香港寸土尺金，土地供應不足一直以來都是香港需要解決的難題。思考香港的土地規劃，需要同時考慮兩個問題。第一，如何迅速且大面積地增加住房用地？第二，如何讓香港土地的使用與大灣區發展相配合？針對以上兩點，筆者提出「大桂山島計劃」，即在大嶼山以南約3海里處的桂山島填出50平方公里的土地，作為香港與大灣區內其他城市的「中繼島」。
筆者建議，在香港大嶼山以南約3海里處的桂山島填出約50平方公里、可容納168萬人的陸地，成為大桂山島。大桂山島應由中央政府填海規劃後，普遍蓋廉租屋和居屋，然後劃歸香港特區政府管理，讓香港需要等待公屋、居屋「上樓」的市民在桂山島入住，然後利用港珠澳大橋和渡輪作為交通工具，來往桂山島、香港與大灣區。這個構想，一方面可以解決香港的住房問題，另一方面也打破了部分香港人敵視內地和沒有親近感的心態，使得香港人更容易融入大灣區。筆者把桂山島填海計劃稱為「大桂山島計劃」，把大桂山島稱為香港與大灣區其他城市的「中繼島」。
土地使用須與大灣區配合
香港的土地和住房短缺已成為嚴重的民生甚至政治問題，年輕一代深受其害。根據團結香港基金的推算，計及改善港人生活空間及配套以及配合人口增長及經濟發展，香港未來30年（2016-2046年）需要發展超過90平方公里土地，但目前已落實及規劃開發的土地加起來只有36平方公里，其中包括了所有新界發展區、已規劃棕地、其他規劃和東涌東填海工程等，尚有逾54平方公里的缺口。
由於環保團體反對、利益格局難打破和政治爭拗等原因，上屆特區政府提出的「東大嶼都會計劃」和「近岸填海規劃」均未能取得共識。其他一些增闢土地的方案，包括發展棕地、農地和郊野公園、填平水塘及改建貨櫃碼頭等爭議更大，緩不濟急，迅速大面積地增加住房用地幾乎不可能。在這樣的情況下，香港土地想有大量的增加，唯有寄望國家給出一大片土地，就像把橫琴島規劃給澳門一樣，才有突破的希望。
然而這一大片土地的使用規劃必須與大灣區發展相配合。目前，無論是地理上還是心理上，香港和大灣區的內地城市之間欠缺一個「中繼島」。雖然內地設立了幾個港人創業區，大灣區規劃出台後也有專家想推動香港的夢幻創意城，但是無論怎樣，大部分香港年輕人還是裹足不前，欠缺到內地闖的勇氣。任何「在內地找一塊地專門給香港人發展」的思路都有一個誤區，因為內地專家並不了解，深圳河在許多港人心目中是一條不可跨越的天塹。這裏面有各種制度、心理的壁壘和對內地的反感誤解。願意到內地去創業發展的人，大部分在內地有親戚朋友，或者是從內地來香港、在內地有人脈和生活背景的人。在這樣的情況下，需要一個「中繼島」作為香港到其他大灣區城市的跳板和緩衝區，讓香港年輕一代在地理上離開對香港緊緊的依附，在心理上跨出深圳河的天塹，試圖以大灣區規劃促進香港融入國家的美好願望才能實現。
為了迅速增加大面積土地供應並且為香港和大灣區內地城市之間設一個「中繼島」，由中央政府在珠海所轄海域填海造地，並由中央建屋後交由香港管理，幾乎已成唯一選項。這件事一定要由中央來操辦，因為香港民生議題極易走向政治化，各種條例限制嚴苛，要使用一塊地，涉及環保、消防、渠務各類條例十數種，恐怕幾十年也難辦下來，屆時大灣區的機遇又喪失了。
從填海到規劃到設施與管轄
桂山島位於香港大嶼山以南約3海里處，屬於珠海市海域，是由珠海萬山海洋開發試驗區管轄的一個旅遊島。該島與附近的中心島和牛頭島連接之後，陸地總面積約10平方公里，目前只有2,000多人口，開發程度不高。建議國家出面支持，由珠海市政府成立專營公司，以桂山島為中心填海造地50平方公里，加上桂山島原有陸地，形成一個面積60平方公里的大桂山島。由於內地填海速度極快，可以在短時間內獲得大量可用土地。填海時可同時建造生態海岸線，如在水泥海堤外建造紅樹林，以提高生物多樣性，更好地保護海洋生態環境。
在桂山島建房，前期可以公共房屋為主，其中主要應為居屋，既解決居住問題，又滿足市民當家作主的需要。由於填海工程由內地進行，預計總工程費用可控制在500億元人民幣以內，比由香港填海所需成本（按東涌新市鎮平均填海成本計算，將高達7,900億港元）要低得多，從而可以大幅度降低房屋建造成本，以價廉物美的住屋吸引香港市民、尤其是年輕人入住。也可考慮由內地建造房屋，再按合理價格轉售給香港使用，以此進一步降低房屋成本。
另一種方案是：把大桂山島上50平方公里的土地按一定價格﹙填海成本+合理回報）租給香港使用，租期可達100年，由全國人大常委會通過決議案落實，在租賃範圍內實行香港法律，方便統一管理和自由進出香港。這些土地至少可提供60萬個平均面積100平米的住宅單位和逾800萬平米的商業樓面面積，容納約168萬人口，可一舉解決香港土地不足問題。
為了讓香港人放心，這片土地還是應該歸香港管理、實行香港的制度，可由全國人大把這片土地劃進香港轄區。住在「中繼島」的人可回香港工作，亦可到大灣區的其他城市工作，屆時再為他們開設各種各樣的綠色通道和輔助。
一石三鳥的大膽創意
把「大桂山島計劃」當做如在南海建島修機場一樣的戰略規劃，把它變成大灣區的「大中繼島計劃」，由中央來規劃、建造、設計，蓋廉租屋和居屋，廉價出租或出售給香港的年輕人。在這接近60平方公里的土地上，有住房、創客園地、會展中心，再引進深圳的科技文創產業，讓香港年輕人與祖國的產業、市場、服務完全融合在一起。利用港珠澳大橋與星羅棋布的珠江口海上陸上交通網，讓「中繼島」成為連接香港和大灣區的支點。
其實，「大中繼島計劃」是一個一石三鳥的政治舉措，它有很深遠的政治意義，其作用遠超發展經濟和民生。
第一，現在香港土地緊缺，土地的釋出受政治影響緩不濟急。香港人住房緊缺，又受到內地人才的競爭和內地強大金融流的衝擊，房價高企不下，年輕人很需要國家作為「人民父母」來救濟。所謂安居樂業，樂業之前還是要先安居。
第二，回歸以來，香港一般民眾和年輕人甚少直接受惠於國家，現在所開放的就學就業，受惠的只有少部分人。而「大中繼島計劃」是讓國家直接在香港人最需要的地方施以援手，讓香港人受惠感恩，打破香港一部分年輕人對內地沒有親近感的心態。
第三，無論是地理上還是心理上，我們都需要這個「中繼島」。排拒國家、建立香港的「主體性」，已經被反對派化作行動，在這樣的情況下，如果沒有「中繼島」作為跳板、作為緩衝區，讓香港下一代在地理上離開對香港緊緊的依附，在心理上跨出深圳河的天塹，恐怕試圖以大灣區促進香港融入國家的美好願望將難以實現。
結語
這個想法是目前最大膽前瞻而且最操之在我的辦法。「中繼島計劃」一定要加快推進，不過要注意吸收「平潭綜合實驗區」的經驗。平潭島的選址並不理想，因為閩北的經濟遠比泉漳廈三角洲弱，輻射力不足。而桂山島地處最繁華的香港和深圳之間，沒有這個問題。不過最要防範的是，防止桂山島在開發時房價就在預期之外飆高，這是「大桂山島計劃」成敗的關鍵所在。平潭島的開發由於有私人房地產商的介入，使得2010年開始規劃時房價就已經漲到每平米1萬元人民幣，結果大部分的後發優勢都喪失了，政治和經濟的作用亦大減。
原刊於紫荊論壇微信平台，本社獲授權轉載。
