解決房屋問題必須先為房地產定性

李彭廣：英治年代的最後幾年，房屋整體建造量約10萬個，當時人口有600萬，今天700萬，到2030年將達800萬，但建造量仍維持10萬個，純粹根據人口趨勢而言，必定供不應求。

施永青：在正常情況下，私人市場每年平均25,000個，公營30,000個左右已經可以接受。

李思名：香港已發展土地約20-25% ，不包括可能填海範圍。政府要進行大型土地規劃，要面對如環境問題等眾多問題，以往填海發展沙田、將軍澳或東涌等新市鎮不受限制，現在基本上不可再填海。填海或收地非只是政治問題，而涉及到過程是否公平公義、有否破壞傳統文化，造成不可逆轉的改變。相比60年代，市民生活較為富裕，對周遭環境重視程度增加，政府進行大型規劃需考慮更多因素，如做環境評估或收集社區意見。

施政報告中提及針對「棕地」的發展問題，雖獲很多人同意，但「棕地」有其本身經濟價值；且發展「棕地」令很多新界土地持有人刻意將完好土地破壞成「棕地」，藉此獲得賠償，政府需留意這點。其實香港有許多會所及高爾夫球場，政府只象徵式向其收取低廉租金，究竟我們有否需要資助這些富人活動呢？又是否值得優先發展這些康樂設施呢？

施永青：香港政府一直都有參與房地產市場，比如公屋佔了大部分，全部土地又是由政府擁有，所以她在市場上有很大的主導性 。但現在不是有租務管制、價格控制便能解決問題，問題在於連供應都不足。我認為迫切需要是將整個城市重新規劃，現在只有約20%發展用地，其餘的都是農地，無農業，卻規劃做農地；無工業，卻規劃做工地，究竟實際使用率有多少呢？

香港是否要準備發展農業，所以還有這麼大規模的農地？當時我相信政府不變的原因，在於擔心農地一下了變為發展用地，會拉低樓價影響市場，所以須先達成社會共識。

李彭廣：如果去到後期，市場個體在需求上競賽，這便是樓市問題的末期；若出現什麼問題，就會成了社會動亂的契機。作為一管治者，是不能讓危機發展到後期先處理，應從源頭開始留意社會發展的趨勢。

究竟人口有多少？政府要認知房屋是作為投資商品（工具），還是滿足居住（功能）？抑或兩者兼備？若我們不為房地產定性，之後便更難規劃。舊時歷代皇朝社會不穩、衰落之因不外乎「富者田連阡陌，貧者無立錐之地」，這是歷史給我們的教訓。新加坡房屋規劃，非投資工具的組屋與私營房屋的比例為9比1，大部分房屋為滿足當地人需要。如果市民不能置業就無心工作，還說什麼創意產業？

陳寶明：其實要分清投資還是居住上的需求。新加坡成功的原因在於既能解決到房屋需求，又能滿足部分市民投機心態。而香港公營體系有30%是公屋，20%為資助房屋（居屋），問題出於流動性低，公屋居民可永久租用，而有需要人士又不斷排隊，就算變成富戶亦不遷走，明顯是公營部門出現問題；而另外一些人因收入問題而不符合申請資格，迫於要在投資市場上競爭。我認為政府可提高公營房屋的佔有率，因市民需求仍大，但又未必需如新加坡般達至9成。

施永青：目前是需要增加公營房屋數量，的確輪候人數眾多，但以長遠發展來說，香港作為自由社會，我希望看到香港人追求幸福，掌握自己命運，住在公屋是較難掌握自己命運，變成只追求政府減租或免租。

李思名：我對公屋流動、富戶問題持不同看法，大部分人都認為富戶需遷出，但這會造成反效果，會使公共屋邨被標籤為貧民窟。美國、英國的公共房屋政策是失敗的，基本上都是貧民窟，零維修保養，犯罪率極高，而香港就沒有這個問題。

另外，富戶的存在，會令其他居民對未來有憧憬，而且當居民完成供款後，資產就會變相成為退休保障。政府需吸納不同聲音，如港英政府般，與反對者組成團體合作。以最近東北發展計劃為例，政府現金賠償予租地農戶，農戶放棄土地兼改變生活習慣，賠錢金額卻微小得不足以保障他們以後的生活。這反映了政府未能吸納反對者的意見。

李彭廣：這些只是個人預期。心態隨環境轉變，環境是由政府設定，再引導市民預計。比如以往在高地價政策下，無低價房屋發售，市民就預期樓價會升。在我博士論文中提及到一理論為「集體消費」，利用公帑提供資助房屋或租屋措施，令市民投票行為改變，這就是對應政府如何利用環境設定改變市民心態。更具體的例子莫過於英國保守黨執政後，在某些重點選區實施公屋購買制度，當租戶變為業主後，再不需擔心租金價格、維修事項，保守黨亦成功穩定選票。從政府管治方面看，房地產不只是投資和實際居住用途，同時亦是政治工具。

陳寶明：購買房地產必先考慮對市場的預期，如果預期樓價會升200%，當然購買更多。而當市場逆轉如2003年，就算樓價跌亦不會購買，因預期樓價可以更低。甚至有可能因樓價高有機會爆破，就及早放售單位，影響用家行為。

施永青：就個人政治取態，我認為政府不應干預。香港政府收入一直依賴房地產，銀行業又依靠房屋作為信貸基礎，無論生活、經濟或政治，各方面都依賴高地價，市民已習慣在高地價環境下生活。當時董建華想物業擁有者達70%，才推行「租置計劃」、「八萬五計劃」增加房屋，但事與願違，樓價下跌吸引市民用積蓄買樓，資產蒸發令整個社會投資能力大減，消費意慾大減，出現通縮。

李思名：任何市場都受規則、規條所限，不能隨意更改。在香港房地產市場上，政府仍擔當重要角色，規劃本是政府責任，無規劃就不能發展為城市。自十年前起，政府一直採用「勾地表」政策，但多次遭地產商拒絕售賣土地，導致土地開發停滯不前。政府需認真處理滯後問題，不能由得市場自由發展，因附近亦需有完善配套如道路、供水供電和學校等。而理想的規劃是隨時間和空間改變，在60年代，「有瓦遮頭」便足夠，就算要共用廁所、廚房，亦會有人覺得完善，因可促進社鄰關係。董建華推出房屋政策初便遇上金融風暴，政府政策必然會滯後，因政府屬一大機構，不能即時改動政策。所以政府需作長遠計劃，至少遇到市場劇變時有能力作出干預。

李彭廣：規劃的前題是要有知識的基礎，但就個人而言，香港管治團隊的知識層面不夠廣，缺乏經驗和視野，這點我們必須要承認，因為香港未曾有華人管治華人，如內地官員所說我們要再啓蒙，整個系統再更新。比如委員會應該先提出「完善」的定義，要嘗試走出辦公室，爭取社會認同。而處理分歧便是政治領袖需具備條件，政治與行政是兩個截然不同的部門，行政官僚屬剛性，依法辦事；而政治官員則屬柔性，從不同意見中找出令大家接受的方案。

坦白而言現時香港既缺乏政治領袖的柔性，又無知識基礎。若我們回顧香港人口壓力，在50年代，大批非法入境者從內地湧入，當時歷屆港督都致力解決房屋問題。連殖民政府都有這觀念，若不解決居住問題，社會無辦法安寧。如果要達致某些目標，就必先做好論證，知識的鋪疊。

施永青：在供應不足底下，銷售對象當然是最負擔得起的人，這是市場運作模式。我曾經向政府提議將居屋當作私樓售賣，私人樓價必會下跌，因為私樓的銷售對象會變闊。我亦討論過將公屋送給租戶，但這對社會不公平，特別是稍稍超過入息上限的申請人。

另外不公義政策可見於申請居屋，為何綠表申請人士會較白表人士優先，公屋居民已得到社會最基本的住屋安排，但白表人士可能住在劏房交貴租，政府卻解釋是為資源善用，讓公屋單位流轉，讓出單位給有需要人士。我對李（思明）教授意見有保留，我認為房委會有責任要求公屋富戶遷走，就算富戶遷出亦不會構成標籤化，因為本來公屋就是讓低入息人士居住，不存在歧視，如果擔心標籤化就應該取消入息上限。

（待續）

——圓桌會議專家論樓市（二）