特區行政長官林鄭月娥在最近發表的《施政報告》中，推出多項改善施政措施，房屋問題是重中之重，《施政報告》中不少篇幅涉及土地房屋問題，其中放寬首次置業按揭成數頗受輿論關注。
九成按揭上限增至800萬 選擇更多
香港浸會大學財務及決策系副教授麥萃才周一（21日）在《香港經濟日報》的「國是港事」專欄中指出，新一份《施政報告》放寬香港按證保險公司提供的按揭保險樓價上限，首次置業者可申請最高九成按揭貸款的樓價上限，由400萬提升至800萬。因為目前樓價400萬的上車盤已沒有太多選擇；提升至800萬，選擇會更多。很多年輕專業人士，例如醫生、律師、會計師等，他們收入不錯，有供款能力，卻未必有足夠首期，而他們對物業的素質、地點卻有要求。放寬按揭成數，能讓他們更易買到心頭好。
麥萃才指出，《施政報告》放寬按揭上限，其實只是因應樓價上升而調整。然而，社會上有人批評，這等於叫年輕人買樓「送死」，因為容易變成負資產。
負資產屬心理問題 買樓自住影響有限
多年前，本港也出現過負資產現象，1998年香港受亞洲金融風暴波及，樓價大跌，而當年按揭成數較高，業主容易變成負資產：即樓按七成，樓價下跌了三成便會變成負資產；樓按九成，樓價下跌超過一成便會成為負資產。所以按揭成數愈高，變成負資產的機會便愈大。然而，麥萃才指出，凡事有正反兩面，「樓按成數愈高，所付首期愈少，市民入市就愈容易。問題是，市民因首期不足而買不到樓的怨氣大些，還是出現負資產的問題大些」？
「如果物業是自住，供款能力沒有改變的話，那負資產只是心理問題。心理上會感覺不好受，但物業價格會隨着時光飛逝而改變。」他坦言也曾經歷過98至03年樓價大跌時期，「物業在97年前高峰期買入，用來自住，但到了03年最低谷時期，樓價跌去六成以上，成為負資產。因為自住關係，所以沒有賣掉。但帳面上首期全部付諸流水，而尚欠貸款還比資產值高，那種心情很難形容」。不過，物業持有至今，價格早已升超最初的買入價。「這就是買樓要自住的重要性，因為會長期持有，所以能度過樓市起跌的周期。只要供款沒出現問題，負資產只會影響心情，以及短期的套現能力，不會影響居住」。
又有人擔心，放寬按揭成數，現在是否正確時機。因為放寬按揭成數，需求會增加，對樓價反而有提升作用。他認為，如果樓價正值上升或持平，推出這些措施，似乎不是好時機。但在中美貿易戰及社會事件的影響下，過去數月樓價已經從高位下跌了數個百分點。而在樓價下跌時放寬按揭，會比上升或橫行時放寬為佳。
業主反價意料中事 換樓客可重新入市
麥萃才估計，業主反價或減少議價空間，是可以預期的。但不影響相關措施的效用，反而可以重建換樓鏈。「過往因為800萬以上的物業只能按揭六成，就算業主擁有一層中小型物業，想細樓換大樓也不能。因為賣出自住的物業所收回資金，不足繳付大單位的首期。把按揭成數提升至八成，1000萬物業只需200萬首期，那麼賣掉原有細單位，所得來的數額多數能支付首期，說不定還有剩款用來裝修，這樣市民便可改善居住環境」，同時，亦可增加中小型單位二手市場的供應。
新措施只適用現樓 二手交投有望活躍
此外，對於有打算移民他方的市民，「投資移民」是方法之一，但移民地點隨時要求投資數百萬元，甚至千萬元以上。「通常香港人的財富以物業佔最大比例。所以要作投資移民，很大機會要賣掉自住物業套現。新政策實施前，樓市是冰封的，賣樓套現不易。但放寬了按揭成數，需求大了，套現也較為容易，這為想離開香港的人士，提供了方便之門。這又為二手市場提供了新的物業供應」。
有人擔心九成按揭只是「托市」措施，麥萃才相信這不是政府原意，否則印花稅「辣招」便可撤銷。「過往幾年是一手樓主導市場價格，只因二手市場寂靜。新措施推出後，首幾天睇樓量及交投上升，二手市場有望重奪定價權。因為高成數按揭只限現樓，不包括樓花，所以部分預算不充裕的買家，可由一手市場轉投二手市場，發展商的定價能力就被削弱」。
還有，過去幾年購買了一手樓的業主，使用了發展商提供的高成數二按，,今天低息的部分應該陸續到期，「除非業主打算付高息二按，否則便要轉按。而轉按之時，又能否做到高成數按揭呢」？他認為，新措施能減少了因轉按成數不足而導致業主出現財務問題的可能。
總而言之，麥萃才認為，新措施除了令有意置業的人士更容易置業之外，樓市的換樓鏈亦有機會重新啟動，對於整體樓市發展而言是正面的。但他提醒，想用九成按揭買樓的首次置業者，要先計算好自己的供款能力，而且物業最好用於自住，否則未來便可能承受負資產風險。
