今年是人民幣匯率改制十周年，與香港房地產連年大漲小回，內地資金湧港可謂不無關係，而2008年的金融海嘯，又加劇游資泛濫，干擾香港金融及經濟秩序，銀行信貸監管由是加強，實無可厚非。唯若借監控按揭風險為名，「管理」置業需求為實，並非對症下藥，更非「逆周期措施」，過猶不及。
行政手段不能管理樓市
近年，房地產市場供求錯配失衡，背景成因錯綜複雜，並無靈丹妙藥即服可解。九七回歸後，三任特首舉棋不定，物業供求政策反覆是癥結。故此，政府多番推出稅務措施，藉行政手段「管理」需求，也未能扭轉樓市大勢，而且利率偏低，資金成本似有若無，業主抗跌力强；而憧憬港元與人民幣併軌升值，更吸引境外資金入市。所以，金融管理局也推出所謂「逆周期措施」，一再收緊置業按揭，但收效不大，反令市民大眾置業更難，也與政府着力增加供應，平抑市場失衡之大方向背道而馳。
金融管理局之顧慮，應該是香港九七回歸以後，先有亞洲金融風暴，後有「沙氏」疫症，房地產市場一落千丈，負資產個案大增。雖然最終有驚無險，財金官員卻久未釋懷。及後美國爆發次級按揭拖欠危機，推出「量化寬鬆」救市，便惶恐波及香港。在翌年推出按揭「辣招」應對游資湧入，卻忽略早前人民幣匯率改制，令美中港三地貨幣之三角關係起變化，產生系統性影響，並非該等措施可以拆解。可惜官員似乎偏信調控，不停「加辣」。表1是歷年「逆周期措施」撮要，現今官方按揭指引鉅細無遺，銀行審批幾乎無彈性。
銀行對房地產放貸，不限於按揭，還有發展融資。若房地產市場風高浪急，單獨針對置業按揭，沒法穩定銀行體系信貸風險，因為發展融資的風險更高。根據國際（巴塞爾）標準，按揭風險參數 （50%）是發展融資風險參數 （100）之一半。因此，按揭「辣招」即使湊效，也力有不隸。況且，置業按揭風險只是拖欠，銀行處分抵押品，即使資不抵債，撇賬損手也有限。
發展融資風險不同，若項目超支停建，善後不果，處分抵押品，套現止蝕不易，可能全軍盡墨。表2是近年置業按揭與發展融資統計，兩者合計所佔銀行總貸放比重，由08年底約40%，輾轉下跌至去年底約28%，而且各佔一半。查銀行對房地產授信連年下降，風險理應是遞減。况且，若然利率掉頭上升，不單影響按揭，其他貸放也難獨善其身，那何解只針對按揭貸款？
銀行業的風險管理
銀行業累積上百年經驗，風險管理成熟，現行國際銀行風險系統，亦是以其為藍本。風險可粗分為系統性與業務性。所謂風險管理，是盡力消減業務風險，令整體風險可降低至系統性之極限。業務風險共劃分三方面，信貸、市場、營運。信貸風險可分細為三部份，即是客戶、信用、抵押。客戶部分是借貸人之實力、行業、財政等背景，與借貸目的。信用部分是借貸人之授信紀錄，審批評核等資料。抵押部分是借貸人提供實物資產照應，例如：存款、證券、物業等。
不過，借貸人之實力與信用欠佳，不得以抵押品補短。信用風險亦分為同業與非同業信貸兩大組別。同業信貸大多是短期存款及交收時差，實質是監管風險。非同業信貸即普通客戶放款，是商業風險。市場風險是外匯及利率波動，應對之法，是盡量對沖資產負債。至於營運風險，是工作錯漏、營私舞弊、系統故障等人為或制度失誤。應對之法，是提高警覺，加強查核。
若套用於置業按揭，系統風險是物業市場波動及資金市場起落，或誘發按揭負資產，或導致「供款」不足付息，因而衍生「斷供」風險。客觀形勢突變，斷供皆因續供機會成本高於得益。先天系統風險沒法迴避，但所衍生之斷供風險，則拆解有法，消減後天業務風險是關鍵，而信貸風險控制是核心。
置業按揭屬分期付款，未盡付按揭前不獲業權。不過，物業是大眾市民最貴重的資產，在還款期內，非不得已不言棄。因此，信貸風險並非樓價波動，因為自住物業估值賺蝕，只是賬面會計虛數；也非利率起跌，因為利息增減，向來是調節期數應付，以維持每期「供款」不變。調節期數風險極低，因為換樓普遍，屆時未償本金將整筆清還了結。故此，實際信貸風險是借款人職業與收入穩定性，及其信用記錄。所以職業欠保障或收入不穩定者（如自僱者），按揭條件較苛；而信用記錄欠佳者，則不易取得按揭。
至於市場風險，採用浮動按揭息率便可免除利率風險，採用本地貨幣便可免除外匯風險。營運風險，是銀行整體課題，防微杜漸，從來是不二法門。
香港置業按揭市場競爭激烈，銀行爭先提高效率，靈活應變。故此，審批權需要下放至前線，依據既定政策與條件進行。信貸風險管理着力點應是整體按揭質素，而非每筆批核，多年來置業按揭拖欠比率與重組比率一直下跌，現已低至0.01%水平，則足證銀行風險管理有道，監管機構實不應越俎代庖，以指令替代銀行決策。
傳統逆週期措施，是通過宏觀調控銀行營運資金，消弭市場變動之影響，穩定金融體系。值得留意者，是國際（巴塞爾）資本標準，與時俱進，將引入「逆週期備用資本」要求，減輕市場突變之震盪。
政策工具非管理風險的有效途徑
財金官員近年針對置業按揭借貸條件之措施，其實是信貸「配給」手段，直接干預供求，祇能收一時之效，否則不用多番出招，愈收愈緊。此外，按揭年期設限與還款壓力測試，其實是「篩選措施」，效果等同限制銀行調節期數應付利率波動，間接提高置業借貸門檻。因此，按揭「辣招」已有政策工具之嫌，變相「管理」置業需求，因為準業主若積蓄不多，實難通過測試。傳統逆週期措施，應該是測試銀行承受「斷供」之壓力，未達標者需購買借貸人按揭保險，甚至提高資產風險參數，增加資本要求。
早前，財金官員答覆立法會議員質詢，指出銀行佔按揭市場幾乎99%，財務公司佔份微不足道，並能有效防止銀行取巧；言下之意，是按揭「辣招」應湊效。實情是領「借貸人牌照」經營之其他財務公司，有如雨後春雨筍，承接銀行按揭漏網之魚，但不受財金當局監管。所謂「二按」、「三按」等，只是承諾賣樓時還債之借貸合約，並非正式按揭，而且利息高，與無抵押私人貸款相若。按揭「辣招」是否對症下藥，可否穩定銀行體系，消弭金融風險，不言而喻。
置業按揭，向來風險分散，信貸質素高。本港銀行累積半世紀經驗，經歷物業市場多番盛衰起伏，能充份掌握按揭信貸風險，即使在亞洲金融風暴，科網泡沫爆破，沙氏疫症等連番打擊下，也應付裕餘。況且，銀行總貸放之中，「在香港使用貸放」之佔份，連年下跌；其中置業按揭佔份，與地產發展相若，而且走勢同步。此消彼長，「在香港以外使用貸放」之佔份，則連年上升（表2）。若論風險高低，影響金融穩定，置業按揭理應遠低於地產發展與海外貸款。近年，政府稅務與按揭「辣招」齊出，物業市場卻反復飆升，而市民則望樓興嘆，應反思得失，調整策略，始可對症下藥。
