我建議新版居屋面積不宜逾400平方呎；售價亦不必太低，以有經濟活動的住户年入息中位數八至十倍計，已經是市民「買得起」的價錢，不必只收建造費。如果這樣的價錢也真的付不起，那就申請出租公屋算了，不必勉強。
新版居屋如何定價？
新版居屋若以超低價出售，面積又達500呎，恐怕結果只是為一小撮幸運兒輸送利益，最後無以為繼。政府不僅要覓更多土地，也要更多的資源。雖說買家付足建築費，但其實政府為配合居屋發展，在基建和社區設施也需投入大量資源；且過去房委會長期以發展居屋的盈利補貼出租公屋的發展和營運，也是取之所民、用之於民的德政，在香港人口老化在在需財，長久應付醫療養老等挑戰，這德政沿習下去實有必要。
反過來說，如果面積小於400呎，價錢以住戶年入息中位數八至十倍計，政府才有更佳的條件公布新版居屋是長遠政策並取信於人。按筆者的分析，由於政策下每個香港有長期居港權的家庭都合資格買，新版居屋政策只要正式公布，就會為整個樓市帶來新氣象，收立竿見影之效。儘管新版居屋供應短期內未必太大，大部分港人仍會即時受惠。
原因是新政下首次置業人士都毋須急於以高價買私樓。既然政府承諾每個家庭都可以買新版居屋，他們可以等。市場上爭相入市、生怕再等樓價會進一步上升的情形便不再出現，樓價回軟可期。
中等入息的住戶也受惠，因為他們再毋須付高價買公屋租置業主的棄屋，或付更高價錢買面積更小的私樓。由於樓價回軟，我們可取消所有辣招，又惠及做房屋買賣的行業。
新版居屋對樓市衝擊幾何？
然而，我們當然不想樓市大瀉。報載近期高價成交的白居二（白表戶買二手未補價居屋），呎價多逾萬元。香港仔雅濤閣422平方呎的一個高層單位成交價640萬。天水圍屏欣苑一個447呎的低層單位較平，也要446萬。如果500呎的新居屋售價僅為300萬，恐怕這些本來不富裕的人家將會面對負資產的窘局。
筆者估計，新版居屋若被政府採纳成為政策，私樓價面對壓力回軟在所難免，而白居二樓價亦會回軟。但由於新版居屋無法變成投資物業，亦不可能賣給非本港永久居民，新版居屋並非一般私樓的完美代替品。私樓和可補地價變成私樓的居屋和租置計劃下私有化了的公屋，相對業主只能自住的新版居屋，必定會有一定的溢價。是以筆者估計：新版居屋的推出，若以住戶年入息中位數八至十倍計價和面積又不逾400呎，應不會對樓市造成巨大的衝擊。
一旦新版居屋若被政府採納成為政策，發展商肯定不會再建納米樓，而會專注發展面積較大的單位。較大的單位供應回升，樓價自然回軟，有利較富裕的家庭換樓改善住屋質素。
原刊於《港人講地》，本社獲作者授權轉載。
