早前寫了兩篇關於樓價文章，指出樓價並非有斷估冇痛苦的random walk，皆因有一升升幾年一跌跌幾年的momentum。經濟邏輯推斷，樓價要短期大跌幾成需意料之外的壞消息。換句話，末日博士估三兩年間大跌一半必屬斷估。再換句話，想準過斷估其實很易：升開估升，跌緊估跌。欄友曾國平見我挑機末日博士挑得過癮，打蛇隨棍上提起施老闆三年前推出的「中原經紀人指數」（CSI）預測功能又比我的「升開估升跌緊估跌」高明。樓市無可能大跌，中原經紀人指數咁準點解無人理？周顯、亨利和我三個中產黨在《am730》節目不問博士問燈神。
勢估不到燈神變神燈，沈大師回應狠批中原經紀人指數靠不住，事關沈大師質疑施老闆的經紀人有動機誤導市場。師父教落，動機無從觀察，CSI的預測能力卻是可驗證的統計問題。斷估準過燈神，CSI又準過斷估，但CSI究竟有多準呢？留待中原地產研究部或曾國平向大家解釋。今天我與沈大師站在同一陣線向施老闆挑機，但我質疑的是另一問題：CSI預測的是中原城市領先指數CCL，而製作CCL或中原城市指數CCI時都是排除一手樓成交的，當二手市場因樓市辣招或其他原因愈來愈小，只採用二手樓成交製作的樓市指數（包括差餉物業估價署提供的），對整體香港樓市還有多少代表性呢？
一手樓優惠獨特 成交價難反映
2018年10月於香港樓市是歷史性的，因為一手買賣的數目與總值首次同時追過二手買賣。十年前二手買賣佔香港樓市成交近九成，自幾年前起比例跌至七成。據差餉物業估價署提供最新統計數字，2018年10月這比例更跌至45%。說香港樓市由一手樓主導當然是言之尚早，但二手買賣比例下跌是近十年趨勢。這帶出的問題是，除非一手樓與二手樓樓價永遠同步，否則現有樓市指數的代表性在過去十年變得愈來愈低。傳統智慧是一手的樓價往往比二手行前一步，因此即使你只關心二手樓市，了解一手樓市亦有助你預測二手樓市。這傳統智慧正確的話，只反映二手成交的樓市指數對整體樓市來說其實是滯後的，而這滯後在過去十年有可能隨二手買賣比例下跌愈來愈嚴重。
更大問題是，一手樓市從來不易了解。發展商向買家提供各種二手賣家無法給予的優惠、向地產代理增加佣金促銷等，都未必能充分反映在成交價上。真正關心香港樓市的朋友想向施老闆挑機，我認為要挑的是挑戰他開放更多與一手成交有關的數據。
原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。
