投資美國國債和地產抵押貸款債券，也可以令銀行倒閉，只是冰山一角。倒閉的簽名銀行被收購，其房地產業務居然冇人要。但每一次房地產出事，大都是商業抵押貸款部分，抵押的是美國辦公大樓、公寓樓宇、購物中心和公司大樓，這些物業的估價都是根據預測的現金流（cash flow）決定的。旺市時用100%租金來計算，打個折扣，再減去貸款利息。
美國如今面對的問題，新冠病毒之後，紐約之辦公室，只有30%至50%仍在使用；三藩市辦公室好點，空置率亦達20%，加上2023年商業抵押貸款到期的數量將創歷史新高，到期貸款要延期，將要付出更高的利率。美聯儲自去年加息9次，加了4.5%利率，所以商業抵押貸款將加息4.5%，情何以堪！商業樓宇大量減值，勢不可免，大量辦公室大樓貸款已比銀行列入觀察名單（watch list），亦即是銀行家已「無覺可瞓」了，sleepless night又來了。
上世紀80年代，筆者在北美親身經歷。據高盛報告，小型銀行提供了80%的所謂商業抵押貸款的市場，這些跟風的小銀行沒有什麼專業能力，只是參加銀團貸款，出事只能自認倒霉。矽谷銀行出事後，流出有180間小型銀行出問題，但仍未指出這些商業抵押貸款的問題，沒有租金流，就沒有價值，死得甚慘。美國小銀行問題是否已解決，拜登說的，你信嗎？
