市場上很多人都認為我是大淡友，我不但不承認甚至覺得自己是大好友，而事實上我由始至終都認為樓價會作出一個幅度比較大的調整，相比在樓價最高峰時會下跌20%，即使市況比我想像中還要差，極其量多跌5%。
但在過去大家都沉醉在上升的樓市，我的言論令我變成大淡友，但當樓市轉勢，昔日睇好樓市還有10%升幅的人突然轉軚，估計在未來一段時間，樓市會下跌30%，亦有不少人話當樓價下跌35%之後，他們才考慮買樓。老實說，如果樓價真的是下跌35%，不用考慮，那些人一定不會買樓，所以，打算買樓的人不要奢望樓價會下跌35%，否則的話，他們一世也不用買樓。
終有大調整 最多跌25%
或者會有人認為我轉軚，但這是錯覺，只是那些人轉軚轉得太深，才覺得我話樓市只跌20%是好友。其實稍有資歷的投資者都知道，樓價已經脫離了負擔能力，當成交量偏低，放盤量增加，即使沒有其他不利因素出現，樓市都會向下調整，既然知道有此結果，投資者絕對不會在這個情況下入市，但他們並沒有冷卻入市雄心，倘若樓價下跌15%，我夠膽說，已經會有一些投資者蠢蠢欲動，下跌20%，就會按捺不住，下跌25%就殺氣騰騰，超過25%，連最睇淡樓市的投資者都會入市，有了這幾重防禦，樓價又怎會下跌35%。不過，投資者買樓有要求，在樓市下跌的形勢下，不是優質物業他們是不會買，所以一定會有一些物業下跌超過35%，但絕大多數是質素中下的單位，這是有分別的。
脫離負擔能力 樓價自跌
當樓市下跌，政府最少有一道板斧，不是撤辣招，而是放寬逆周期措施，不過是有條件的，就是要確認樓市下跌，這差不多是一個承諾。但我唔知點解，指數公司負責人好似唔知道金管局有此承諾，在今年8月，樓市其實已經開始下跌，不但連跌三個月，而且還沒有回升跡象，但指數公司沒有反應，只是話樓市在高位橫行，伺機向上。既然指數公司不願意確認樓市下跌，金管局又怎會放寬逆周期措施？
我估計今日指數公司的公布，一定會確認樓市下跌，甚至相當悲觀，與此同時，銀行亦降低估價，跡象顯示金管局很快就會放寬逆周期措施；不過即使放寬，樓市亦不會立刻掉頭向上，只會減緩下跌力度。雖然影響樓市升跌的因素還有很多，不過有正有負，結果樓市是會跌，但不會超過35%。
原刊於《明報》，本社獲作者授權轉載。
