封面圖片：劏房居住環境惡劣。（亞新社）
最近在網上看見一篇文章討論劏房樓的起源，原來又是我們特區政府的傑作。曾蔭權在位時，減少賣地和差不多完全停止填海，新樓落成量大少，最終驅使樓價急升。為了增加私人住宅單位供應量，曾蔭權竟然事急馬行田，推出「限量樓」和「限呎樓」，即是在有限的土地「劏細」單位。在2011至2012年，特區政府選定五幅地皮，在賣地章程中，寫入最低建成單位數量，最後這五個樓盤便成為香港迷你單位的始祖。
自梁振英就任特首後，也多次推出「限量樓」和「限呎樓」，但無助壓止樓價上升。在樓市逐漸形成泡沫的影響下，金融管理局在2009年至2015年，七度收緊按揭，最近一次是將價值700萬元以下自住物業的最高按揭成數，由七成降至六成。雖然金融管理局的收緊按揭政策是保障銀行體系的穩健性和增加置業者的入市成本，但亦讓地產商有更強誘因將住宅單位劏得更細。最近筆者與地產界朋友談論本地的樓市問題，朋友說，一位大地產商高層告訴他，現在起樓首先考慮置業者從銀行借得的按揭成數，所以整體單位價格是非常重要，這亦解釋到為何地產商積極興建300萬至400萬元的劏房單位。因為只要 Lumpsum 唔高，即使呎價高也會有買家。
根據差餉物業估價署的資料，截至今年10月，面積少於424平方呎的私人小型單位落成量是2,927個，佔總落成量兩成六，創下自1994年以來新高，這種趨勢在未來兩三年會變得更明顯，而面積小至100多至200平方呎的私人住宅單位會源源不絕推出市場。無奈，部份市民及上車一族無視樓市泡沫已成，冒險買入這類迷你單位，最終結果是如何？大家也可以大約想像到了。
小單位 年輕人結婚生育難
現時特區政府所採取的樓宇供應措施不但未能紓緩樓價高企的問題，而且更為未來的社會發展埋下計時炸彈。從未來幾年劏房單位落成來看，將會有部份年輕人住進這類單位，然而，這情況可以為社會帶來嚴重的負面影響。首先，當居住單位面積太小，對年輕人組織家庭造成障礙，當兩位成年人住進迷你單位，難以有生活質素，在這種環境下，又怎能鼓勵年輕人結婚呢！
即使新婚夫婦不介意棲身於窩居，但一定會小心考慮生兒育女，如此細的居住面積，大家也可以估計到夫婦希望有下一代的意願肯定不高了。
另一個更加現實的問題是當劏房樓充斥市場，這類樓宇的主要買家是年輕人或負擔能力較差的上車一族，一旦樓市泡沫爆破，劏房樓的樓價跌幅不但較其他較大面積單位大，而且反彈力較差，久而久之，便形成非劏房單位的價格逐漸拋離劏房單位，在此情況下劏房單位業主會有極大困難換入較大面積的單位，這便是「換樓鏈」斷裂的結果。
政府制訂公共政策過於短視便很容易為社會帶來更加嚴重的後遺症。正如中國早年推行「一孩政策」，原先是控制人口增長，但後來卻發現種種社會問題，最終中央政府在2015年以「二孩政策」取代「一孩政策」。現時香港的劏房樓問題已漸漸成為結構性問題，如果特區政府不盡快解決這問題，將來整個社會便要付出代價。
原刊於《蘋果日報》，本社獲作者授權轉載。
