上星期我在友報的專欄提到，雖然傳統四大地產商──長江實業集團（01113）、新鴻基地產（00016）、恒基地產（00012）和新世界發展（00017）在一手市場的市佔率高達一半，但由於住宅樓宇本身是耐用品，一手和二手樓是替代品的關係，所以我們如果將一手和二手樓的成交都包括在樓市的定義內，四大地產商所推的一手樓只佔整體樓市不到10%。不足10%是多還是少，我們可以討論，說它們是地產業的「霸權」是有點牽強了。
文章發表後，有朋友私下跟我提出質疑：「1）一手和二手樓的替代性有多強？對於首次購屋者而言，如果沒有一手樓提供的額外財務安排，未必能夠上車，或在二手市場的選擇大幅減少；2）社會上（外母）對一手樓的期望。」
辣招間接令一手和二手樓的替代性減弱
我是一個幸運的人，外母從沒有對一手樓有任何期望。對我（或我外母）來說，一手樓又好，二手樓又好，樓都是住人的，不能替代的從來只是老婆大人。不過，政府政策又的確會影響到兩者之間的替代性的強弱。曾幾何時，買二手樓最低只需要付5%的首期（首次置業），現在最多只能借九成，同時入息審查愈趨嚴謹，印花稅又加完再加。對不少年輕人來說，近年買二手樓的入場成本不是去少幾次日本旅行就可以負擔得起；相反，地產商近年自己做財仔為買家提供額外財務安排，雖然利息較傳統按揭高，與地產商「對賭」的風險亦高，但對不少沒有父蔭沒有家底的年輕人來說，這些安排的確降低了買一手樓的入場成本。換句話說，政府樓市辣招間接令一手和二手樓的替代性減弱。
從數據上看，近年由於樓市辣招的關係，一手樓在香港樓市的重要性變得愈來愈高。我在土地註冊處找到由2002年至上年的一手和二手樓市的成交數字，計算出歷年來香港一手樓成交佔整體樓市的比率。在沙士期間，可能是由於「八萬五」的關係，大量的新樓出現令一手樓一度佔樓市整體三成以上。沙士後，「八萬五」已經不再存在，加上曾特首停止賣地，一手樓供應大幅回落至整體樓市的10%至15%左右。在2010年後特區政府的樓市辣招出台，二手樓市冰封，變相令一手樓成交在整體樓市的比重增加，近年該比率已重回30%的水平。
一手樓佔整體樓市三成算高嗎？我不知道。起碼「地產霸權」佔整體樓市的比率只會比這三成有低無高，所以我始終不認為「地產霸權」是目前香港深層次矛盾的「深層遠因」。退一萬步假如「地產霸權」是年輕人不滿的其中一個因素，我要問的是多年來助長了「地產霸權」的責任又是誰應該來負呢？鬥地主又是否解決香港深層次矛盾的良方？
原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。
