美國加息周期下,香港住宅樓市的影響分析

在評估美國加息對香港樓市的影響前,必須分析美國本輪加息的步伐,以及香港銀行將對加息作出什麼反應。
文:蔡永雄(中銀香港高級經濟研究員)
 
12月17日凌晨,美國聯儲局宣佈了自2006年中以來的首次加息,將聯邦基金利率由0厘至0.25厘上調四分之一厘至0.25厘至0.5厘,是美國在次按危機和金融海嘯以來貨幣政策正常化的第一步。由於香港實行聯繫匯率,在一般情況下,香港銀行是有需要跟隨美國加息的,即透過自動的利率調節機制以維持港元匯率穩定。因此,香港市場均甚為關心美國加息對經濟和樓市的影響,特別是香港樓市自2003年見底回升已有12年,升幅達到4.2倍,令加息會否成為觸發樓市下跌(甚至大幅下跌)的導火線受到廣泛關注。
 

料加息周期既淺且短

 
在評估美國加息對香港樓市的影響前,必須分析美國本輪加息的步伐,以及香港銀行將對加息作出什麼反應。事實上,是次美國聯儲局開始加息,與以往加息周期的背景明顯不同,本輪加息周期是在全球經濟表現乏善可陳,全球主要央行貨幣政策走勢各異,歐洲央行和日本銀行仍在或延長量化寬鬆,人民銀行仍有機會減息降準,故聯儲局加息的主要目的是避免零息環境長期持續,以免影響其未來透過貨幣政策來調控經濟的能力,而非美國經濟過熱和通脹升溫的結果。面對這一情況,聯儲局不單不會像2004年起的加息周期,每次會議加息四分之一厘,每年加息兩厘,合共加息4.25厘,而其加息的步伐亦將相當緩慢,且不排除在開始加息兩三次後,或有一段觀察期,預料新一輪的加息周期將既淺且短。
 
至於在美國加息的背景下,香港銀行又會作出什麼反應?相信香港銀行是有條件不跟隨美國加息的。如上述,新一輪美國的加息周期將既淺且短,且在次按危機以來,聯儲局大幅下調聯邦基金利率5厘以上,但香港銀行則只把最優惠利率下調了3厘,相差超過2厘。此外,自2008年聯儲局實行量化寬鬆措施以來,香港共迎來了五輪的資金流入,以銀行體系總結餘和外匯基金票據及債券未償還總額的變化來衡量的資金流入規模達10,500億港元。在資金充裕下,香港銀行同業拆息將較長期維持於低水平,現時一個月港元銀行同業拆息只有0.2厘左右,與2004年9月及2005年3月香港銀行分別加息八分之一及四分之一厘時(2004年9月的那次加息在2004年11月被再次下調),一個月港元銀行同業拆息分別達到1.08厘及2.20厘差距甚大,故即使美國正式開始加息,香港銀行亦有條件不跟隨,直至停留在香港的資金逐步流出,令港元銀行同業拆息,如一個月拆息升至1厘甚至更高的水平。
 

不排除樓市再上升

 
因此,當市場逐漸確認美國聯儲局未來的加息幅度不會太大,明年最多只加息兩至三次,而香港銀行亦沒有跟隨美國加息,且港元匯率維持穩定於7.75至7.80相對較強水平,顯示大量資金仍留在香港,甚至在其他主要央行持續寬鬆貨幣下,不排除再有新資金流入,將大大降低市場對加息的憂慮。事實上,現時近八成的新造按揭貸款均是以銀行同業拆息為基準,並再以最優惠利率作為其上限的基準,故即使敏感度較大的銀行同業拆息出現輕微回升,但在最優惠利率不變下,按揭貸款負擔將不會顯著增加,絕大部份市民不會因而面對財政困難而被迫減價賣樓。過去數年,金管局已推出七輪審慎的按揭貸款措施,對按揭貸款人的借貸比例已有嚴格限制,並需要假設利率上升3厘來作壓力測試,有效地控制了借貸過度的情況,減少按揭貸款人出現財政困難的個案,亦減低了息率對按揭貸款人以至樓市的影響。
 
再者,以香港經濟持續溫和增長和就業市場處於全民就業狀態下,零利率政策早已不適合香港,但是香港的利率(如按揭利率)仍然處於低水平,且未來美國料僅溫和加息,而香港銀行更有條件不跟隨美息上調,低息環境在可見的將來料將持續,待市場逐步確認香港的低息環境將會延續後,不能排除低息將再次成為推動樓市上升的因素。因此,美國加息料不會對香港樓市帶來明顯的實質性影響。
 
除了息率以外,目前影響本港樓市的尚有土地供應和經濟表現等因素。其中增加土地供應不是短期內可以完成的,且過去十年住宅供應短缺嚴重,亦難以在短期內改善。而未來本港經濟將繼續溫和增長,且目前私營機構職位空缺數目仍達78,000個的較高水平。就業市場穩定和市民收入增加均有助於支持樓市的表現。再者,政府近年推出的需求管理措施亦可按不同情況而有所增減,故在沒有爆發意外的重大危機事件情況下,預計樓價大幅下跌的風險不高,明年的調整幅度料在單位數水平。
 
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(圖片:亞新社)

中國銀行(香港)研究處