回歸以來，房屋供應持續短缺，房屋價格超越了大部分市民的承受能力。房屋問題多年來未能走出困境，且矛盾愈來愈嚴重，已經從經濟層面上升至社會與政治的隱憂。私人樓宇和居屋價格不斷上升，造就房地產的投機炒賣，把社會財富、社會資本消耗在金融泡沫之中。事實上，香港應該有效運用政府龐大的土地資源，全面推動房屋社會化的發展，藏富於民。
公私營房屋比例對稱較務實
政府於2014年12月公布了《長遠房屋策略》，當時提出了以48萬個單位作為2015-16至2024-25年度為期10年的總房屋供應目標，公私營房屋供應比例為60:40，即公營房屋28萬8000個單位及私營房屋19萬2000個單位。其後，又將10年建屋計劃數量下調至43萬個單位，而公私營房屋供應比例修訂為70:30，即公共房屋30萬1000個單位、私營房屋12萬9000個單位，其中資助房屋佔9萬1000伙。
觀乎政府於2021年12月8日的公布，未來5年公營房屋落成量只有約11萬個單位，其中資助房屋不到3萬3000伙，將出現相當大的落差。
經研究，博匯智庫認為，政府目前所訂定的公私營房屋供應比例及數量，應作適度調整。理想目標是在未來20年讓50%的香港市民居住於公屋或居屋，而讓其餘的50%的市民擁有或租住私樓（見附表一及圖表）。這意味着，租住公屋將由佔比例29.0%增加至30%，而資助房屋由佔比例14.7%大幅增加至20%，而私人房屋則由佔比例56.3%下降至50%。筆者認為這是個務實的目標，符合香港實際情況。
及此，香港未來20年有需要新增37萬2000伙資助房屋，與新增租住公屋（35萬6000伙）和私人房屋（35萬9000伙）數量相若（見附表二）。同時，新建住房亦應該適度增加人均居住面積，改善市民居住條件（見附表三）。建議人均居住室內樓面面積由目前的197平方呎，增加至250平方呎，比政府最新建議的237平方呎稍高。
筆者將這些目標與政府最新的公共房屋供應預測作一對照比較，發現未來5年，公共租住房屋供應77000伙，資助房屋不到33000伙。儘管我們要用20年去達到以上房屋供應的合理比例目標，缺口為37萬2000伙除20乘以5再減去33000伙，即60000伙之鉅。這個情況令人相當憂慮。
事實上，投資公屋，特別是資助房屋，是投資於改善人力資源素質和社會的生活與環境條件，給中下階層市民安居後就業創業的安穩環境，由此而產生的稅收等財政收入，以及社會效益遠高於公屋支出，也可減少醫療、社保、家庭與青少年問題的政府與社會代價。香港房屋問題積重難返，不解決房屋這個根基問題，眾多的香港社會、經濟、政治問題死結沒法解開；解決房屋問題，香港經濟發展的高成本因素才可得以扭轉。
非牟利建屋 縮短發展流程
然而，無論政府興建公共房屋，或私人發展商參與「土地共享計劃」去協助提速增加公共房屋的供應，都會碰到棘手的收地和補償問題。政府發展新市鎮和新發展區時，均在收地環節須虛耗大量時間與受影響的持份者，包括地主、租客，以及在私人土地上的營運者磋商。
一般地產商參與的「土地共享計劃」都有涉及新開發私樓或商業樓宇部分，現行機制和法例又不容許政府為徵收一些其他私有土地提供任何協助。
筆者倡議一個創新的「私人資助房屋計劃」，由私人財團斥資購入私人土地，100%興建「特種居屋」，讓合資格港人，特別是年輕人，以市價的50%價位購入資助房屋，其出發點是以非牟利形式協助港人「上車」，發揮以私營房地產商向私人收購私有土地，相對政府收地在出價及補償方面更為靈活進取的優勢，藉以縮短發展流程。
計劃建議，樓宇建成後交房屋協會出售。樓宇成交時，買家只須承擔購買單位樓價一半的按揭，首期為樓價的5%，其餘樓價的50%在10年後一次過付清或分期供款。此類「特種居屋」10年內不可以在自由市場上轉讓，只能按規定轉售給其他合資格人士；10年後，此等業主可選擇按既定機制補足地價給政府，才可以在自由市場上轉讓給其他合資格人士。
筆者已初步物色了數塊，合共約2平方公里面積的土地，適用實施上述建議，倘一切順利，5至7年內將可提供6萬4000個「特種居屋」的資助房屋單位，可提供16萬人居住，正好補上前述未來5年共6萬伙資助房屋供應的缺口，亦間接紓緩政府鋭意為縮短公屋輪候時間，而須在5年內趕建額外12萬個租住公屋單位的壓力。
筆者當然明白到以上倡議在政策、法規及財務的領域仍有很多問題需要進一步與政府磋商探討。
回歸快25年了，是時候找出一條面向新時代挑戰的新道路。
