香港土地政策應包含幾個目的︰港人居所的面積應顯著上升，樓價下降到可負擔水平，有足夠土地應付經濟與教育發展的需求，以及人口老化帶來對醫院及養老院用地的需求。「明日大嶼」雖仍只是一願景，尚未有細節公布，但從過去香港規劃的格局及政府對這願景的一些描述，要推斷出政府對此願景的主要思想，並不困難，儘管這些推斷仍是很粗略的。
全數人工島建成後有1700公頃，我估計約四分之一會用來建住宅，等於425公頃的土地面積，假設住宅的地積比率是5（某些評論沒有考慮到地積比率，犯了低級錯誤），那麼建成的住宅樓面面積便大約是2.29億呎，若是建40萬個單位，每單位面積平均約572呎，假設十餘年後每住戶人口平均2.7人，這40萬個單位便可容納108萬人，在島上人均居住面積212呎，比現在的170呎要好一點，但比起新加坡的近280呎及內地的近400呎仍有很大的差距。未來40、50年間香港人口的高峰會比今天多出約90萬，但隨後會稍有回落。由此可見，在住宅單位數量上，「明日大嶼」似可滿足單位數量上的需求，但卻無法使全港人口居所的平均面積接近新加坡，所以土地供應專責小組的其他選項仍有必要考慮。
僅滿足人口增長 難改善居住面積
政府雖說公屋單位數量佔七成，私樓三成，但我估計私樓佔地總面積與公屋相比不會小很多。島上其餘土地可用以修路、建商廈、醫院、學校、運動場、休憩地方等，上周我已估算過社會效益及政府賣地收入都遠大於成本。
有環保人士提出警告，要防範在地球暖化後，海水水位上升至淹沒人工島。此外，氣候極端化後也可能有更多超級風暴，造成風暴潮，對人工島上的建設也有破壞性。
這些可能出現的情況自應計算在內，正因如此，人工島便更有必要。香港本來便有海拔較低的土地，如元朗一些地方據說只有5米高，且香港共有6700公頃是填海造出來的，雖說比較晚期的填海都早已逐步填高，但假若200、300年後水位大升，香港會否出現水淹七軍，大家都爭着跑上郊野公園建房？解決這問題並不困難，把人工島填高一點，便可挽救200、300年後的港人於水火之中。
這要多少錢？其實不多，值得做。中部水域水深約8至12米，若按照機場三跑的海堤已有6.5米的標準，「明日大嶼」人工島總應有6米的海拔吧。若嫌此不夠安全，可再加多2米高度，這額外2米的高度相對於填海泥沙的總用量只是增加了九分一左右（原本是離水底18米的高度增至20米）。最近有報章報道，三跑的海沙價格上升，按照新價格，若要填1700公頃，海沙的成本可能要高達600億，這當然未計及工程及基建成本，但根據我上周的估算，填海部分的總成本只是2700億左右，填高九分之一，也只是多了300億而已，佔總成本的比例不高。
把人工島填至離水面8米高，成本雖不算高，但有無必要？天文台估計，若地球溫室氣體濃度較高，80年後，香港水位可能比今天高出1米。假如暖化嚴重，200、300年後水位比今天高出3、4米吧。那麼香港不少舊填海區會出事，但新造的人工島不會。若港人仍不放心，又或希望防範風暴潮短暫性的破壞，可參考新加坡，建一些岸邊的海堤便可，當然也可加建一些避風塘化解潮水的部分破壞。海堤的成本可要比整個島都填高便宜得多。
提升填海的高度 成本增加並不多
財爺說或會考慮發債建設，一些人大驚小怪說財爺也害怕人工島造成破產。香港政府有1萬億財政儲備及6000億結餘，當然有足夠財力用上幾千億作有回報的投資，但它應否借錢？只要它發債的利率低於美國政府的債券利率，把儲備留在美債賺高息並用低息借來的錢造島，是正確的理財之道。美國政府欠債已達GDP的100%，而香港則財政穩健，港息低於美息是合理的現象。
社會也有人挑撥專責小組與政府的關係。小組事前的確不知有「明日大嶼」的願景，但我不認為這與小組的辛勤工作有何矛盾。我們不應忘記初心，小組並無決策權，工作是搜集民意並向政府提供意見，目標是找到足夠的土地讓港人住得不用這麼擠及樓價能低一些。人工島是新的方案，且比原來的東大嶼計劃多了700公頃地，雖然土地小組的其他17個方案仍有必要考慮，但願景若能實現，對港人總有好處，我不會介意為何政府未能更早想出「明日大嶼」的願景。
原刊於《晴報》，本社獲作者授權轉載。
