教科書教落，通脹之下，借錢給別人的是輸家，借人錢的是贏家。在美國的最大贏家，除了是債務遍布全球的聯邦政府，就是借了錢買樓的業主。更準確點說，是以定息借錢的大部分業主受惠（佔所有按揭約七成），無論按揭息率升至6厘還是7厘，償還的依然是某年訂立下來的息率。以浮息買樓的少數業主，通脹之下利息支出還是會相應提高的。
減息刺激經濟 長期效果打折
去年在本欄寫過，較年輕、仍在供樓的業主是通脹贏家，樓已供完、以資產過活的老人是輸家。另一班輸家，當然是未及上車，望着按揭利率一升再升，面對租金一加再加的準業主了。
定息樓宇按揭另一有趣之處，是遇上低通脹低息環境，正在償還中的息率相對偏高，可以選擇重新貸款（refinancing），亦即以較低的市場利率借錢，償還當年利率較高的貸款。就算沒有按揭在身，也可以趁低息將物業抵押出去，套取大筆現金。
研究發現，減息刺激經濟的一大來源，正是這些重新貸款的業主變得疏爽，買車裝修諸如此類的增加消費。不過，當低息環境維持了一段日子，市場上的業主大多已鎖定低息，貨幣政策將來的刺激效果就會打折扣。也就是說，在樓揭利率的影響下，放寬貨幣政策短期或有威力，但久而久之，正在償還低息的業主比例愈多，政策威力就會減弱，要經過一段高息日子才可以慢慢「補充彈藥」。
低息持續過長 消費反應不大
從2009年開始，政策利率近乎零了好幾年，後來回升了一會，很快又遇上新冠肺炎疫情，在近乎零息的水平又維持了兩年。經歷了十幾年的極低息環境，美國累積了為數不少的低息一族（例如本人），就算再次面對近乎零的政策利率，重新貸款吸引力有限，消費不會有太大的反應。
這是美國聯儲局面對的一個潛在風險。為了對抗通脹，且假設聯儲局今年如期加息，明年再接再厲，到時若果出現矯枉過正的情況，經濟出現顯著回落，到時再減息的刺激效果，頗大機會及不上2009年以及2020年，有排捱手尾長了。
原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。
