香港的土地由特區政府批出。早年，本港土地契約的年期計有 75 年、 99 年或 999 年3種。其後，港島及九龍市區的土地契約年期劃一為75年。政府在1898年接管新界之後就屋地及農地使用權、轉讓權、承繼權等制定了「集體政府租契」年期為 99 年減3天，由1898年7月1日起計。回歸以後根據《中英聯合聲明》及《基本法》容許所有契約續期，每年交納相當於應課差餉租值3%的租金。
1970年代初，政府決定在新界興建新市鎮， 著手制定不同的分區發展大綱藍圖，界定有關發展的界限及藍圖內涵蓋土地的用途，並按照香港法例第124章《收回土地條例》徵收土地以便展開工程。這是當年為開發新發展區 而採取的策略，全方位開發及整理地盤，提供所有基本設施，包括道路、鐵路、食水、電力、煤氣、排污等等，其他公共及社區設施，如政府合署、警局、消防局、醫院、社區會堂等等，最後也最重要的就是提供適量公共房屋。由此可見改變新界面貌，由農地發展成為新市鎮實非私營發展商能獨力承擔，政府的參與、規劃、投資實在不可或缺。
從可行性的角度看來，這正正就是發展商無法解決的基本難題。其實更大的難題就是發展商 擁有的只是農地，並沒有任何合理期望可以向政府申請將農地改為發展用地。
由此可見要大力發展新界尚未開發的地區，政府一定要採取主動， 作出基本的分區計劃大綱圖，積極作出規劃以便所有後來参與者有所依循。至於已經開發的或半開發的地區，上述的考慮並不完全合適，所以在某些地區偶爾出現有規模的申請改變用途。
考慮酌量提升補償價
回收土地免不了觸及補償問題，現在大部分新界農地持有人當年收購時都清楚明白買入的是農地並非屋地， 而在大部分的情況下，土地所處的位置並不位於任何當時已有分區大綱圖內，所以沒有足夠理據要求政府收地時把潛在發展利益計算在內。
政府目前收回農地發展，主要按4級標準賠償地主，其中甲級農地和丁級農地每平方呎的賠償差額可達逾千元。主要原因當然是由於位置的差別引致，但某些農地因為回歸前樞密院判決的「生發案」容許尚未有「分區計劃大綱圖」管制的農地作為露天儲存各式各樣物件，例如廢置車輛、建築材料、貨櫃等等，所以有關的土地收益都應該計算在補償之內。
總的來講，政府應該重新全面檢視所有土地補償價格，為求加快收地步伐，不妨考慮酌量提升補償價。此外清拆土地上的居民及建築物的補償問題，亦要檢討確保是公平及足夠的。
原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。
