增加土地供應能解決樓價高企的問題嗎？

 

香港房地產市場是一個政治問題，而且是香港最重要的政治問題之一。這應該是無異議的。香港有樓的人與無樓的人大約各佔一半。無樓的人希望樓價跌，有樓的人希望樓價升，這其中原因本來再簡單不過。作為政府本來應該以一種超越好淡利益的態度處理樓市問題。但自從1997年回歸以來，每屆的特區政府，毋寧說每一任特首都喜歡在樓市指點江山。深度介入樓市運行，意圖扭轉乾坤，以顯英雄本色。到頭來沒有不碰個頭破血流，落得灰頭土面下場的。

 

本屆特區政府把找地建屋作為首要任務，甚至作為政治武器，以數落前任的不是。雖然地找了不少，建屋數量也不斷增加，但是終本屆政府五年任期，香港樓價上升趨勢依然。普通市民置業的希望愈走愈遠。增加土地供應以解決樓價高企，市民置業難這一藥方似乎並不對症。治香港樓市是不是應繼續服一帖藥，極需重新斟酌。

 

 

相當長時間內，香港住宅樓宇市場尤其是中小型住宅市場是一個買家相對固定的市場。買方基本局限於香港本地居民。外來購買者比例極低，對樓價影響甚微。作為香港緊鄰又密切聯繫的內地，在計劃經濟時代根本沒有房地產市場。到了上世紀九十年代，朱鎔基擔任總理時，才提出住房商品化的理念與房地產政策，即把房地產作為支柱產業來發展。但是在2000年之前內地居民基本沒有參與香港的住宅市場交易。主要是香港住宅樓宇價格非內地民眾可以負擔。當年內地住宅商品化初起，兩地樓價相差十倍之大，自然難有問津者。在這樣的條件下，香港樓市可說是一個獨立市場。在這種情況下，市場對供應量非常敏感。因為香港政府控制主要的土地供應，在潛在購買者數量大體固定並容易預測之下，供應量一上升，樓價例必應聲而跌。敏感度甚至大於利率。只是由於樓宇供應週期即從土地推出到樓宇落成需數年時間，才增加當年政府調控樓市的難度。

 

隨著內地的經濟發展，房地產市場也逐漸成形乃至火爆起來。內地政府為了社會穩定，在徵地過程中對土地原來的使用者，主要是農村居民進行了巨額的補償。有一部分獲得禰償的人一朝突然富貴。最重要的轉折點是新世紀一十年代中，一方面A股出現第一次真正意義的牛市：另一方面金融海嘯後的四萬億振興經濟的投資，使內地房地產市場急劇升溫。大量內地居民荷包突然大幅膨脹。香港住宅售價對他們不再是可望不可即的了。而且在2005-2008年期間，香港樓市還在相對低位，至少未到97年的高位。得風氣之先的閩粵居民成了用內地的紅色用語叫做先吃螃蟹的人（所以稱之為紅色用語是因為紅色亞聖魯迅曾經這樣說過而風行全國。所以稱魯迅為紅色亞聖，經歷過文革的人都記得，文革中全國書店除毛語錄外，就只有這位亞聖的書可以發行） 。這些最早吃螃蟹的閩粵居民多是早期以買樓作投資移民的。

 

 

隨著那些先吃螃蟹者得嘗美味，介入香港樓市大嘗甜頭的資訊在內地的傳播，後來者接踵而至。這可以說是中港樓市互通的濫觴。在這之前，香港居民在內地購房置業早己蔚成風氣。只是香港的杯水車薪對內地樓市的影響不如這一濫觴後來而成的巨流之甚。

 

內地房地產市場經過幾番風雨，逐步發展成今天的階梯式市場。即以中心城市的最頂層(市場最熱) ，向中小域市熱度逐級下降，直至一些偏遠地方的近於冰點。這其中有兩大中國特色使然：一則中心城市尤其是深上京廣，因為政府人為向這些城市聚匯各種社會生活資源，包括教育衛生等資源，使這些城市有更大的吸引力；另一方面中小城市盲目發展，住房供應嚴重過剩。而中心城市就那麼一些地方買少見少。這樣大量置業購房資金湧向大城市，使這些城市房價不斷上行。在十年前開始內地人進入香港住宅市場後，香港逐步成為全國階梯式房地產市場的一部分，現在應該說是最頂層的那部分。畢竟從香港市民的收入到香港的城市管理，乃至房地產法律架構的完備等等與樓市相關的因素看，香港都優於內地城市。在內地居民已財雄的今天，香港樓市成為置業的選擇是很自然的事態發展。

 

香港樓市已然質變，政府不要再抱老皇曆了

 

香港樓市由相對孤立的市場，演變為14億中國人房地產市場的一部分，使原來影響香港樓市的諸多因素都發生了明顯的變化。沒有順應這一市場變化，不管是政府，也不管是與樓市相關的個人包括潛在的樓市交易者即准備買樓或賣樓者，都將受到懲罰。

 

香港樓市最大的變化是政府的土地供應不再好像以往般那麼容易影響樓價的了。很明顯原來的需求基礎是700萬居民中潛在置業者，現在突然這個基礎大幅擴大，政府供應根本無可能改變市場方向。政府土地供應對樓價的影響如今遠不及內地經濟狀況，內地樓市冷熱，內地政府的調控措施，人民幣匯價等內地因素重要。甚至不及本港利率走勢的影響。香港社會尤其是傳媒與政治人物對上屆政府的攻忤也好，對地產霸權的討伐也好根本無視香港樓市發生質變這一根本原因。尤其是現屆政府為自我標榜，整天把找地增加土地供應掛在嘴上，把市場問題政治化，作政治工具，故意不說出市場真相。事實上政府應該做的首先是管理好市民對樓市的預期，使市民瞭解政府無能力改變香港樓市的態勢。政府應該集中精力通過興建公營房屋與資助房屋這兩類只服務本港市民的房屋，以解決市民住屋與置業的問題。私營房屋的土地供應只需按照人口增長趨勢綢繆，無須刻意為了壓低樓價而增加土地供應，因為那是徒勞無功的。

 

 

香港樓市的走勢方面，必須注意的是在需求層次已發生二分情況：作為居住用途的本地需求和作為投資用途的，主要由內地買家支撐的需求。對於前者而言，多以按揭進行，利率敏感度高；對於後者而言，因為他們比較不容易取得本港銀行按揭，很多時以現金支付樓款，這樣利率因素對內地投資者而言相對不那麼敏感。

 

近期美息有上升趨勢，港息跟隨向上只是時間問題。本來市場對息率的預期足以冷卻樓市，使處半天高的樓價有所回落。實情是港樓不為所動，甚且逆流而上，就是有了利率並不敏感的投資者存在。

 

這些買樓者利率之不敏感除了上面那種直接原因外，還有間接的原因。那就是早數年香港樓市發生質變初期，樓價向上使一部分守住老皇曆的業主以為樓價乃將沿以往走勢運行。因而將手上物業放售，希望等樓價回落後買回，以賺取差價。誰知樓價一去絕塵，年復一年不肯回頭。這些人賣出的物業本來多為自住之用，驟然而成無殼蝸牛，實在傍惶無措。無可奈何之下，只有重新入市。或由平生積蓄中泵水，或大樓變小樓。近期小單位樓升勢更厲原因就在這裏。考慮到過去十年有以十萬計的住宅單位落入內地投資者手中，香港樓市只是消化這批重新入市的原業主以足以支撐香港樓價企於高位較長的時間了。