新任特首終於選出，等着她的，相信一如她所預期般不會有什麼「密月期」，而是連串棘手問題，房屋問題應該是其中的重中之重，亦是爭取表現及社會支持的突破點。遙想當年，梁振英獲選出任特首之時，同樣面對着極為棘手的房屋問題，亦曾經視解決房屋問題為爭取表現的利器，惟五年任期屆滿在即，問題仍然嚴峻。本系列兩篇文章會先檢討梁振英五年任內房屋問題的變化，然後會扼要地為新任特首提出一些解決問題的建議。
到底梁振英任內的房屋政策有何重大變化呢？讓數據說話，表1可以作為「埋單計數」的最好說明。簡單來說，公屋輪候戶數由2012年189,500戶上升至2016年 (3月份) 284,800戶，所以一般申請者的平均輪候時間由2012年的2.7年上升至2016年的4.1年，一手住宅註冊宗數在2012至2016年間變化不算大，除2013年有較大跌幅，其他三年可維持在16,000個以上，惟二手住宅註冊宗數則在2012年70,183個銳減至俟後各年約40,000多個而已，住宅平均售價（每平方米萬元）則是持續攀升，售價較高的港島過去五年間升幅為27.0%，居中間的九龍升幅為40.7%，而新界則升51.3%。
平情而論，梁振英任內對房屋問題無疑花了很大氣力，落了不少心機，例如甫上場即成立專責委員會，為解決長遠房屋問題看病把脈、出謀獻策。專責委員會的報告認為，供求失衡是癥結，推算十年需求共四十餘萬單位，公營與私營約六與四之比。政府隨即實施辣招以抑制需求治標，以及用開發土地增加供應治本的「雙管齊下」政策，期望能標本同治。
可惜，兩者均事與願違。治本的成效若何不用說了，治標的亦未見寸進。若細看辣招，應會發現此政策由兩部份組成：其一是稅務辣招，此為寓禁於徵，排斥炒賣投資，讓路置業安居。其二為按揭辣招，此為管制借貸，排斥邊緣買家，減低拖欠風險。
在此政策下，按現供求此消彼長，樓價應是回順可期，市場回穩則應指日可待。不過現實並非簡單的供求失衡問題，而是多重錯配所致，況且市場是動態常變，而報告局限於靜態假設，難免以偏蓋全，所以五年來的政策師老無功。若要細看過去五年的房屋問題，更不難看到如下四個層面的顧此失彼：
一、二手市場萎縮，地產商反客為主：
按理稅務辣招應扭轉樓市變成用家主導，卻變成發展商主導，皆因按揭辣招變本加厲，窒礙置業安居。按揭辣招實際是信貸配給，用家先為首期惆悵，首期在手又為負擔測試煩惱等，好比過關斬將。所謂「逆周期措施」：四成首期、供樓測試、年期設限、借貸設限等，令置業者望門興嘆，換樓者有心無力，打斷換樓鏈，成事不足敗事有餘。
私樓正常流轉率約10%，即每年逾十萬宗轉手（如2009至2011年間），但近年驟跌近半至四萬多宗而已，皆因按揭苛刻殃及池魚。新盤銷情則不受影響，每年仍有一萬多宗，即佔總數四成左右，原因是發展商因貨就價，更提供二按促銷。二手市場萎縮，市場效率大跌，無從發揮配對供求、議價平衡等固有功能。此消彼長下更令發展商可反客為主，其新樓愈建愈細，尺價則愈賣愈高，變相取得定價權。
二、遏抑內地資金買樓，卻促使搶地建樓：
內地投資者早年入市時，正值人民幣節節升值，外匯市場憧憬港元轉錨跟隨。買賣香港物業，樓價與外匯兼收，有賺無蝕。外來買家印花稅（15%）針對游資，加上特別印花稅（先繳後退）針對短炒（三年內轉手者），共推高成本達35%，阻嚇力巨大，毋庸置疑。內地投資者因而變陣，近月捲土重來，採取的方法則投地建樓，時機正值人民幣回軟，而港元暫無脫鉤之虞，形勢有變，但卻異曲同工。投資香港地產，樓價與保值兼得，回報也可觀。內地發展商看準市場是新樓主導，樓價大漲小回，而且融資成本低，遂出價進取，高買高賣。
內地投資者近來頻頻入市搶地，應是洞悉當前樓市由買家主導變為賣家主導的奧妙，所以投地時特別積極，出價進取，令本地老牌地產商也為之側目。值得留意者，「港人港地」試點最近開售，發展商也是內地企業，尺價冠同區，可見連該政策亦已失去原意。其實居屋即是港人港地，何必另起爐灶？
三、銀行動輒得咎，放債人借機壯大：
按揭辣招雷厲風行，銀行礙於自身地位及長遠利益噤若寒蟬，不敢越軌，按揭業務彈性受限，無從發展。放債財務公司（俗稱「財仔」）則乘勢坐大，物業加按再按，手續從簡，費用全免，不斷侵佔市場。電視報章廣告排山倒海，多家更相繼上市，業務蓬勃可見一斑。
所謂加按，其實是「典當」，而非正式按揭，若銀行借貸的正途開放，業主也不捨正路而弗由，光顧「財仔」，因為貸息高出數倍，條件明寬實苛，拖欠者終需「斷當」出售物業抵債。然而，「財仔」不收受存款，也不受金融監管，卻涉足樓宇按揭，當局鞭長莫及，卻不肯對症下藥，檢討辣招之弊，讓加按回流銀行，更本末倒置管制銀行借貸予放債公司，留下無窮後患。
四、私樓高不可攀，公屋輪候愈長：
樓市有公營與私營兩大板塊，一向相輔相成。出租公屋照顧經濟能力低者，租置私樓滿足經濟能力高者，公營居屋介乎兩者之間，乃資助置業，三者組成租置階梯。市民在何處何時切入，視乎個人能力及需求而定。近年公屋申請大增，且不乏具大學資歷之年輕單身者輪候，以求早獲安全網，此點實已偏離安置經濟能力最低層之原意。
2016年，公屋輪候總數為284,800戶，五年間增加了接近十萬戶。若以每年新建公屋約1.5萬單位計，假若無人搬遷交還，清理需時近20年之久，這正好說明為何公屋輪候時間愈來愈長。時移勢易，現在連中產家庭的後代也望樓輕嘆，寧可加入輪候行列，此實莫大諷刺，正顯示當前房屋政策偏頗，顧此失彼，五年來未見改善。
總結梁振英五年來的房屋政策，可說是頻頻高呼增加房屋供應，但供應未見大增；連番出招遏抑樓價上升，但樓價持續飆升；其他什麼「港人港地」、「綠置居」和「白居易」等，雖然亦見縫插針，各種招數盡出，但不爭的事實則是公屋輪候愈長，劏房問題變本加厲，年輕人望樓興嘆，換樓者未能如願，給繼任人留下的，顯然仍是燙手山芋。
