在這樣的背景下，從2007年起內地客購入港樓的熱情不斷升高且蔚成風氣。這是香港房地產史上前所未見的新局。這歸因於中國特色的民族性。聖賢經傳早已有之；有土斯有財。同時中國陌生人際的信任程度低，所以對外房地產投資迴異於發達國家。
中國人不是像前面提及的以財團形式投資大型商業樓宇或高價值豪宅，如泡沬年代日本之投資洛克菲勒中心：而是以一種極之分散都又匯成洪流的一個接一個購入不起眼的住宅物業。最終引起目標地方住宅樓價飛升，令人議論紛紛。溫哥華是這樣，新加坡、倫敦、澳洲到處有中國買家的身影與價格令人議論的上漲。
據統計香港目前有大約260萬個住宅物業單位，具中29%為公營房屋，15%為資助房屋，56%為私人樓宇。這樣可以在市場上自由買賣的私人住宅單位有145萬個。在正常情況下，即不計97前後非常熾熱的樓市和政府推出辣招徵收高額特別印花稅而使樓市成交嚴重萎縮的年份，每年有大約十萬個單位成交。這樣內地投資者只要持有私樓百分之十左右，香港樓市的格局必然迴異於前。一般人的估計，內地投資者持有量不會低於此一水平。
毫無疑問，內地投資者對香港私人任宅市場的影響力不會低於遠在萬里之外的溫哥華、澳洲等地。因此分析香港房地產市場走向乃至制定房地產政策不應忽略內地投資者的意向。很明顯，因為內地的經濟環尤其是貨幣政策與香港並不一致，有時簡直背道而馳。比如五年前，香港受美國量化寬鬆貨幣政策（QE）之惠，利率低企，流動性充溢；內地卻因買萬億剌激過甚，憚於通脹上升而須收緊銀根。今天則反之哉，內地放鬆，香港隨美國趨於收緊。
而匯價方面，早前有人民幣長升長有的預期，今天則突然反轉。而內地樓市去向也影響內地買家在香港物業市場的意欲。至於內地政治形勢導致的對港樓需求的變化更是微妙，不可捉摸的事態發展。最大的問題是內地人口龐大，潛在的港樓投資者難以計數。
不說13億人口，只看到目前為止曾經積極參與的，廣東，福建，北京，上海及其周邊的江浙比香港大20倍以上。在這樣新格局之下，你再以舊思維去揣摸港樓造價的去向，看若干財務公司的按揭情況，拿以前的經驗判斷港樓去向，自必鑄成大錯——輸一餐飯自然只是小事一件，但如果變成交易行為必不是小錯。
三、新格局下樓价走向將迴異往昔
我不是說，內地投資者世界歷史上未曾有之的，以投鞭斷流或者以本土派不遜口吻式的蝗蟲式大舉浸入各地，這裏首先指的是香港私人任宅物業市場會使這些市場只升不跌。因為現在這一過程只在開始階段，表現出來的是買入持有的上升趨勢。但是如果把觀察尺度放長一些，上升不會永無止境。
事實上名聞於世的溫州炒樓團也曾有炒燶的記錄。對於香港的樓市分析家與投資者而言，現在是時候把內地投資者的買賣意向作為香港住宅市場的一個重要因素放入香港住宅市場樓價形成的模式中。內地投資者的特性是受某種因素影響經常表現為一窩蜂，一哄而上。
現在其買入港樓升上九天之外，如果有什麼因素導致這些人要賣出，港樓也會如港股般出現大時代的景觀。只是這未必會因輕微的加息而觸發。只要內地投資者不改變態度，聲言港樓會因美國加息而大幅急跌的分析是臆想多過嚴肅的分析。不管這種臆想是基於加息還是供應略為增加或者是湯博士的財務公司按揭數量等等都是這樣。
現在看來比之上述諸因素，更有可能引致香港住宅市場逆轉的是中國正在下行的經濟於何胡底，會否硬着陸引發金融危機，畢竟中國企業負債甚高，在經濟下行中，金融體系受到巨大壓力。近期港樓略有回軟跡象，肇因源於內地經濟呈衰敗之象已呈，尤其是 A 股股災，再加人民幣匯價遽貶。所有這些對樓市的影響多於美國升息預期，統計資料也顯示，內地客進入香港樓市的步伐已明顯放緩。這才是港樓投資者必須特別注意的樓市最大隱憂。
再次內地房地產在政府全力救護下喘定，但價格回穩乃至上升的表現集中在大城市尤其是其中心區域，其他中小城市因過量供應，前景難以看好。內地房地產市場的演變可能是內地投資者對港樓熱情程度帶來最大影響的因素。
四、政府的房地產政策應有新思維
香港房地產市場是香港社會最重要的利益樞紐。回歸後首任北京駐港最高代表姜恩柱先生稱香港是一本不易讀懂的書。如果真的把香港社會看作一本書的話，這本書可以說以左右兩種政治意識為經，以房地產利益分配歸屬為緯。房地產的利益決定香港社會成員的貧富。香港馳名世界的富豪率皆以房地產為業。普通小康乃至小富也決定於對房地產實際上是住宅的投資是否得當。在政府管治層面，能夠處理好房地產事務就成功了一半。
香港回歸後政治紛爭固然困擾香港社會，但香港管治質量遜於往昔一個關鍵所在也在於處理房地產事務嚴重出錯。首任特首根本沒有公共管理的經驗，只以一種感性的粗疏的想當然，欲以壓低土地成本，發展香港並無優勢的產業。結果這些產業尚未構思，香港經濟的支柱房地產先被摧折。結果香港居民幾乎全成輸家。始作俑者也自食其果，未終任而腳痛下台。
第二任特首接下滿目瘡痍的爛攤子其實迴旋餘地不大。只能是撥首任特首之亂而反之正的使命。以盡可能收縮供應，挽狂瀾於既倒，拯救房地產業使之脫苦海。其時已受鉅創的房地產巨賈皆有直達天聽的線路，人們認定當年的房地產政策相當程度上並非在香港決定。這樣首二任特首的房地產政策相映成趣，正如當年我寫的一篇評論文章標題所描述的：屢行極端。
第二任特首任內，內地投資者介入香港住宅已如宋玉之《風賦》所形容的：起於青萍之未，侵淫溪谷，而將激揚熛怒，反客為主，主導港樓市場。當年特首囿於既定房地產政策，懾於八萬五之餘悸，沒有足夠的敏感度作出姿態。於是被一些政治勢力以天下之惡皆歸之焉。客觀地說對一位政治人物不應以先知的標準要求之。
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