香港地產制度：須求變以應對挑戰

一直以來，香港的房地產對於市民而言發揮著兩大功能：居住功能與投資功能。相當多市民把這兩種功能合而為一，實行完美的結合。 香港政府構建的房地產制度與實行的房地產政策也是以此為出發點的：解決市民的居住需要與滿足市民的置業投資要求。香港的地產制度與政府的地產政策行之多年，中間雖有失誤跌宕的時候，但總體而言符合過去的那個時代的社會情況，稱之為有效不為過也。 今天隨著時代的發展，香港的環境已發生了巨大的變化。這些年來，香港樓價沖上半空，居高不下。社會因此噪動不已。經濟學者的實証研究顯示，不當的房地產制度與政策是社會貧富分化的主要原因。香港樓價之脫離經濟現實，脫離市民購買力將對香港社會產生越來越深刻的負面影響。 特別值得注意的是，地產市場在供應明顯增加，息口向上這些以往對樓市屬明顯的負面因素環伺下，竟然熾熱如斯，樓價不斷向上攀升。這在香港樓市發展史上是罕見的現象，像徵香港的地產制度需要從根本上加以檢討。   香港地產制度前設條件的瓦解 香港以滿足市民居住與投資雙重需要為出發點的房地產制度，尤其是開放的私人住房市場有一個前設的假設，那就是這一市場的參與者表面是開放的，但實際上基本局限於香港市民，外來的參與者因所占比重小，難以影響樓價。這樣政府可以通過控制土地供應影響樓價，使之與香港經濟及市民購買力相適應。 如果把香港房地產市場尤其是私人住宅市場發展的起點設定在上世紀五十年代，當年香港人口驟增，住宅市場開始蓬勃發展。那麼從當時算起半個世紀，樓市的前設條件基本成立。私人住宅市場購買者基本為香港市民。其他國家人氏離岸持有香港住宅尤其是中小型住宅者數量極有限。 一直到十年前，中國經濟發展有成，房地產市場風起雲湧逐步成型，即形成與國家發展重點及社會資源集中程度相對應的大中小城市為不同等級的階梯式樓市。當內地樓價攀升至與香港同一數量級的時候。因為香港與內地的密切連系，內地居民因為不同的目的，或作為資產配置的一個選擇；或作身份象徵；或為港樓升值潛力吸引等等，把眼光投向香港任宅市場。這樣香港地產制度的前設條件不再成立。香港政府不再有能力通過供應影響樓價。這就是我所說的七百萬人變十四億人市場的問題了。   內地階梯式樓市結構反映國情不易改變 內地以京滬廣深為頂層，拾級向中小城市而趨下的階梯式樓市結構，因內地國情使然。那就是政府通過行政權力把全國的發展重點及社會資源集中到不同等級的城市。比如說北京有最好的學校與醫療設施及完善的公共服務等。人們自然湧向這些大城市。大城市的樓價無可避免因需求殷切而不斷上升。在本輪樓市狂潮中，上海樓市的總市值據說達到40萬億人民幣這樣令人咋舌的水平。日本當年的狂潮可能也不過如此，甚或膛乎其後。 很明顯，內地樓市結構是中國政經結構的反映。只要現行政經結構不變，這種階梯式樓市結構自然也不會改變。這種結構對中國來說並不會帶來大的負面影響。如果有人嫌北上廣深樓價高，置業不易，他們盡可以選擇中小城市置業同樣解決居住與投資的問題。尤其是現在內地交通便利有所謂一小時生活圈。在這一生活圈內總可以找到合適的居住與投資的所在。因此大陸政府沒有誘因改變中國樓市的階梯式結構使大城市樓價趨向中小城市。   香港的問題 因為內地樓價與香港進入同一數量級水平，北上廣深甚至與香港不相上下。以上海40萬億元人民幣的市場總值過香港多矣。這樣有能力在香港置業者大有人矣，香港從而成為中國樓市的一個部分，頂層的那部分是無法改變的趨勢。 內地大城市尤其是北上廣深的樓價受上面所提的結構性因素影響，將長期相對全國其他地方有巨大溢價。全國人民的居住地及持有的樓宇自動作貧富分層的篩選，而富中國特色。這對內地看不出有什麼問題，對香港卻無疑是巨大的挑戰。因為成為中國樓市一部分，香港政府將不再有能力主導香港樓市，因為香港政府原來的撤手鐧土地供應不可能再影響樓價。這樣香港樓價長期企在脫離香港經濟與市民購買力的水平是不難推測的。與內地有樓價低廉的中小城市可作選擇不同，香港作為一個相對獨立的經濟體，面積大大不及內地一線城市，可作建房之用者更瞠乎其後。這樣香港市民不可能像內地有退而求其次的選擇。很明顯動輒五六百萬的蝸居，相對於一萬六千元的月入中位數，有多少人能夠負擔呢？香港政府不再有能力滿足香港市民尤其是中產階級作為滿足居住與投資雙重需要的置業需求。香港政府在這一關乎市民福祉極為重要領域能力的缺失，將為香港社會帶來嚴重的問題。因而香港地產制度應該因應變局作出改變，不應耽於以往思維，等待鴻鵠之至。改變的方向應該是使香港重新掌控樓市的主導權，使香港政府重新獲得滿足市民尤其是中產階級實現置業之夢，解決居住與投資的雙重需要。這一問題不解決香港永無寧日，將付出無法承擔的代價。