政府為遏抑樓市而推出的「辣招」始於2010年，先後包括額外印花稅（Special Stamp Duty, SSD）、雙倍印花稅（Double Stamp Duty, DSD）及買家印花稅（Buyer’s Stamp Duty, BSD）。招數層出不窮，但並無成效，樓價仍不斷上升。辣招推出初期，樓市成交萎縮，但量跌價不跌，成交是減少，唯樓價卻繼續向上，以2015至2020年計，樓價升幅近四成，反映所謂辣招對遏抑樓價其實起不了什麼作用！
樓價顯著下跌，是由2020年開始：移民潮、息口不斷上升、經濟前景不明，加上內地經濟在疫後復甦表現未如理想，內外因素夾擊，樓價終於回落。樓價走勢通常有預期效應，樓價上升時，大家都對「後市」樂觀因而追入，不斷推高價格；相反樓價回落，悲觀情緒瀰漫，對「後市」看法就會轉趨悲觀，樓價也就一浪低於一浪。香港樓市目前處境正屬於後者。
今年7月金管局調整樓市逆周期措施，放寬按揭成數，相信是為「減辣」創造條件。但財政司司長陳茂波當時表示，樓價仍偏高，政府無意放寬額外印花稅等樓市辣招；並特別強調，金管局的措施只為幫助買樓自住及有意換樓人士。
然而事隔兩個多月，陳茂波在9月27日公開表示，樓市現况與引入辣招時不同，政府會密切注視樓市發展。市場認為這是「口風」有變，相信是為樓市「減辣」先做輿論準備。
政府當年推出樓市辣招時，並無任何「日落條款」。到底出現什麼樓市指標才可以撤辣，而財政司司長在短短兩個多月內「轉軚」，到底是什麼原因？
疫情重創樓市 撤辣毋須過慮
樓市辣招推出至今13年，本港政經環境已生大變，很多公共政策都已改了，樓市辣招其實早就應該「與時俱進」，檢討其存在價值。但也許是被過去大上大落的樓市嚇怕，官員只抱着因循心態，對所有修訂辣招的訴求一概拒絕。
疫情重創樓市，成交量持續下跌，當局對撤辣其實毋須太擔心。據市場人士提供的資料，去年二手物業市場流通率創出史上最低水平。據土地註冊處資料顯示，去年的二手物業流通率（以二手住宅註冊量佔全港私人住宅單位總存量計算得出）僅約2.9%，遠低於辣招前（以2004至2010年計）平均每年8.7%的水平，也低過2011至2022年的平均每年4.2%。流通率低，反映物業交投並不活躍，撤辣已具備一定條件。
政府現在全力引入專才，唯外地人來港首次置業需付30%辣招稅，政策出現矛盾，早就應該檢討。為何政府一直迴避、不作為？
有媒體整理業界對「減辣」及「撤辣」的各項建議，它們都相當具體而且務實，包括：
- 寬免外地人士來港首次置業的30%辣招稅；
- 把15%的新住宅印花稅（NRSD）稅率回復至雙倍印花稅（DSD），減低市民換樓的成本負擔；
- 取消換樓「先買後賣」時印花稅「先付後退」的規定，容許業主換樓時，若在一年內賣出上一個物業，只需繳付首次置業的印花稅率；
- 考慮放寬新盤的樓價措施，提高首置樓花可承做按揭至九成，逐步放寬首置人士樓花按保成數上限，減低首置者新盤樓花的入市門檻；
- 考慮撤銷額外印花稅（SSD），釋放更多二手供應，令更多有意置業者可以「上車」。
行政長官本月下旬將宣布他的《施政報告》，上述各項撤辣建議其實可照單全收。
辣招具短期效果 無助解決房屋問題
房屋政策是回歸以來特區政府最棘手，也最頭痛的老大難問題。董建華一屆政府宏圖大略，為房策訂出明確目樓：每年建屋量8.5萬個單位、七成人置業、公屋輪候時間3年，清晰明確。唯其意雖善，卻遇上重重阻力，再加上一場亞洲金融風暴，令董先生的房策目標全數落空！
到曾蔭權一屆政府，為挽救2003年經濟和樓市跌入谷底，斷然大幅減少賣地及房屋供應。結果樓市是穩住了，但地價和樓價卻一路飈升，樓宇供不應求，價格大漲。辣招就是在這個背景下出台，沿用至今。
梁振英政府以房屋政策為施政「重中之重」，四出覓地（評論界稱之為「盲搶地」）之外，又發表《長遠房屋策略》，希望增加房屋供應。然而他任內樓價升得更急，為遏止升勢，梁政府任內先後「加辣」，於2012年10月開徵買家印花稅、額外印花稅；2013年初宣布徵雙倍印花稅；2015年金管局收緊細價樓按揭；到2016年11月，印花稅全面加至15%。
到了林鄭月娥一屆政府，仍以房策為施政重點，並提高公營房屋比率，令公營和私營房屋由之前的六四比，改為七三比；又增加公屋供應，並大力開闢土地，聲言要持續保持土地供應充足；此外又提出「明日大嶼」計劃，建造人工島。惟到她任期結束時，公營房屋供應依然不足，公屋輪候時間不減反加，現在平均要等5.3年方能上樓。
每屆政府都有良好意願，但始終無法落實，而且結果往往會跟房策目標背道而馳。房地產很多老問題仍未能解決，而10多年前推出的辣招，主要目的是遏抑需求，雖有短期效果，但實際上對解決本港房屋問題並無幫助。
相比2003年 當前境况好得多
當前樓市低迷，但情况並非如2003年SARS之後樓價大跌、負資產個案大升。3年新冠疫情令本地經濟受創，惟失業率保持極低水平，近乎全民就業，成為社會穩定的支柱。
跟2003年經歷金融風暴和SARS後的樓市比較，當前情况明顯要好得多。首先，2003年之前香港先經歷了1998年亞洲金融風暴，港元受衝擊，樓價下跌近七成；後來又有一場SARS疫情，導致失業率高企，經濟、民生、社會都處於不穩狀態。相比之下，3年新冠疫情並未傷及本地經濟元氣，去年樓市跌幅在20%左右，幅度不低，但並無擴散成為危機。
其次是負資產個案並不嚴重，跟2003年比是完全兩碼子事。據今年7月31日金管局公布的2023年第二季負資產住宅按揭貸款調查結果，負資產宗數由今年首季的6379宗，減至次季的3341宗。
此外，負資產住宅按揭貸款涉及的金額，由今年首季344億元，減至次季的174億元。負資產情况並不嚴重，反映大部分業主財務狀况良好。而由於有實力，業主都不急於出售物業，結果是成交宗數跌，但樓價沒有大幅回落，皆因業主不急於求售。
其三，政府的專才計劃及放寬本地大專院校收錄內地生，一批內地「移民」將陸續來港。他們當中有不少潛在物業買家，將成為支撐本地樓市的一股主要力量。
可以說，本港樓市基本格局仍沒有根本改變，公屋輪候時間平均仍要5年，夾心階層和青年家庭置業難的問題仍未見改善；其他如劏房戶、住屋素質差等問題，雖已着手處理，惟進展仍非常緩慢。
應對土地房屋問題 欠缺政府決心
撤辣及減辣只是短期措施，主要是為了消除過去10多年樓市受過度遏抑而造成的不合理現象，撤了對本港長遠房策並無什麼影響。解決香港土地和房屋問題，離不開長遠土地供應、物業供應、公營房屋政策，以及如何可以切實改善港人的居住條件（包括提高居住面積、年輕人置業等）。
說過了──關於解決香港土地和房屋問題的方案多不勝數，我們不是缺建議，缺的只是決心和執行力。連撤銷一項已執行逾10年、已經無實際作用的樓市辣招都猶豫不決，其他更複雜、涉及更多利益的土地房屋政策，政府是否會更加猶豫、更舉棋不定？解決本港房屋問題，我們是否仍然看不見曙光？
原刊於《明報》，本社獲作者授權轉載。
