「明日大嶼」計劃公布以來，反對者認為該計劃成本高昂，是「倒錢落海」。贊成者則認為土地是香港最寶貴的資源，賣地收入將會遠超填海的成本，計劃是「倒沙成金」。
發展局3月公布「明日大嶼」計劃的初步成本及土地收益估算，估計計劃的成本為6240億。土地收入方面，發展局引用香港測量師學會的估計，土地收益為一萬億左右，最保守也有七八千億，掏空庫房的說法不能成立。可是不少論者認為政府低估了成本及高估了收益，「倒錢落海」的論述在坊間依然流行。
早於去年11月7日，筆者與其他經濟學者一共38人曾發表聯合聲明，指出「明日大嶼」是符合社會成本及效益的上佳選擇：聲明指出就是按十分保守的地價估計，「明日大嶼」的賣地收入仍然超過工程的成本，與發展局的估算十分接近。
「倒錢落海」的論述聳人聽聞，甚至流於煽動民情的民粹政治操作，不過片面強調「倒沙成金」亦有盲點。政府增闢土地應該追求最大的社會利益而非追求最高的土地收入。政府不單要考慮增闢土地的財政成本和賣地收入，也要考慮整體社會成本（例如環境成本）和社會效益，包括可供應的公屋、社會設施、新增的經濟活動等等。
本文將仔細拆解「倒錢落海」論述對「明日大嶼」計劃的種種質疑，然後再從社會成本及利益的角度說明為何「明日大嶼」是上佳的選擇。
是否要大規模增闢土地？
在土地大辯論的過程中，土地供應專責小組（下稱「土供小組」）初時援引香港《2030+》研究中有關整體土地短缺約1200公頃的預測，不過後來小組向行政長官提交的報告清楚說明，《香港2030+》的研究過於保守，香港需要的土地實際遠遠多於1200公頃。小組強調沒有單一增闢土地的選項能滿足土地短缺的問題，香港需要多管齊下推展各個短、中、長期的選項；包括發展棕地、農地，收回部分高爾夫球場，進行近岸填海及發展東大嶼都會等。土地大辯論的結果清楚說明，多管齊下增闢大量土地，是香港的客觀需要，也符合主流民意。
筆者過去多次反覆強調，香港人均居住面積只有160平方呎，遠低於鄰近的大城市，可是《香港2030+》研究卻假定香港的人均居住面積到2030年都不會改善；如果香港的人均居住面積要提高到新加坡每人270平方呎的水平，香港的土地短缺便會超過1200公頃好幾倍。此外，政府要有土地儲備，才能夠加強收回私人土地的議價能力，不然只會給地產商牽着鼻子走，無法重奪我城發展的主導權。
雖然香港人口在2043年之後會緩慢減少，可是香港人口老化也需要興建新醫院、診所及數以百計的安老院，需要不少土地。況且到2046年，樓齡超過70年的私人房屋單位數量將多達33萬個，比現在多近300倍，要進行大規模重建。如果沒有大量額外土地安置舊區的人口，將無法進行重建工程，現時市區擠逼不堪及交通超負荷的情況無法改善。
發展農地、棕地是否比「明日大嶼」計劃更划算？
反對「明日大嶼」的人士認為，發展農地、棕地，成本比填海低，需要時間也較短，然而這些觀點都不符合事實。
政府收回新界農地發展，甲級農地的收購價每方呎為1350元，成本與填海相若。而乙級、丙級農地的收購價每方呎只需數百元，表面上遠比填海便宜。問題是，政府一旦把農地改劃成住宅地，每方呎土地的價值會上升至數千甚至一萬元，原業主自然會扭盡六壬爭取額外賠償，例如要求「原區安置」甚至「不遷不拆」。
以東北發展為例，政府須向棕地作業者提供新增的特惠津貼，並為原區居民提供「加強版」的特惠補償和安置安排，還要為受影響村民提供安置房屋，協助農民復耕及重置安老院舍，使收地的成本大幅提高。理論上，政府可以強制收地，不過會引發激烈抗爭，甚至要恢復回歸前的寮仔部或者出動防暴隊，這是否市民願見？
新界雖然有不少棕地，不過十分零散，難以大片規劃，政府也沒有閒置土地安置棕地上的貨櫃場或其他經濟作業。政府現時的計劃，是先重新規劃內河碼頭來安置零散棕地上的業者，在完成規劃後興建可以容納貨櫃車運作的多層大廈，然後遷徙及安置棕地上的經濟作業，所有步驟都要與數以千計的持份者討價還價，所需時間不會比建設人工島短，甚至更漫長，成本也會高昂。
新界東北發展，由2008年重新啟動規劃至預計2023年首批居民入伙，需時15年，比交椅洲人工島由今年研究到2032年首批入伙，需要13年時間更長。事實上，新界收地日益困難，來自發展商、居民及環保團體的反對聲音，令發展成本及周期不斷增加。以上的比較，說明無論從發展周期或發展成本出發，「明日大嶼」計劃是上佳選擇。
「明日大嶼」發展第三個核心商業區的爭論
按照政府的規劃，「明日大嶼」將提供4000萬平方呎甲級商業樓宇（約為中環商業樓宇面積的八成），成為香港第三個核心商業區。姚松炎及其他反對「明日大嶼」計劃的人士認為，按照香港《2030+》研究的估計，香港核心商業區的甲級寫字樓，至2041年短缺只是1100多萬平方呎，根本毋須供應多達4000萬平方呎的甲級商業樓宇。
不過，主持土地大辯論的土供小組多次強調，香港《2030+》研究的估計過於保守，香港需要的土地遠遠多於該研究的估計。香港的商業用地其實比住宅用地更短缺，近年辦公室、店舖的物業價格指數，漲幅遠超住宅物業，中環甲級商廈月租高達近200元一平方呎，企業不勝負擔。啟德商業區的土地已經全部出售，樓面地價每方呎接近2萬元的天價。要滿足香港自身的發展及香港作為大灣區核心城市的需求，香港必須發展第三個核心商業區，提供足夠的商業用地，除了發展金融業，也要多元化地發展航運、貿易、專業服務、創新及科技事業，才能重燃我城年輕人的希望。
也有一些反對「明日大嶼」計劃的人士，認為香港應該把核心商業區域分散到新界，減少跨區就業，解決核心市區交通擠逼的問題；不過這個理想化的建議是知易行難。「明日大嶼」本身有五六十萬人口，不單接近中環，同時也接近計劃中的機場城市；容易滿足核心商業區域需要的規模效益及聚群效應；反觀新界東北及洪水橋兩個新市鎮，距離維港太遠，人口分別只有22萬及17萬，難以達到規模效益及聚群效應。此外，因為農地與棕地的業權分散，要大幅擴大兩個新市鎮的規模，也會十分困難。
原刊於《信報》，本社獲作者授權轉載。
明日大嶼：倒錢落海×倒沙成金二之一
