1985年12月12日，雅羅航空 (Arrow Air) 包機從加拿大紐芬蘭省甘達機場起飛即失事，無人生還。空難調查推斷是超載及機翼結冰雙重失誤，爬升力不足，失速墜毀。不過航空安全局意見分岐，有委員不苟同，另撰少數報告交代。四年後空難重演，確證專組當年判斷正確，加拿大重組航空安全局平息民憤。香港現屆政府上場後，連番辣招抑壓樓價，卻事與願違，五年來反攀升五成多，顯然未對症下藥。各方出謀獻策，政府卻固執己見，官民分岐之大，有如當年雅羅空難調查報告。特區政府換屆在即，強調政策創新與貼近社會實際問題，冀這股新人新風能虛懷若谷，正視前朝失誤，撥亂反正，妥善處理問題。
雅羅航空承包駐外美軍運輸，失事航班1285從埃及開羅運送休假陸軍101空降師官兵回國歡渡聖誕新年，途經德國科隆及加拿大甘達加油，而在尾程失事，起飛後隨即墜毀，乘客與機員共256人悉數彌難。
事發在午夜後，肇事地點距離跑道尾約270米，機身直墮地面後斷裂，殘骸散落。目擊者報稱航機墮地前閃現火光，落地後陷入火海，且燃油四溢助燃，無人倖存。肇事機種是美製道格拉斯廠DC-8型號，機齡16年，屬早期設計噴氣民航機，航程紀錄儀器簡陋，增加調查困難。
加拿大航空安全局委派空難專組調查事故，專組發現航機駕駛倉錄音機失靈，失事前正副機師及機械師對話欠奉，無從得悉關鍵時刻機員如何應變，也無從判斷有否人為失誤。飛航數據紀錄儀無損，但衹有主要數據（如空速等），與現代儀器有天淵之別，功用不大。物證有限，人證全無，現場惡劣，可見調查工作艱巨。
調查專組契而不捨，抽絲剝繭，務求找出真相。現場殘骸散佈不廣，佐證航機並非空中解體，而且化驗證實無火硝遺痕，可排除爆炸。從掠過樹林遺痕推斷，航機墮地前機頭指向上且角度偏高，是典型失速意外。調查專組從殘骸儀表版及飛航數據紀錄儀印證，肇事時空速是167海浬，遠高預定之144海浬，爬升力應足夠有餘。檢查引擎殘骸也無故障跡象，與紀錄儀數據吻合，事非尋常。
及早正視 除冰消危
百思不得其解，調查方向轉往載重。航班客運載重連手提行李，向以標準值推算，因為男女老幼組合大同小異。是次1258航班搭載大兵，專組翻查個人紀錄覆核體重連裝備，算得平均高達220磅，航班實際是「超載」，但不應構成意外，因為早前開羅及科隆皆起飛順利，故甘達天氣或是關鍵。翻查當日天氣，嚴寒有雪，而航機停留補給個多小時，機翼前沿積雪成冰是等閒。有人目擊機員曾巡查機身，但無指示地勤除冰，似未正視問題。調查專組推斷結冰增加阻力，擾亂氣流，影響航機爬升，出現低空失速，無從糾正，並以風洞實驗及模擬飛行驗證。
可是航空安全局意見分岐，九名委員中五人同意專組結論，四人異議另撰報告，堅持爆炸破壞導致失速，因為四號引擎扇葉有撞擊痕跡，並有殘餘漆油。雙方僵持不下，結果官方報告破天荒分為主流及少數兩部分。四年後空難重演，1989年3月10日安大略航空1363航班風雪中從戴頓起飛，隨即失速墜毀，過程如出一轍，佐證當年調查專組推斷有理。事故的教訓是政府若不拘泥結論，及早正視除冰消危，慘劇本可避免。同年加拿大最高法院退休法官入稟覆核雅羅事故調查報告，法院裁定物證人證俱不足以支持主流及少數結論。聯邦政府改組安全局，平息民憤。
樓價上升 供求脫節
故事是否似曾相識？現屆特區政府2012年上場時，樓市熾熱，樓價節節上升，供求脫節固然是底因，利息偏低也推波助瀾。從官方統計推算，公屋居屋空置約5%，屬正常水平，私樓則高達14%，明顯偏高，可見市情錯綜複雜。政府尋求良方治標治本，各方也出謀獻策。綜合眾議，公屋供不應求，私樓供求錯配，停建居屋及「勾地」（申請拍賣）代替定期拍賣令情況變本加厲。復建居屋重塑租置階梯，恢復定期賣地，是社會共識。不過早屆政府實施「孫九招」緊縮供應多年，要趕上需求糾正錯配非三年五載可成，也無短途捷徑可達。
惟政府漠視現實，反將失衡錯配簡化為供不應求，先成立專責委員會作長遠規劃，推算得十年需求增加460萬多，再擴大供應壓抑需求雙管齊下，務必令樓市降溫。其實地盡其用擴大供應談何容易，見縫插針及提高地積比等乃杯水車薪。但政府則以此為診症的結論，並以樓市辣招作為壓抑置業需求的手段，爭取時間興建房屋，增加供應。若此斷症正確，在此政策下，供求此消彼長，樓價應是回順可期，市場回穩則應指日可待。
辣招壓抑 藥石亂投
誠然，長遠而言，增加樓宇供應乃正確方法，但屬套套邏輯，沒甚特別。但政府以「辣招」壓抑當前需求，則屬藥石亂投的應對策略而已，亦錯估了現實情況。所謂樓市「辣招」，其實由兩部份組成：其一是稅務辣招，此為寓禁於徵，排斥炒賣投資，讓路置業安居。其二為按揭辣招，此為管制借貸，排斥邊緣買家，減低拖欠風險。對於稅務辣招，由於是讓路首次置業者，我們並不反對，但按揭辣招則明顯糾枉過正，因而產生諸多顧此失彼的問題，尤以如下四端最為突出。
其一是辣招頻出，愈加愈辣，但樓價卻愈壓愈升，且令房屋問題變得愈為糾纏複雜，不但影響私樓市場，令新樓愈建愈細，亦牽動劏房愈趨嚴重、公屋輪候日長，以及二按和「財仔」(放債人) 急增等問題。當中的現實，是當前房屋問題並非簡單的供求失衡問題，而是多重錯配所致，政府診斷以偏蓋全，過去五年的處理手法乃令問題不斷加劇，而非紓緩。
其二是辣招令樓市由用家主導，變成發展商主導，因用家難以獲得足夠手期上樓，只能「將貨就價」，發展商則投其所好，不但削減單位面積，亦提供二按「墊支」，所以近年一手樓成交大升，反而應是市場主導的二手樓成交則大幅萎縮，令市場效率大跌，無從發揮配對供求、議價平衡等固有功能。由此產生的，不但是換樓鏈被打斷，更令發展商掌控了樓市的定價權。
其三是辣招嚴令銀行採取「逆周期措施」，收緊按揭，惟這樣卻令「財仔」借機壯大，發展商則以賣方提供二按化解收緊按揭措施。在按揭辣招下，銀行礙於自身地位及長遠利益不敢越軌，按揭業務無從發展。但「財仔」則乘勢坐大，物業加按再按，手續從簡，費用全免，不斷侵佔市場。問題是「財仔」不收受存款，也不受金融監管，卻涉足樓宇按揭，當局鞭長莫及，必然留下無窮後患。發展商因本身財雄勢大以提供二按協助置業者上樓，本屬無可厚非，但「世上不會有免費午餐」，發展商的做法，其實只是內部記賬，無需融資周轉，但卻能化解辣招於無形，既不會令樓市降溫，又可癱瘓二手市場，反客為主，令本身坐大，所以便有了新樓開盤主導市場的格局。
其四是私樓高不可攀，令劏房愈趨嚴重，公屋則輪候愈長。樓市有公營與私營兩大板塊，一向相輔相成。出租公屋照顧經濟能力低者，租置私樓滿足經濟能力高者，公營居屋介乎兩者之間，乃資助置業，三者組成租置階梯。市民在何處何時切入，視乎個人能力及需求而定。近年私樓樓價不斷攀升，租金如影隨形，劏房租金亦然，不少人自覺置業無望，只好改排公屋，輪候上樓，因而令公屋申請大增，且不乏具大學資歷之年輕單身者輪候，以求早獲安全網，此點實已偏離安置經濟能力最低層之原意，亦突顯了當前房屋問題在藥石亂投下的嚴重失衡。
利息偏低 樓價愈升
過往十年樓價愈壓愈升，令上例問題變本加厲，自有其客觀背境，與雅羅空難源於天氣地理異曲同工。2005年人民幣外匯改革，連年升值，市場憧憬港元跟隨，游資流港投入房地產，預期賺價賺匯，加速樓市升溫。2008年環球金融海嘯後，貨幣寬鬆利率超低，美元泛濫，游資變本加厲，港元首當其衝，「孫九招」政策實已過時。梁振英政府接過燙手山芋，轉打心理牌，滿以為寓禁於徵收緊按揭，可壓抑置業需求，讓供應趕上，扭轉樓價升勢預期。不過銀根寬鬆利率近零，欠天時更欠人和，事倍功半是意料之中。
雅羅航空及安大略航空事故，肇因是機師對風雪影響升降動力一知半解，低空失速回天乏術。香港樓價失控，肇因是官僚對按揭實務一知半解，辣招扭曲市場，發展商反客為主。分期付息還本是按揭業務靈魂，衹要月供在月入50%安全區以內，便不愁拖欠。供款（I）取決於本金（P）、年期（N）、利率（R）三個因素（I=F (P,N,R}），若有加息，必然觸動加年期或減本金，供款方維持不變。銀行大多加年期而不愁風險，因為業主約每隔七年換樓，實際清還年期遠較按揭年期短。本金是成交價折讓按揭成數，加首期減成數等於減本金，若年期及供款不變，反會提高供樓能力。成交價是面積乘尺價之積，若購買力提高，試問發展商選擇加大面積或加價為先？
按揭辣招，其實假設買方倚賴銀行按揭，賣方不會墊支首期，排除邊緣買家，需求大減，樓價自當回落。理論歸理論，現實是利息似有若無，發展商財雄勢大，優惠促銷機會成本低，買家預購樓花並即時按揭，建築期內分期繳付首期，化解辣招於無形。所謂「墊支」首期，其實是內部記賬，無需融資周轉，即使影響資金回籠也有限。再三加辣無助新樓市場降溫，反令轉手市場癱瘓，成交萎縮，樓價失去客觀指標，發展商反客為主，新樓開盤主導市場，樓價有如脫韁之馬。
最近有人鑽法律空子，以同一張合約購買多個單位，繞過印花稅辣招，正顯示官僚粗心大意。印花稅本是從價徵收，百多年前頒佈時那會預見今日辣招，一約多伙反有得着？「提示」銀行謹慎按揭，更顯畫蛇添足，自暴其短。
綜合而言，我們認為，近年樓價失控，其實並非坊間所言乃市場出現「炒賣」或「泡沫」之故，元凶其實是按揭辣招過猶不及之故，而此辣招既不治標也不治本，反滋生各種問題，尤其扭曲市場運作以添煩亂。官僚既對按揭實務一知半解，有如雅羅航空機師，忽視風雪天氣影響飛航動力，釀成意外，亦剛愎自用，有如航空安全局個別委員，否定雅羅調查結論，空難重演後方如夢初醒。新一屆政府上任在即，實應以退為進，按揭撤辣，讓樓市恢復常態，釋放二手樓供應，恢復換樓鏈，樓價自必調整，返回正軌可期。
原刊於《經濟日報》，獲作者授權發表。
