最近3個市區重建項目廣獲媒體報道，計有剛宣布的房屋委員會的華富邨、市區重建局的洗衣街/花墟道（媒體簡稱花墟，其實只是花墟部分），以及在進行中的香港平民屋宇有限公司與市建局合作的大坑西新邨。3個項目除涉及安置、補償及維繫原來社區關係外，花墟項目亦要考慮安置受影響的20個鮮花批發及零售地舖商戶（佔當區花店數目17%），令發展後的花墟不致「花容失色」。
剛宣布的花墟發展項目，是首個按照市建局2017年啟動，用了近5年時間擬定的《油麻地及旺角地區研究》建議而開展的重建項目，大前提並非增加住宅供應，而是改善區內規劃問題和興建新的社區基建及設施活化和美化花墟。重建計劃由2022年發表規劃研究結果至預計2036年完成，需時14年！
至於華富邨重建，紙上談兵多年後，當局上周終於宣布分期進行，目標是2027年完成首批的兩座樓清場（華富邨共有18座），重建後的華富邨現址雖可提供122000單位，數量較現有多約三分一，但整個重建項目由宣布至2041年完成，卻預計要花17年之久！
大坑西新邨重建計劃，其實業主平民屋宇公司在千禧年代初已開始跟政府磋商，但直至2007年雙方才能達成共識正式公布，至2021年取得城規會的規劃許可時，已花了7年時間，再花4年至今年年底預計收回所有單位後才開始拆卸，於2029年完成重建。重建後原址可提供約3300個單位，雖比現時數目增加逾一倍，卻要用上19年！
市建局入不敷支 重建工作困難
筆者深明公私營機構進行舊區或舊樓重建箇中的難處，三數十年前發展商收購私人住宅樓宇重建獲利豐厚的黃金時代已一去不返，不少現存舊樓充斥着劏房及業權，難以徵集，令私人收購變得更複雜和因為成本高而卻步。
市建局重建舊區的擔子無論在規劃、執行和財務方面都變得比過去更沉重，去年年底行政總監指如果樓市持續下行，市建局未來推行的部分項目，在數年前高價收購業權、低價出售發展權的情況下，將有可能由盈轉虧，令市建局入不敷支，影響其工作。
然而根據政府資料，2013年至2022年的10年期間，市建局項目和私人重建項目雖然合共拆卸超過1650幢私人樓宇，但同期超過50年樓齡的私樓由4500幢增至9600幢，並以每年數百幢的速度增加。
至於公營房屋，根據房委會發表的零碎資料，樓齡有36年或以上的公共出租屋邨，其單位數目由2013年的57000個急升至去年的258000個，而樓齡50年或以上的公共屋邨仍有9個。
以現時房委會、房屋協會及市建局等公營機構加上發展商重建舊區和舊屋邨的步伐和力度，明顯趕不上舊樓急增的速度。
政府近年已採取一些為重建舊樓項目拆牆鬆綁的措施，如降低俗稱「強拍門檻」協助私人徵集私樓業權、精簡法定及行政審批規劃程序、容許地積比轉移、放寬建築高度限制等，雖然有助加快舊區重建，但公營重建項目最大的困難是在原區臨時安置受影響的商戶，以及安排商戶和住戶們在重建完成後遷回原址。
此外便是難保沒有人以關注重建項目摧毁地區特色為由，發動類似過去爭取保留旺角「波鞋街」、「喜帖街」、港產電影《歲月神偷》取景的上環永利街的運動，拖長了重建時間。相信誰也沒把握「拍心口」為舊區重建在跟樓宇老化的競賽中能否勝出及何時得勝定下KPI（績效指標）。
原刊於《信報》，本社獲作者授權轉載。
