獲如無意外,美國通脹仍會下跌。
理據有點複雜,要慢慢解釋。
話說有財經網頁收集了近年的租金升幅數據,分成平均和新租約兩組造了一幅圖。由於這幅圖頗有意思,已有不止一個經濟學者借用。
大家用搜尋器找〈Pace of Rent Increases Continues to Slow〉這篇文章,就可以看到。
圖中的平均租金升幅,大致跟整體通脹同步。由於消費指數有三成來自房屋(不計食物和能源的核心通脹,比重更高),兩者齊上齊落是算術上的結果,並不意外。
至於新租約的租金升幅,變化幅度則「狂野」得多,由雙位數字到負數應有盡有,而且走勢領先平均租金升幅,是升是跌總是行快一步。
數字有兩個經濟學含意。
租金的經濟學含義
第一,租約一般以一年起計,業主和租客因此都要有「遠見」,商議租金時要考慮到將來的租金走勢,如果預料升幅陸續有來,就要在簽約時多加一點。
第二,由於租約有一定長度,平均租金之中,有些是去年簽的,有些是剛剛開始的,所以就算新租約的租金出現巨大變化,新舊重疊的平均租約也要一段時間後才會反映出來。因此,平均租金變化較為穩定,沒有新租約的波幅。
最近情況,平均租金升幅仍然高企,但新簽約租金升幅則一直跌了大半年,而且未有止跌跡象。如無意外,平均租金將會跟隨慢慢回落,帶動整體通脹由高處向下。
為何新簽約的租金升幅放緩?最正路的解釋(相信也是聯儲局喜歡的解釋),是經過一輪收緊貨幣政策,市場終被「馴服」,通脹預期回落,反映在業主和租戶的行為上。
若今次通脹就這樣大團圓結局,美國聯儲局就成功推翻了老一輩經濟學者(如年約70的Lawrence Summers、John Taylor),和舊一套理論的看法:原來只要預期受控,利率不用升至通脹的水平,通脹也會自然地回到正軌。這個以小變應大變的新典範,將會再一次改變宏觀經濟學的寫法。
原刊於《am730》,本社獲作者授權轉載。