近期政府公開招標出售的住宅用地均創出當區近年最低的呎價紀錄，不少市場意見認為低「麵粉價」意味發展商看淡後市。然而，因應「政府地」的發展規模一般較大，出售條款的限制一般會較市區舊樓併購的地盤多。以最近出售的荃灣油柑頭一幅私人住宅用地為例，該地皮面積逾520,000呎，總發展樓面面積更多於100萬呎，發展規模相當龐大。為配合落實《施政報告》中有關撥出土地作「港人首次置業」項目的措施，賣地條款更規定，發展商須以市價八折出售單位，首置單位亦設有轉讓限制，業主在買入首置單位的首5年內不可出售或出租單位。賣地條款亦規定發展商必須興建展能中心及弱智人士宿舍等社區設施。
創最低的呎價紀錄
政府最近出售位於堅尼地城的一幅私人住宅用地，「麵粉價」亦創出港島區過去21年最低的呎價紀錄。同樣地，發展該地皮亦有着不少挑戰，中標財團需安置歷史拱門、奠基石及興建臨時巴士總站。因項目前期工作較多，需重置巴士站才能興建上蓋，大大加長了發展期，政府亦額外容許該項目的建築期長達九年，比一般的六年多。由此可見，附加賣地條款及長發展期等大大影響地皮的現值。
觀乎政府於今年第3季的賣地計劃，只有啟德及東涌兩幅來自新發展地段的地盤，據悉其中東涌地皮位處122區，地盤面積更達15萬呎，發展規模異常龐大，相信本財政年度政府未能提供來自傳統九龍及香港島市區地段的中小型地盤作公開招標。
市區舊樓是「麵粉」的主要來源之一
其實除了「政府地」外，市區舊樓地盤亦是「麵粉」的其中一個主要來源。而根據筆者的觀察所見，地盤面積約5,000呎至10,000呎的市區舊樓地盤，往往較容易受發展商青睞。舊樓地盤一般屬「舊契地」，「舊契地」一般較少限制，發展時不用先取得地政總署的「預售樓花同意書」，售樓時間較具彈性。政府為了加快私營機構重建急速老化的樓宇，現正就更新及精簡強拍制度向立法會作出修訂建議，除降低樓齡達50年或以上私人樓宇的強拍申請門檻至不少於70%外，亦容許平均計算相連地段的業權百分比，為涉及多個相連地段的強拍申請提供更多彈性。由此可見，相對於「政府地」，發展商將會更容易於市區舊樓地段尋找到優質地盤作物業發展。
原刊於星島日報，此為增訂版，本社獲作者授權轉載。
