日本樓價平穩之謎

為何同樣是人口密集的大城市,東京樓價卻沒有暴升呢?
封面圖片:日本樓價在不斷印銀紙之下,仍然保持平穩(Pixabay)
 
環顧許多發達國家,城市房屋都是重大的經濟及社會問題。最近筆者發現,美國舊金山及其他大城市租金正急劇上升,昂貴租金令不少美國人承擔着無比壓力。更有數據指出,過去20年舊金山的樓價上升231%,倫敦更升441%,但東京僅增長45%,為何同樣是人口密集的大城市,東京樓價卻沒有暴升呢?

 

房策由國家層面制定

 
據筆者所知,2015年灣區(Bay area)有64,000個新增職位,但新房數量卻不足5,000個,明顯供不應求是扯高樓價的主因。而核心問題就出在這裏,美國大多數主要城市對於土地用途及建屋數量都有嚴格控制,亦經常發生一般社區居民的「不在我的後院」(NIMBY)反對態度,甚至會有訴訟,地方選舉的政黨失去選票等情況發生;而這些負面因素都會令房屋發展計劃受阻,可見美國難以大規模增加房屋數量,面對需求龐大但供應不足,地價和樓價當然會不受控地上升。
 
然而,日本的房屋政策卻是從國家層面制定及執行,話說80年代的樓市泡沫奠定東京中心市區的未來建房基礎,再加上90年代日本地產商的不良貸款拖累不少金融機構瀕臨破產,促使政府對樓市開發政策逐漸放寬,並於2002年推出《城市復興法》,由於法律賦予政府由上而下地落實房屋政策及城市規劃,當地方政府都沒有發言權,又何來居民反對聲音呢?亦因為這些背景因素,才導致今天東京樓市沒有發生像美國樓市一樣的問題。
 

重建發展 供大於求

 
筆者以東京的港區(Minato-ku)為例,過去20年間的居民由145,000人增至241,000人,但是樓價卻沒有因需求上升而急升,增幅更是遠低於舊金山的樓價。另外,2014年東京共簽發142,417套新住房單位的許可證,然而美國加州的人口比東京多達三倍,卻只獲簽發83,657個許可證,因此這些數據足以證明,為何美國不少主要城市的樓價有升無跌。
 
樓價升跌,可以籠統分成兩大因素:資金市場因素和基本因素。用股票做個比喻,資金市場因素可以使縱使有好基本因素的股票,在股災中也不能獨善其身而大跌;不過,基本因素卻是支撐股價長遠重要的因素。對樓價來說,基本因素就是基本的供求關係。
 
而房屋供應又有兩個因素主宰,一個是土地供應,另一個就是建房子的條例寬鬆與否。自從改例之後,日本重建和發展房子的速度大幅提高,供應自然大增,再加上人口老化甚至開始萎縮,令日本樓價在不斷印銀紙之下,仍然保持平穩。
 
原刊於《蘋果日報》。本社獲作者授權轉載。
 

黃元山