新財政年度賣地計劃上周公布後，媒體聚焦於全年只得一幅私人住宅用地招標的決定及其對私宅供應的影響，較少報道本財政年度最後招標的一幅工業用地。其實，這幅用地是執行政府發展新界北部都會區及「現代產業」兩項政策的試金石，招標許勝不許敗，相信政府對這幅地的市場反應，會比起對住宅用地能否售出更緊張。
該幅土地位於元朗創新園附近，用途為「多層現代產業大樓作物流及/或汽車維修保養」。根據當局預告的骨幹賣地條款，該幅土地可提供16萬方米樓面面積，當中不少於三成樓面須交予政府，由政府租予受政府項目影響的棕地作業者。有別於出售一般工業用地，這幅土地負有實現政府兩大政策目標的重任，即「推動（現代）產業發展」及「整合受政府發展影響的棕地作業並協助其升級轉型」。基於以上因素，地價收入是次要。這次招標將會採用雙信封制，投標者須同時但分開遞交地價建議及非地價建議，評審時兩者會被評分，前者比重只佔總分的30%，後者反佔70%。非地價的評分會考慮兩組因素，第一組有關產業發展，包括大樓如何以創新建議例如科技應用、先進設計、組裝合成建築法應用等推動所謂「行業發展」。第二組有關容納棕地作業，包括提供多於政府要求的三成樓面，又或於較短時間完成整個發展，又或提供較彈性設計容納更多不同種類的棕地作業等。
發展商角度看 今次投標難度更高
過往政府有不少以雙信封制招標出售特殊用途土地以落實某些政策的個案，結果是有成有敗。廣為人知的失敗例子有原先的西九文娛區和啟德郵輪碼頭，成功的例子有現今黃竹坑的港怡醫院。若今次流標，政府高唱多年會安排受政府收地影響棕地作業者覓地繼續經營的調子將淪為「狂想曲」，增加政府收地困難，耽誤了北部都會區住宅發展時間和加大棕地作業前景的不明朗性，對各方持份者都沒有好處。
然而從發展商的角度看，今次投標比過往競投其他特殊用途土地的難度更高。首先，政府似乎要求發展商引進新科技、新設計、新建築方法去興建沒有明確定義的「現代產業大樓」，由於沒有先例，發展商為此要動用不少額外資源擬定非地價建議，唯有降低地價建議「拉上補下」抵銷這方面的支出，但如何訂定建議地價，殊不容易。此外，項目指定作為物流及/或汽車維修保養用途，這類項目通常是由較具規模的物流商或汽車代理商在市場買地興建及自用，較少由地產商投地興建後拆售或放租，地產市場對這個用途欠靈活性又是公私營模式共存的項目有多大興趣呢？
再者，政府出售此幅土地會加入中標者須交回起碼三成的建成樓面予政府全權使用的條款。過往政府賣地亦有包括類似性質的條款，發展商看在有利可圖份上「揸頸就命」接受此等條款，因為要符合政府繁複的技術要求及驗收程序等，大有可能拖延項目中屬於發展商擁有部分推出市場的時間。更要命的是，發展商難以估計這些延誤會花多少時間。今次這樣的條款對發展商投地意欲又有多大影響？
還有一點有意投標者會考慮的，是如何在建築設計上做到大樓明確分開私人擁有部分和政府擁有部分的樓面，方便私人部分採用更優質建築材料和設施，以及分拆業權（假如地契條款容許）及管理保養維修水平有別於政府擁有的部分。
有關土地將於本月下旬招標，除了上文提及的雙信封制安排外，賣地條款細節有多「甜」多「辣」，將會決定發展商或物流業及汽車代理商對這幅用地的投資回報評估，相信政府和投地者雙方都是摸着石頭過河。招標結果如何，正如說書人所言，且聽下回分解。至於落成後的大樓作為安置現時棕地作業能吸引到多少作業者「上樓」，那是另一章回故事了。
原刊於《信報》，本社獲作者授權轉載。
