香港很多市區舊樓的住宅用途地契上都有「一所房屋」（One-house）的限制，假若這類地段上的「房屋」有朝一日需要重建，重建後的樓面面積如有所增加，私人發展商須就該地段向政府繳付高昂的補地價。此外，審批過程往往需時3年以上，而金額的計算往往缺乏明確指引，即使資深的業界測量師亦難以作出評估及預算。
根據我們的經驗，一般此類地段的舊樓樓齡逾60年以上，因須補地價的緣故而令私人發展商卻步。而市建局則擁有收回土地的權力，再加上得到政府的政策優惠，於簽署新地契時可獲豁免補地價，使這些地段的業主只好無奈地等待市建局選中其物業為收購目標，才有望得到重建的機會。
高昂成本 窒礙私營重建
根據2013年5月終審法院的判決，具有「一所房屋 」字眼的地契重建後需要支付額外樓面面積的地價，當時有報道指受影響的舊樓重建地盤至少多達50個。該判決書中認為，在制定契諾時，「一所房屋」一詞的涵義，就是該地段上的建築物須符合當年訂立有關的土地租契時，已建築在相關地段上的房屋之特性。
地政總署一年後（即2014 年）發布作業備考，當中指明根據「一所房屋」限制，任何樓宇建築方案如不符合在訂立相關土地租契時已存在的房屋的特性，特別是涉及高度的特性，將不獲准興建，除非發展商申請修改地契，並支付相應的補地價金額及行政費。這高昂成本令發展商難以合併地段發展成多層大廈。
其後，地政總署更對其他類型的地契加強解讀，令一些本應不需補地價的項目也需要補地價，進一步加大了重建的困難。例如，一些位於九龍塘的住宅項目，地政總署根據地契條款「承租人不得在租期內出讓土地上或其部分興建任何其他宅院或居住房屋，除非先前獲得工務局局長（現地政總署署長）的書面同意」向大量私人發展頂目收取高昂的地價或「同意費 」。
市場過往理解該區內的發展限制，為根據分區計劃大綱圖規管0.6倍或現有地積比率（以較高者為準），重建並不須補地價。可是近年我們發現地政總署自2012年後，已重新解讀地契上的有關條款，令大量本應不用繳付地價的項目亦變得需要支付高昂的同意費。而同意費的有效期僅限於建築物的壽命，並不是永久修改地契，性質等同向地政總署申請一張豁免書，而待繳付的金額也缺乏清楚指引，即使資深的業界測量師亦難以作出評估及預算。
香港舊樓安全 已敲響了警號
當市區舊樓的地契上註有「一所房屋 」的字眼時，重建便可能需要補上高昂的地價，這一直成為舊區重建發展的「緊箍咒」。香港的樓宇平均壽命僅為約50年，而截至2021年年底，全港已有逾9000幢樓齡達50年以上之私人樓宇（包括住宅、綜合用途、商業及工業）。而於2010年馬頭圍道的舊樓倒塌事件及近日旺角出現多宗外牆石屎剝落事件，反映香港舊區樓宇的結構安全已敲響了警號。筆者建議當局能重新檢視地政總署的作業備考或行政指令，例如以定額補價（參照工廈定額補地價方式）或放棄一切窒礙舊區重建的政策，以解決「一所房屋 」對舊區重建的影響。
