前文所述，1991年香港政府為了扭轉「生發案」和「永發案」敗局而設下一道防線，把新界納入《城市規劃條例》的規管範圍。這做法確實顯示政府當日加強控制新界土地的用心，並且切合英國租借新界的歷史語境。
新界問題 重新定義
自1898年簽訂《展拓香港界址專條》之後，新界土地是租借性質，既然有別於港九的割讓，自然成為一個特殊地域。政府嚴格管制新界土地的利用，背後有各種考慮。新界原居民有別於港九兩地居民，理應分別處理；加上當時中國不穩定的政治形勢，新界作為香港市區與中國大陸之間的緩衝區，必須控制發展。這特殊的安排，導致日後新界的發展與港九市區有着截然不同的面貌。
港九兩地的居民亦一直習慣以郊野和農村看待新界地域，即使新界於戰後經過建設新市鎮的大幅改造，新界有別於市區的觀念仍然深入民心。一般人認為新界是郊野農村，是綠色的，因此是低密度的；港九市區是都會鬧市，是灰色的，因此是高密度的。除了新市鎮的特定區域外，新界土地的地積比率一般在一倍上下，而港九市區則動輒在五倍以上。如果以港九的土地利用效益為基準，新界的土地利用無疑是一種極大的浪費。
新界是1898年英國政府強逼當時的中國政府租借的一片土地，租約年期99年。一如上文所述，這片新的地界有其特殊性。然而，1997年7月1日，中華人民共和國政府對香港恢復行使主權，成立香港特別行政區；香港、九龍、新界3處地域的存在均不再以3條條約為法理依據，3處地域同樣是香港特別行政區的土地。
換言之，香港回歸中國後，香港特別行政區管轄範圍內的香港、九龍、新界3處地域，並無法理上的差異，以前新界的特殊存在形式，也沒有理由繼續存在。
回歸後，政府或民間仍然以回歸前的眼光和做法對待新界地域，顯然是一種積累多年的習慣。
如果1991年引入新界的規劃管制是因應當時的歷史條件去回應社會的需要，今日香港的歷史條件出現了劃時代的變更，社會對土地和房屋的需求呈現出前所未見的逼切，新界土地利用的規管機制，亦應該回應歷史與社會的呼喚，作出相應的調整。
綜合上述，新界土地既然在法理上不存在特殊性，新界土地利用理應市區化，與港九兩地看齊。
把新界土地利用市區化，乍聽有如天方夜譚，但其實早有先例。1900年香港政府除了訂立《田土法庭條例》第17條，把所有新界土地收歸政府之外，又意圖把界限街以北至九龍山脈（即獅子山）以南一段地域從新界範圍劃出，歸入九龍，作為市區的一部分。
1937年，中日戰爭期間，香港政府刊出新九龍法定圖則，正式確立新九龍範圍，涉及地區由東至西包括現在的鯉魚門、茶果嶺、觀塘、牛頭角、牛池灣、九龍城、九龍塘、深水埗、荔枝角，面積約40.7平方公里。新九龍出台之後，這片原屬新界的租借土地，一夜之間變成九龍市區的延伸部分，土地面積比割讓而來的九龍多出幾倍。
新九龍最初由東至西分為九龍城、九龍塘、深水埗和荔枝角4區，至1968年5月正式融入香港及九龍，新九龍的法定地理區劃亦從此消失。今日九龍的深水埗區、黃大仙區、觀塘區，以及九龍城區內的九龍塘選區、九龍城選區和部分太子選區的土地，均屬於原來新九龍的範圍，亦即1937年前的新界範圍。
新九龍不但由新界變成市區，並且在過去大半個世紀一直以都會規劃（Metro Planning）的標準使用高地積比率的方式發展。根據統計署2016年的中期人口統計，有超過150萬人居於原來的新九龍範圍。當年新界南端整片土地改劃成新九龍市區，沒有招致社會上任何負面的評論，而且確實為香港五分之一的人口提供了居所。
從頭思考 轉移範式
如果當年的新界土地利用是鐵板一塊，絕對不能與市區土地相提並論，就不會有新九龍的出現，亦不可能解決香港過去大半個世紀人口增加和都市發展的問題。反觀歷史，新九龍應該是今日新界土地利用的最佳借鑑、先例和出路。
本文的目的，並非挑戰特區政府的新界土地規劃政策，不過，歷史的進程令新界土地變成為一個相當複雜的問題，無論官方民間，如果繼續在原有的範式（paradigm）下思索新界土地利用的問題，恐怕只會不斷在死胡同裏兜轉而無從覓得出路。
本文因此提出論證，無非想指出目前新界的困局，必須從頭思考，轉移範式（paradigm shift），以不帶顏色的眼光，以無障礙的胸懷，以實事求是的態度；不設底線，打破框架；方能從根本處拆解新界以至整個香港的土地問題，從而整理出一套合理、合法、合情，並且可以持續發展的方案。
綜觀近年關於香港土地問題的討論，主流的觀點是以今天的眼光審視今天的事情，這種做法很容易受到既定事實的導引，難以找出理順問題的切入點。新界土地利用的合法規劃管制，很容易令人接受為合理的事實，規劃管制的土地亦漸漸演變成不可隨意觸碰的禁區。
其實，這些禁區並非天律，亦非不可動搖的祖宗成法，而是因社會發展而致的產物。然而，這些歷史條件和社會因素，已經不再適用於今天以至未來的香港。以過去的環境及考慮作為今天行事的指引，從中冀求解決目下困局的良方，無異刻舟求劍，終歸一無所獲！
總結上文，如果政府和市民都能夠以正確的態度面對歷史，拿出決心消除新界與港九市區的地域界線，撤除不合時宜的新界土地規劃管制，把用於港九市區的城市規劃機制伸延至新界，重新充分利用因歷史的誤讀而一度失去的土地資源，香港的土地將會大幅而持續地增加，土地不足的問題亦會迎刃而解。
原刊於《信報》，本社獲作者授權轉載。
地盡其利：新界土地利用新視界二之二
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