上周五公布的中原城市領先指數，新報178.84點，按周升0.14%。這個結果與市場的情緒很不一致，完全沒有反映新冠肺炎襲港對樓市造成的負面影響。原因是指數在統計出來之前，先要收集最新的成交紀錄，確認這些紀錄的可靠性，然後才可以統計。所以會有兩星期左右的時間差。
然而，即使在兩個星期前，疫情亦已經出現，樓價沒有理由不跌反升。市場上對這種現象不能理解的人很多，原因是他們只把注意力集中在自己關注的事情上，但參與交易的人有很多，想法各不一樣。中原城市指數是按實際成交做統計，而非按市場的情緒作統計。
現實是香港的樓價早已與一般人的購買力脫節，即是說，香港的樓價根本不受一般人的情緒影響，而是受少數有條件參與樓市交易的人的投資偏好所影響。這種現象當然不健康，卻是香港的現實。
香港私人市場每年樓宇的落成量只有15000個左右，但香港有750萬人口，約250萬個家庭。這250萬個家庭中，每年若有0.6%達到買樓條件，就可以把這樣低的供應量消化掉。若是新達至買樓資格的家庭不止15000戶，而他們又選擇在當年買樓，那市場只能用價高者得的方式去分配，樓價於是上升。
由此可見，供應不足仍是主導香港樓市的基本因素。爆發新冠肺炎並不足以改變這個基本因素，疫情總會過去，市場總會恢復正常，要買樓的人最終仍要入市。在這種情況下，有實力的業主是不願意減價的。
當然，並非所有業主都有實力，亦非所有業主都信心十足；因此，總有一些需要急於套現的業主願意在這個時候割價求售，令媒體上經常出現低價成交的案例。問題這只是傳媒選擇性報道的結果，而不是按成交紀錄用科學方式作統計的結果。中原城市指數的可靠性，正是因為它是按具體成交統計出來的，而非按市場情緒猜想出來的。
據前線同事的反映，近日不是沒有準買家想睇樓，只是業主怕讓陌生人入屋會增加受感染的風險，才導致這段時期交投不多。整體而言，業主並沒有出現非理性的恐懼。他們預期，疫情平復後，經濟應很快可以反彈，他們不想重犯SARS期間的錯誤。
這並非業主單方面一廂情願，國際貨幣基金會的專家亦認為，疫情過去後，經濟會出現V型反彈；而股市裏的聰明錢，亦已積極入市，完全不當疫情是一回事。全球主要股市近期都屢創新高。本港樓市不會斯人獨憔悴。
再者，世界依然資金充沛，穩妥的投資出路卻不多，地產市場仍有很強的吸引資金能力。因此，我認為，香港的住宅樓價在疫情的壓力下，亦只會出現調整，而不會出現大跌。
企業面對疫情的考慮
新冠肺炎襲港，為了防範疫情擴散，政府推出很多限制人流的措施，經濟活動受到嚴重的影響；加上港人的恐懼情緒被激發，在不少地方都有過度反應，令香港的經濟雪上加霜。很多企業都為今後該如何應對而煩惱。我在這裏介紹一下我思考這個問題的方法。
我的做法很簡單，先是對疫情作一個客觀的評估，然後按照自己的市場地位與手上可以動用的資源，作出對自己最有利的回應。
首先，我認為疫情總會消退的，關鍵是自己的企業能不能撐得住。如果捱得過這個困難時期，以後的日子將會更好過。因為，做地產有別做餐飲。餐飲業的生意，做少了一天，就是少了一天；但地產的需求會積累，之後仍有機會補做疫情期間的損失。再者，疫情嚴峻期間，難免會有一部分行家會被淘汰，能生存下來的，將來應會有更大的市場空間。所以，我對前景並不至於太悲觀。
具體的做法很視乎疫情會延續多長時間，原本我是認為香港是難逃大規模的社區爆發的，因為香港與內地關係密切，加上春節期間有數以十萬計的香港人返內地探親或度假，他們都會在農曆年假後陸續返回香港，其中有一部分可能已受到感染。由於政府到2月8日才要求所有從內地來港的人都要作14日強制檢疫，所以可能有不少受感染者已進入了社區。
幸好，時到今日，香港只有個別的社區感染，並沒有出現大規模的社區爆發。反映2月8日前來港的人中，真正受感染的人並不多，因為新冠肺炎的潛伏期平均約為7天。現在7日已過，要發病的應大部分都已暴露出來；但香港每天新增確診的人數，基本上仍在個位數字水平。疫情都仍在可控範圍。只要我們的防疫工作繼續做出成績，那就不用等到第二季，市場應很快可以回復信心，經濟就會反彈。
只要這個機會仍存在，我們的機構就不會太早收縮規模，既不會削分行，亦不會裁員工。以免一旦市況轉好，很快又得修正策略，造成不必要的浪費。
然而，若果香港真的出現社區大爆發，那不正常的情況就有機會拖到年中，經濟可能要等到下半年才有機會反彈。如果我們仍堅持不收縮規模，這段時間的虧損就會十分大。我們即使撐得住，亦會元氣大傷，到有機會反擊的時候，亦會有心無力。
因此，若然疫情真的大規模擴散，我們亦得第一時間，削減那些區內功能重複的分行，以及長期沒有產出的員工。此外，我們還得進行併組、併區，增加管理人員的管理半徑，降低組織內的層級，務求把公司的固定成本調低三分之一或以上。要做這樣的手術，當然有人要被犧牲，但總好過公司沒法撐下去，最後全部「一鑊熟」。
原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。
