早前香港地產界名人湯文亮博士在公開場合發言，認為香港住宅物業多重按揭，大量財務公司接受物業二按三按甚至四按情況嚴重，樓市危如累卵。他後來更開出盤口，與友人就指定日期的樓市走向賭一舖。雖然賭注只是一餐飯，但因樓市走向是坊間熱門話題，受社會普遍關注。是以這種娛樂性意味的遊戲也引來傳媒的爭相報道。結果大家都知道，是湯博士預測失準而輸了那餐飯。聽說那是一頓豪華大餐，贏家大快朵頤矣。
一、香港住宅市場的原有格局
湯博士是香港樓市資深投資者，有着輝煌戰績。是什麼原因竟然使其馬失前蹄呢？最有可能的原因是香港的房地產市場格局在冥冥之中發生了巨大的變化，使原來主導香港樓市的諸多因素，或者說這些因素與樓價升降的因果關係發生了微妙的變化。尤其是加入了重要的主導因素，從而使原來的主導因素或淡化或失靈。這些變化使習慣於原來香港房地產市場格局的分析家，投資者乃至政策制訂者一再看錯市，開錯藥，後果有時非常嚴重。
根本改變香港房地產市場格局的因素莫過於大量內地投資者對香港住宅樓市的介入。香港房地產市場一直是個開放的市場，一向有外資參與，而且規模很大。但是相當長的時間以來，參與香港房地產市場投資的外資多以商業機構為主，由於管理及交易方面效率的原因，這些投資者的興趣集中在商業樓宇，主要是寫字樓、零售舖位乃至高價值的住宅﹙即坊間所稱的豪宅﹚。
本地的地產投資機構也有類似的偏好與取態。這些投資者甚少染指一般市民居住的中小型住宅。即使是地產發展商，他們完成這類住宅建造後，幾乎無一例外向市場發售。最多留下若干諸如頂樓或複式單位自用。早年有若干購買香港中小型住宅的外來資金以東南亞華僑為主，他們或有香港親人，或有意來港定居。再加上若干外地駐港商業機構為了提供在港人員的居所，亦有購買香港住宅物業的例子。但這些有外資持有的住宅尤其是作為投資用途的數量甚少，只佔香港住宅市場一個不大的比例，基本不影響香港住宅樓市的價格走向。
在這種情況下，香港住宅樓市的價格走向基本上是由本地因素決定。這些因素包括了香港經濟景氣情況即市民收入多寡；人口衍變（在上世紀50年代至80年代香港人口曾因大量內地移民突然湧入，其中包括筆者，而使人口暴增）；樓宇落成即供應量；利率高低這些因素。
二、內地投資者改變香港樓市格局
在2007年之前，內地買家甚少參與香港住宅樓市的交易。主要原因是購買力不足。當年內地雖有些先富起來的居民，但不普遍。中港兩地住宅樓宇價格相去甚遠，在2003年港樓雖因首任特首的愚蠢政策而大跌七成，對於內地居民而言，港樓價格與內地居民的財政能力還是有相當距離。迄至2007年，一方面內地股市出現第一次真正意義的牛市，我說的真正牛市是因為 A 股雖創立已久，但參與者數量不多，影響不大。2005年啟動的股權分置改革帶動大量市民入市，才使 A 股成為普及的，有社會影響的股市。
另一方面內地房地產市場蓬勃發展，加上收地賠償等因素，內地居民，尤其是緊鄰香港，與香港人員交流，經濟往來極為頻繁的廣東，福建居民，身家財產極速膨脹，加上人民幣升值的因素等等。使香港住宅樓宇對內地富人而言不再是高不可攀。從而使香港住宅成了內地富有家庭資產配置的有吸引力的選擇。
這種資產配置有理財意義上的原因即提高資產回報，實際上港樓雖然價高，租值也高，而且出租方便，業主權益有相當保障。內地住宅雖然也有租務市場，但不成熟。除了市中心，或者鄰近特別機構諸如名校或大醫院的住宅較有可靠租客外，一般住宅出租率不高，租金回報偏低，而且租務糾紛經常發生，尤其是租客對物業及相關設施的損害時有所聞。總之業主的權益沒有太大保障。
除去理財意義上的考量外，還有很多促使內地富人來港購買物業的誘因，包括政治風險的考量，避稅的安排乃至在儕輩中的炫耀等等。這些原因使內地買家對港樓的估值迴異於香港買家。
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