2015年初，竑策投資顧問有限公司董事陳寶明、中原集團及《am730》創辦人施永青、香港浸會大學地理系講座教授李思名及嶺南大學公共管治研究部主任李彭廣，參與假樹仁大學舉行的圓桌會議2015，由樹仁大學經濟系楊偉文助理教授主持，探討香港房地產問題。在第一部分，四位講者首先講及他們認為樓價高企的原因。
李彭廣：住屋問題要看中國因素
主持：在剛出爐的施政報告中，房地產政策有傾向幫助青年置業之勢，目的是否與六七暴動後麥理浩爵士提出的「十年建屋計劃」相同，務求舒緩（雨傘運動）社會怨氣呢？
李彭廣：政策、時局是永遠不能複製的，新環境必然有新挑戰。60年代的情況與目前香港面對的困局不同。當時青年對向上流動或前境較為暗淡，對政府的不滿亦不會如今天年輕人般以運動方式宣洩；加上土地供應亦非似今緊張，仍有足夠空間發展新市鎮，因此需要處理的問題較少。
回歸後，一直累積的社會矛盾未必能於短期內解決，滿足居住需要只能作舒緩之效。有人未必會同意我稱這為後現代或是後物質社會，即市民再非只停留於滿足物質條件，進而追求環保、某些價值和程序等等，明顯與60年代市民的訴求不同。當然施政報告需要處理一些已突顯的矛盾，作即時回應，但回應只觸及皮相，實際上政府施政應考慮到未來十年整個房屋需要或市場要求。
舉個例子，香港房地產市場與97年前（或更準確說內地購買力增強前）相若，這其實已觸動到房地產市場基礎。假設內地14億人口，其中10%為富人，當中1%欲在香港買樓，即約140萬人，但香港目前只有三至四萬個單位供應。我認為政府需在房屋政策上作根本的改變：未有內地因素前，香港房地產在某程度上反映到社會需要，當然有國際合資，但規模不大；但現在內地人到香港購買房地產這因素，其影響已遠遠超過香港所能負荷。
施永青：供求曾配才是樓價飆升主因
主持：這個問題請教一下施先生，是否很多人仍在競爭買樓？
施永青：先回應一下政治方面，解決房屋問題是否就等於解決到年輕人、社會分化的問題呢？若你問年輕人，他們肯定回答不是，說我們不了解他們需求。現實上，即使房屋非他們最需要的，但若住屋問題解決不當，不滿情緒高漲，會形成空間讓更多人不滿政府：部分市民會因自已無法置業，將矛頭指向地產霸權、官商勾結及政府機構產生方式不民主。
雖然解決房屋問題非等於解決政治問題，但可減少反建制聲音。港英年代發動六七暴動只是少撮左派，但港英政府清楚不滿情緒蔓延的後果，因而提出「十年建屋計劃」，並幫助青年尋找出路。所以無論有否政治問題，房屋政策仍需要重視。根據最近民意調查，市民最關心施政報告內的住屋問題，所以政府以房屋政策去解決社會問題在我而言是正確的。
房屋問題的特色在於房屋這商品生產期長，三至五年才完成，而過往香港有段長時間土地供應缺乏，因為推行八萬五計劃後樓價下跌，政府遂推「孫九招」，到2003年第三季樓價已恢復上升，2004年已走出谷底。我多次提醒政府不能用勾地表政策，唯至梁振英上台後才停用，所以房屋短缺問題，基於歷史原因，不能於短期內解決。近年由內地流入本港房地產資金愈來愈少，因在「辣招」底下，他們來港購買房地產先要繳15%賣家印花稅，其後需再繳雙倍印花稅，因此內地客並非樓價上升的主因。實際上，之前樓價上升，是受外來投資因素影響，但近一、兩年基本上是反映本地需求和供應錯配的問題。
現在要解決（土地問題）會更加困難，因收地涉及政黨阻撓、環境保育或農業發展等問題；但我相信政府長遠有辦法增加土地。
李思名：供應低過90年代中期
主持：李教授你有一篇文章指房屋並不只是建築，而是包含人情味、感情和政治考慮。這次施政報名在房屋政策上明顯地針對年輕人而設，你有什麼評價？
李思名：我正在做一個名為「回歸後香港土地和房屋政策」的研究項目，當中包括兩個座談會。參與的學者都認同香港有非常嚴重的房屋問題，供應不足。若參考政府報告，由2005年至2013年，每年整體房屋建造量（公營及私營）最高是2008年的3萬7千個，而最低是2007年的1萬7千個，平均只有約2萬個，遠低於董建華執政初期，由1999年至2002年間的「八萬五計劃」（有個別年份甚至達十萬個左右），亦低過90年代中期港英時代的建造量。
這正正是今天房屋問題的癥結，致樓價高得難以想像。以樓價與收入比率（price-income ratio）來看，以九龍區55平方米住宅為基準，用住戶整體收入中位數計算，在1997年已到16，2012年第二季達到20，情況失控。有些學者更認為房屋問題與港英政府提出的「租置計劃」有關，即公屋租戶可購買公屋單位，特首剛剛亦提出類似計劃，但議會內經濟學者和城市研究學者均持相反意見。
陳寶明：土地問題令樓價熱上加熱
主持：既然房地產及黃金等等都是資產，作為一個正常的投資者，樓價高企，理論上是應該沽售手上的地產後購入股票，另作投資賺取股價及股息。為何港人不怕泡沫爆破，依然追逐樓價？
陳寶明：如果從供求概念來理解現在本港房屋價格問題，應由供應的方面說起。首先是大眾市民要清楚土地供應是指 「熟地」，即一些鄰近於基建設施的土地，例如最基本要有水有電，無人願意居住偏遠地方。發展商會衡量兩方面， 「熟地」的數量以及政府賣樓樓情有多快。剛才施先生提及勾地，由市場導向發展商覺得需要勾出土地，但政府沒有作回應甚至沒有處理過「熟地」的平整工程。後來梁振英發覺供應短缺到處盲搶地的時候，市場上「熟地」已不多。
每年度施政報告公開的數字，說明預期可以供應多少土地，而實際上地產商很可能要等兩年多才能完成收地。再加上勞工短缺問題，政策上亦不允許輸入外勞，根本沒有足夠工人建造房屋。即使有土地有工人，在處理原居民的細節上又會拖長了預期的時間。97年前的房地產計劃原本就沒有預計內地人來港投資，而且他們不會投資相對高風險的股票、基金。同樣，香港人經過多次金融危機後，明白房地產最為安全，因而由多元化的投資方針轉為投資房地產。加上2008年美國推行量化寬鬆，利息跌至接近零，港人預期樓市上升而趕買樓，很多年輕人甚至借用長輩的儲蓄來供首期。因此，缺乏的土地供應，加上兩地人士對香港地產的強烈需求，導致香港今時今日的局面。
（待續）
圓桌會議專家論樓市（之一）
現場圖片：樹仁大學提供
