編按：早前莫乃光舉辦「香港要UPDATE 共享經濟研討會」，透過共享經濟持份者和著名經濟學者的分享，研究共享經濟在香港的局限和未來。以下為嘉賓對談環節內容節錄：
楊岳橋: 我們先請蔡女士分享Airbnb面對政府對他們商業模式收放的態度，以及他們預期在港營運的方式。
蔡文宣: Airbnb在全球 191個國家，6萬 4000個城市裏有超過300萬個房源，大至國家，小至城市，我們都會遇到不同的挑戰。 一些國家認為房屋長租或短租是人民財產權自由，國家可以較少干預; 但另一些國家，特別是大的城市，因為人口較多，住處較狹窄，就會有高度的管制。 以美國為例，他們是聯邦制，並沒有統一的法制管理短租制度。我也分享一下台灣的例子，雖然台灣有中央法例規管短租，但細節上的規範取决於縣市政府。 Airbnb針對每一個地方的情況討論。 例如日本5月時通過了一項法令，讓日本人可以出租自己的住家，與旅客共同居住。 然而，日本的民宿更像是傳統的Airbnb。 為了區別民宿和住處,日本的法令規定了當地居民一年內最多以短租形式出租住處180天，唯必須跟當地政府登記，以便發生意外時政府能夠處理並尋找負責人。但如果物業擁有人不住在該物業中，日本則規定須由物業代管或代租公司處理，絕不能自己放上Airbnb或其他平台出租，以達到意外發生時由代理公司負責的目的。日本老年化十分嚴重，老年人可能住在老家，同時擁有很多地產投資，沒有辦法處理所有的物業，代理處理就可以解決大都市中出現空屋的問題。 巴黎除了要求你住在出租的房子裏和限制一年中的出租天數外,沒有其他限制，英國也是這樣。其他各國的政府或城市認為Airbnb可能造成困擾。有一些國家和城市會因為出租單位鄰居的怨言而推行額外的設施或措施，例如日本人在晚上10時就主動把音量調低，他們亦希望外地遊客配合; 此外日本的垃圾分類做得非常細緻，所以來自一個沒有做垃圾分類國家的遊客就可能造成困擾。 故Airbnb做了宣傳影片,呼籲旅客學習日本的垃圾分類方法和在晚上10時後調低音量等不成文的規定。 我們希望和大家討論這方面議題在香港的空間。
政府規條成為共享經濟的障礙
楊岳橋: 請徐教授說一説，香港政府目前有何不足，應做什麼事改善問題。
徐家健: 香港政府須考慮大廈改變用途是否適合，譬如工廈轉型時，建築方法、安全規管亦有所不同，因此政府應該研究相關方面。 香港土地昂貴，如果民宿需求殷切,而住戶的兒子外出讀書、 旅行，好處便是旅客有地方居住，而社會不需要興建酒店以應付需求，他們正正迎合了旅客數目。 其數量有起有落,出租住戶居所能靈活地改變房屋用途，以免興建酒店後，旅遊業熱潮減退，酒店無所用，更改用途時遭遇困難。 但另一方面，如果有人想把樓房出售作劏房出租用，先不說租劏房本身惹人詬病，出租者更要短租劏房予遊客。 原來租住劏房的人已經要付昂貴租金、住得不好，現在他們更可能面臨沒有辦法租住劏房的問題，因為短租對於業主來說回報可能更高。 如果政府沒有規管而業主發現回報相對較高，香港樓宇房屋供應就更短缺，故政府必須仔細研究，並想出方法規管，例如一年只可以租多少天，或短期出租時，鄰居是否願意等。
楊岳橋: 購買私樓的人士會有一張公契，其中註明了該大廈能否有住以外的用途。 很多時候Airbnb和其他共享住宿的用途大相違背，鄰居可能感到困擾。 我相信趙恩來接了不少有關個案，他將會和我們分享新經濟為居民帶來的困擾和他們的對策。
趙恩來: 如果你嘗試在Airbnb的網站作搜尋，基本上香港十大藍籌屋苑都有單位出租，而價格與月租相比有明顯利潤。 例如早前荃灣深井屋苑面對共享民宿的爭議，那裏的月租大約介乎於一萬三千至一萬四千元左右，但一天民宿的租金已經高達一千四百至一千五百元，利潤空間很大。 我們認為民宿在香港這個高度密集的城市裏，會成為投資者尋找利潤的場地 。 投資者可以把那個單位放上網站出租一年至兩年，這樣投資資本低，而且每月可能只需出租十日便可以回本 。 對於居民來說，由於目前沒有法例規管，他們可能不知道自己身邊出現共享民宿; 而香港旅遊業主要由內地遊客支撐，香港人看到內地遊客租住了自己居所附近的單位，反應可能更大。規管是一個很大的挑戰，因為共享民宿違反了很多香港法例。 第一，旅館業條例，民政署要執法控告出租者; 第二，違反公契，鄰居能夠到土地審裁處控告業主違反公契，要求賠償; 第三，改變土地用途，居住用地方換作商業用途，地政總署有一條很少用的天條 ，那便是強制收回物業單位。 即使小型旅館亦會面對鄰居不喜歡他們存在的問題，如果要屋苑遵守法規，他們便需要開業主大會，釐定通過共享民宿與否的準則，再到地政總署申請，取得城規會的批准，做地區諮詢，補回地價，取得豁免書等程序，致使民宿可行性甚低。 我們須想辦法舒緩或解決這個問題，例如參考外國例子，像日本一樣每年不能超過180天出租民居作民宿用，亦要向政府登記並通知鄰居。 如果沒有反對方可營運; 如果遇到強烈反對或在實行的過程中對鄰居構成滋擾，就要撤銷登記。 但我們希望政府進行諮詢，取得民間對規管民宿的意見，並令社會的不滿減至最低，讓目前黑市營運的民宿能夠重見光明。
手續繁多 成為營運者有阻力
楊岳橋: 我認為阻力可能來自於營運者。 業界可能認為申請旅館業牌照需時一年，以20間房的小型旅館為例，裝修、消防等資本可能達130至150萬,而出租出一晚可能僅有200-300元的回報。 對遵守法例和政府程序的投資者而言,蔡女士如何說服這些投資者承擔高成本，讓Airbnb在香港經營?
蔡文宣: 我舉台灣的例子，我們有大廈管理委員會，他們認為Airbnb是生意的一種，只要業主多繳交管理費，便會同意他營運; 但如果業主大廈的鄰居反對,則很棘手。 在台灣有1999專線，任何人都可以打給市政府，告訴他們自己的鄰居出租套房,他們會派人調查，所以台灣人必須處理好鄰居關係，否則很難經營。我很希望知道港人想業主多做些什麼才允許他出租單位給別人居住。
其次，香港相對於其他國家不同的地方在制度，這是一個很大的挑戰。 香港的制度可能要求所有住客的同意，屆時則須令住客明白民宿不一定會對他們的生活素質造成影響。 如果真的造成了影響又可以以什麼條件作為交換? 最後說明一點，Airbnb只是平台 。 大家都發現了一些問題，例如有人不是以分享空間的方法經營，在這樣的情況下應怎樣處理? 我們願意持開放的態度探討、 和香港政府溝通，讓大家在可
