特首林鄭月娥在新一年度《施政報告》提出「明日大嶼願景」，建議在交椅洲和喜靈洲附近的中部水域分階段填海，建造合共約1700公頃的多個人工島，預計可興建多達40萬個住宅單位，供最多110萬人口居住。建議引發社會熱烈討論，有人支持透過大規模填海造地，解決香港嚴峻的房屋問題；有人基於不同理由堅決反對任何填海計劃；亦有人質疑填海1700公頃是過多，擔心填海工程所需的數千億元開支會掏空政府庫房等。
筆者早前先後於網上及報章撰文，粗略推算「明日大嶼」可帶來的賣地收入，基於較為進取的假設，1700公頃填海用地當中有三成的一半（即255公頃），作為私營建屋及各種用途的發展，再以平均6倍地積比率計算，可得出多達1.53億平方呎的樓面面積。若以每呎4000元的地價計算，庫房將可獲得逾6120億元的賣地收入，應足以支付相關填海開支。
一如所料，上述計算方法惹來各方熱議，包括一些非理性、謾罵式的批評。首先要強調，筆者提出上述數字，是希望大家從不角度思考興建人工島是否只有支出、沒有收入，並會將港府現有過萬億元儲備花光的問題。
人工島發展不受地形所限
有評論認為假設有五成用地可用於建屋及發展是過高，平均六倍地積比的發展密度也可能偏高。當然如全部用作興建住宅樓宇，五成的假設可能過高，但人工島不可能只有住宅和道路，還會有寫字樓、商場、酒店、會展設施，以及一定的工業（例如物流及高新科技產業），不會是一個只有住宅區，沒有經濟活動和就業機會。
眾所周知工商業用地的地積比一般較高，例如港島區的寫字樓、商貿大廈及酒店就可以高達十五倍。若將這些工商業用地計算在內，得出可供私營發展的樓面面積及賣地收入數字是否不算誇張呢？
發展局局長黃偉綸日前就表示，交椅洲約1000公頃商業填海用地，可提供約4000萬平方呎商業樓面，等同中環現有商業樓面的八成。有學者以較為保守的每呎9000元（相當於啟德發展區商業用地的呎價七成）計算，出售有關商業用地可為庫房帶來3600億元賣地收入，而且該數字還未計算在喜靈洲一帶填海帶來的額外約700公頃用地。
再比較其他數字，截至2013年，香港透過填海工程獲得的土地約有67平方公里，即6700公頃，佔香港整體面積約7%，容納了香港27%的人口和高達70%的商業活動。填海用地可用作建屋及工商業發展的比率和密度較高，主因是有關土地肯定是平坦的，並可從無到有地進行整體規劃，毋須受地形及原有的設施和建築物規限。好像將軍澳及馬鞍山等建於填海用地的新市鎮，其發展密度就遠高於被維港填海「緊箍咒」所限制的啟德發展區。
當然，現時亦有不少市民質疑將軍澳及馬鞍山的發展密度過高，認為彼鄰大嶼山的中部水域人工島，不論住宅或寫字樓都應作較低密度的發展。到底將來人工島應有多少土地用作興建住宅、多少用作工商業發展？兩者的發展密度分別為何？除了寫字樓及商場，是否還應有酒店、戲院、會展中心及物業中心等商業設施，這些都需要進行詳細的規劃和研究。
在另一邊廂，亦有評論認為筆者假設的4000元一呎地價是嚴重低估。即使受到中美貿易戰及美國加息影響，本港樓市開始回落，最近一幅位於屯門藍地的蚊型地皮，仍以每呎接近8200元出售，另一幅位置更偏遠的大嶼山長沙地皮，呎價亦超過6700元。若將筆者假設的一半可發展用地比率降低至三成，但改以每呎6700元的地價計算，同樣可得出約6150億元的賣地收入。
大規模填海 才能滿足香港未來人口增長
其實大家還可從另一個角度，思考「明日大嶼」是否物有所值、填海1700公頃是否過多的問題。
新加坡政府最近發出指引，規定所有新建私樓的平均單位面積不得少於915平方呎，令香港人羨慕不已，因為目前香港的人均居住面積中位數只得161呎，僅及新加坡的一半。作為「明日願景」，相信所有港人都希望未來可以住得較為寬敞舒適，假設香港的人均居住面積要增加50呎，到底需要多少發展土地呢？
香港現有約740萬人口，每多50呎即是3億7000萬呎樓面，除以6倍地積比便需要約617公頃用地。若以五成用地可作建屋計算，即是要1234公頃土地；若改以三成計算，更需要多達2067公頃。
即是縱然香港人口不再有任何增長，單是讓現有居民「住好啲」，已需要增加1200至2000公頃土地。若加上為滿足未來人口增長及其他用途的土地，3000至4000公頃是不可缺少。
事實上，回歸前由港英殖民政府推動的玫瑰園計劃，填海面積就多達2200公頃。正在施工的機場第三條跑道工程，不設任何住宅項目，也需要填海650公頃。現在特區政府為了長遠解決香港的房屋及土地問題，提出透過填海建造合共1700公頃的人工島，是否很過分的建議呢？
合和實業主席胡應湘近日就提出，應將東大嶼的填海範圍增至2600公頃，並研究在南丫島水域填海，合共提供4400公頃用地，才能滿足香港未來的人口增長和發展需要。胡應湘先生一向極具遠見，在赤鱲角填海興建新機場、建造港珠澳大橋連接粵港澳三地等，也是由胡先生早於20、30年前首先提出，不知他今次的提議會否有一天實現呢？
說到底，人工島面積應為1000公頃、1700公頃、還是2600公頃才足夠？當中住宅、基建、社區設施及工商業用地的比例分別為多少？有關用地的地積比應為四倍、六倍、還是八倍？如何兼顧環境及保育需要和應對極端天氣？這些複雜問題都不是你一言、我一語，或者互相指罵就能解答，必須進行獨立、專業、客觀、深入的規劃和研究。
大嶼山其中一個古時名稱為「爛頭山」，這亦是其英文名稱Lantau Island的由來。筆者希望上述規劃研究可以盡快展開，不要令Lantau Tomorrow Vision「爛尾」收場。
