居屋以外的其他置業階梯，如「綠置居」與「港人首置上車盤」，我認為暫時還是不搞為妙。尤其是「港人首置上車盤」，照顧對象竟包括月入74100元的家庭。能有這樣的收入，社會上已算富戶（僅16.5%家庭收入高過這個水平），政府沒有必要把這樣高收入的家庭也納入政府要照顧的範圍。
此外，我亦不認為「綠置居」有太大的必要性。已經住在公屋的居民，本身已可以優先購買居屋，沒有需要特別為他們另設一個置業階梯。為這些已有樓住的人去置業，對解決香港的住屋問題，功能不大。
政府眼前最逼切需要做的是增建公屋，在公屋輪候時間未降至三年之前，未有條件增建居屋。所以居屋的供應在開始時，只能維持在每年5000個單位左右，待公屋的輪候時間達標之後，才可以撥出更多資源來興建居屋。
居屋單位平均不應大過私人市場的一般單位，五、六百呎，一廳兩房應該足夠，想住得高的階梯，應靠自己的能力去私人市場攀爬更高。政府能提供的，只能是最基本的住屋需要。
如果政府真的願意向香港人展現自己是有承擔的話，就應該放棄用抽籤的方式來分配居屋，而應該像公屋那樣用輪候的方式。這樣，合資格買居屋的人士，才可以確實知道，自己總有一天可以成為有屋一族，而不用寄望命運之神的眷顧。
上次居屋的向隅客也有27萬戶，若以現時每年5000個單位供應不變，輪候需54年，這當然不合理。政府因而大條道理，要求社會撥出更多土地作住宅發展。
原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。
