現屆政府將協助市民置業定為重要政策,具體措施包括將公私營房屋的建屋比例,由過往的六四比提高至七三比,以增加居屋等資助出售房屋供應,以及新增綠置居和港人首置上車盤等資助出售房屋類別。據報政府最近更積極研究重推簡稱「租置」的租者置其屋計劃,透過出售現有公屋來進一步提高港人自置居所的比例。
然而,減少私樓供應,難免令人聯想到會令樓價升勢加劇,從而導致不合資格申請資助出售房屋的中產及專業人士認為更難「上車」。在樓價不斷飆升下,亦令「納米樓」問題日趨嚴重,不少市民用上畢生積蓄及承擔巨額按揭債務,卻只能換得一間面積猶如劏房的居所,即使成功「上車」亦不見得一定是好事。
要解決上述問題,長遠而言當然仍是整體增加土地及房屋供應,但中短期其實還有不少新措施可以考慮。
近年不少內地城市的樓價升幅比香港更高,中央及地方政府先後實施了多項調控措施。其中上海、北京、蘇州、廣州和深圳等大城市,都推出了「只租不賣」住宅用地,即是在賣地條款中,訂明發展商在一段非常長的時間內(深圳為70年),都不得將建成的住宅單位分拆出售(但可將整個項目轉售),只容許以出租方式作長缐投資。
杜絕炒賣活動
「只租不賣」政策有其好處,當中最立竿見影的是杜絕炒賣活動。香港樓價長期以來都升多跌少,除了是由於大量用家的置業需求帶動外,投資、炒賣需求也是重要因素。港府自2010年起徵收的額外印花稅(SSD),目的正是打擊短期炒賣,故限售年期最長只有3年,如果同期的樓價升幅高於額外稅款及相關手續費,炒家還是有利可圖,導致有關措施成效欠佳。
再者,與着重租金回報的長線物業投資者不同,炒家是以出售物業獲利作為主要目標,為了維持單位裝修「新淨」及避免遇上「租霸」,他們往往寧願讓單位長期丟空不肯出租,變相減少真正可作居住用途的新樓供應。因此推出「只租不賣」用地不單可杜絕炒賣,還可即時、穩定地增加租住單位供應,有助緩和整體住宅租金的上升壓力。
事實上,即使沒有賣地條款上的限制,近年香港亦有愈來愈多純出租的服務式住宅推出,當中不少租客為本地居民,而並非短期居港的境外人士。原因之一是有不少年輕雙職家庭及單身中產,本身根本不喜歡、甚至不懂得做家務和不會在家煮食,留在家中往往是睡覺、看電視、上網和打機。這種情況未來相信不會減少,「只租不賣」用地可滿足有關需求。
此外,由於不能在買入地皮後的短時間內分拆出售單位,只能用作長遠投資,競投「只租不賣」用地的發展商,必須擁有較穩健的財力及一定的租務和物業管理經驗,對於那些只抱着「炒賣」心態投地的發展商的吸引力將大減,其他參與的發展商出價亦會更審慎,這樣將有利香港房地產市場的長遠健康發展。
當然「只租不賣」並非全無負面影響,受到限售條款制約,有關用地的呎價肯定會低於一般可自由拆售的住宅地塊,令庫房賣地收入減少。唯現時港府坐擁可觀的財政儲備,特首亦已表明地價收益不是土地房屋政策的重要考慮因素,因此特區政府比起某些財政不穩、負債累累的政府,有更大的政策選擇權。
有人或會質疑,將部分本來可租可賣的私樓用地轉為「只租不賣」,會令可以自由拆售和轉售的單位供應進一步下降,從而刺激樓價上升。不過從另一角度看,隨着炒賣活動減少、租盤增加及租金受壓,市民毋須再擔心租金會不斷飆升而急於置業,更能因應自己的實際能力選擇暫時租樓居住,這樣或許對樓價亦有降溫作用。
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