新一屆政府提出重組置業階梯，計劃推出首次置業（上車）房屋，填補公營與私營房屋之間的空隙。新世代翹首以待圓夢，卻知否上車容易轉車難，先甜後苦？首置上車盤既是資助房屋，資助愈優厚，條件便愈嚴苛，換樓也愈難，轉場私營房屋阻力便愈大。究竟是德政抑或雞肋？應謀定而後動。
5年來樓價屢創新高，累積升幅達六成多，大眾置業日益吃力。問題根源是二手市場失效，議價機制失靈，發展商乘虛而入，新盤主導市場定價。二手市場萎縮的元兇是按揭辣招過猶不及，尤其中小型單位四成首期，發展商可以放賬繞過限制促銷，但普羅業主放售單位則無能為力。此消彼長，全年成交自高峰期十多萬宗下跌至七八萬宗，其中新盤穩佔兩萬多，二手市場成交減半。一個扭曲的怪現象是，按揭招數愈辣，樓價愈升，但二手成交淡靜，新樓市場則愈暢旺。
住房市場多年來失衡錯配，因由錯綜複雜，上屆政府研判為供應不足問題，長線是覓地建屋，短線是管理措施遏抑需求，以為這樣，問題便能迎刃而解。所謂需求管理措施，不外稅務寓禁於徵，按揭知難而退。稅務板斧有限，所以按揭不斷「加辣」，美其名曰：「逆周期措施」，效果適得其反，令置業者望樓興嘆，換樓者亦力不從心。樓價脫韁主因是新盤與二手市場主客易位，既非賣家主導，亦非買家主導，而是發展商主導，令其可針對市場購買力，在價與斗之間翻雲覆雨。近年新盤「納米樓」佔比高達兩成，呎價節節上升更是市場扭曲另一明證。發展商以貨就價，影響二手市場業主開盤，也影響政府居屋折扣定價，連鎖反應甚大。
新政府借鑑多年前「夾心階層居屋」概念，計劃推出「首次置業房屋」或「首置上車盤」紓困，填補公私營房屋之間的空隙，立意本善。雖然詳情有待公布，但萬變不離其宗，有優惠便有限制，資助愈優厚，則換樓愈吃力，便愈不願意放棄，令爬升階梯名存實亡，而爬升則愈吃力。有人提議與市價脫鈎，以建築成本定價而非折扣發售，有如公屋租金以居民收入為基準。此提議與早年「租者置其屋」出售公屋計劃如出一轍，有違原意。資助置業是政府與業主共同擁有業權，「租者置其屋」乃政府保留地權，業主購買居住權，概念截然不同，不可相提並論。
首期限制市民選擇
其實，資助置業有先天缺陷，業主脫離資助行列不易。新加坡分隔公營與私營房屋，合資格公民可租住或購置公屋，終身受惠而間有換樓者多，轉場私樓放棄權利者少。新加坡公營房屋遍布全城，大小規格俱備，迎合人生不同階段不同需求，自成市場，交投活躍流轉高。香港早前曾試推動二手（轉讓）居屋市場，以非公屋住戶（白表申請者）作試點（所謂「白居二」），便是借鑑新加坡，但設想不周，結果無疾而終。最大詬病是未有暫緩「補地價」（購入政府業權）自由轉讓安排，令二手居屋開價高於補足地價者，輿論責難措施抬高樓價，政府其實啞子吃黃連，原因是開價包含出讓補地價權，經辦的官僚未悉箇中奧妙乃無從答辯。
言歸首置上車盤，假設折扣是市價四成，首期10%，餘款90%按揭，有政府擔保。再假設樓價以實用面積計每平方呎20000元，按揭年息2.5%，貸款期360個月；買家月入25000元，半數用於供樓還款，可購置面積約293平方呎單位。在私營房屋購置相若面積單位，首期四成，需月入28122元。表面上，月入與供款分別不大，內裏卻另有乾坤。
其實，首置上車盤首期是市值46%（40% + 60% ×0.9），其中40%是政府墊支，其餘6%由業主繳付，所以供款接近。不過，正常按揭首期是30%，則需月入32890元之多，即使每年實質加薪4%，置業仍要推遲8年始圓夢。附【表】比較正常按揭與首置上車盤現金流。
據過往經驗，業主平均相隔8年換樓，不外生兒育女、升職加薪、轉換環境等實際需要，故首置上車盤得失利弊繫於往後換樓轉車。假設月入和樓價均以固定價格作準，8年（96個月）後月入增至32898元，半數用於供樓還款。若按揭年息年期不變，只能換購私營房屋相同面積單位，或首置上車盤面積385平方呎單位，或居屋面積330平方呎單位。
不過，礙於首期限制，只有首置和居屋兩個選擇，因為私營房屋首期三成是178.4萬元，而放售原物業，只可套現97.9萬元（其中本金回籠62.7萬元，首期回籠35.2萬元），相差幾半。首置和居屋皆有政府資助，首期是折扣後一成，只需46.3萬元。
以同樣假設推算，在私營房屋購置相若面積297呎單位，首期三成，8年後月入增至45024元，可換購面積407呎單位。放售原物業可套現261萬元（其中本金回籠82.56萬元，首期回籠178.4萬元），足夠支付新樓首期244.2萬元有餘。真實案例：醫生情侶畢業後結婚，省吃儉用儲蓄首期置業，幾年後趁市勢回穩，購入二手千呎單位，五成按揭圓夢，生兒育女，先苦後甜。
公私房屋各有階梯
以上推算假設樓價固定，而薪酬有實質增長，但分析並無脫離現實，因為樓價起落同樣影響原有和換購物業，首期和本金回籠始終關鍵。私營物業自住也是投資，舊樓換新樓賺租更賺價，即是首期和本金回籠增值，有助轉換心儀物業。資助置業有折扣補貼，無怪首期低上車易，但賺租不賺價，日後轉車倍加吃力。其實再過8年，雙方換樓能力差距更大，首置上車者難再回頭。
置業階梯是政治理想，現實需兩大條件配合：一、換樓鏈有效發揮；二、二手市場具效率。公營私營房屋，各有階梯，也各有障礙。公營房屋換樓鏈有資格限制，不過轉手市場欠效率，主要障礙是居屋「補地價」機制，業主多不願割愛，即使借貸補地價也寧可自由轉讓，置業階梯形同虛設。私營房屋5年來備受辣招困擾，打斷換樓鏈，癱瘓二手市場，上進階梯受窒礙。
正本清源，重整置業階梯關鍵，是置業按揭正常化，恢復換樓鏈重拾市場活力。增設資助置業種類日多，其實反添煩添亂，皆因資助愈多，吸引力愈大則換樓愈難，轉私營房屋更難。新加坡能青出於藍，是公營房屋市場化，與私營房屋市場並存，建立雙軌置業階梯，解決內部矛盾。此乃香港可借鑑之處。
總結而言，房屋屬不動產，若欠流轉則無從釋放經濟價值，窒礙繁榮。首置上車盤建議，無助拆解物業市場困局。撇開長期策略繼續覓地建屋不談，短期撥亂反正之道是按部就班撤銷辣招，恢復換樓鏈，活化二手市場與效率。只有這樣樓市困局才不攻自破。
