辣招若是奏效 何必又再加辣？

 

日前政府全面提高置業印花稅，不論樓價劃一徵收15%，居民首次置業不受影響，仍依舊制分級徵收，冀令投資需求降溫，穩定樓價。僅數月前，有論者為政府護航，力證辣招已見成效，並指出若沒辣招，樓價必如脫韁野馬，藉以反駁地產物業界減辣呼聲。大家不禁疑惑：辣招若是奏效，何必又再加辣？辣招若是失效，再加辣又如何？

 

 

在自由市場，房地產是商品，樓價視供求而定，倘若物業市場效率高，資訊流通廣，公平交易，樓價反映買賣兩方各得其所。不過供應與需求互動，起跌循環往往不同步，所以市場有結構性周期波動，樓價有周期性起跌。政府面對供求失衡，只能推出措施治標，短期縮減供應或壓抑需求，爭取時間治本，中長期則應調較供應及理順需求，雙管齊下，令市場返回正軌，恢復平衡。成敗關鍵，在於能否扭轉市民心態及對樓價升跌期望。

 

必須承認的是，本屆政府上場時，房地產市場早已嚴重失衡錯配，皆因前朝優柔寡斷，遲遲未放寬供應，再踫上金融海嘯，歐美放鬆銀根，利息長期低沉，游資熱錢泛濫，令與美元掛鈎的香港首當其衝。市場預期港元轉錨，升值與人民幣併軌，游資乃大量湧至，守株待兔，令金融及實質資產通脹飆升。可幸政府早已針對短炒投機實施特別印花稅，但未能壓抑內外投資需求。

 

新政府上場不久，即高調表示，會針對房屋問題大力解決，長遠而言提升供應，但短期而言則仍需實施買家印花稅，壓抑外來投資，並在數月後實施雙重印花稅，再壓抑本地投資。在雙重辣招下，既然炒家幾乎絕跡，投資者也幾乎無利可圖，讓路予置業需求優先，市場恢復平衡返回正軌，理應指日可待。另一方面，原來雷聲不少的增加供應，卻又只見樓梯響，未見有人來，令最近樓價又持續攀升。就在各方紛紛討論之時，政府又突然加辣，唯所提的理由則頗為牽強，且自相矛盾，成效自然令人懷疑。

 

誠然，房屋問題自香港開埠以來即為深層次社會問題，極難解決。遠的不說，自2009年以來，特區政府共七度推出稅務及按揭辣招解困，樓價卻大漲小回，按官方熱門屋邨指數計，七年來累積上升101%，平均每年10.5%之多。所謂稅務辣招，簡而言之是寓禁於徵，提高交易印花稅加重買賣成本，壓抑投資炒賣需求，讓市場喘息重整。所謂按揭辣招，其實是借鑑美國風潮，確認業主償還能力，減低置業信貸風險，免重蹈覆轍。故此，稅務辣招是主力，按揭辣招是輔助，相輔相成。若後者喧賓奪主，便弄巧反拙。樓價大漲小回，癥結並非稅務辣招失當，而是按揭辣招過猶不及，變異抵銷稅務效應。

 

置業按揭是以業主為對象，以償還能力為基礎，物業抵押不過是最後防線，只要業主收入穩定，職業固定，拖欠風險甚低。此外，業主平均每隔若干年（香港約七年）換樓，改善家居生活。所以遇上利率升跌，銀行大多伸延或縮短年期，維持每月供款不變，避免業主失預算。若有延遞本金，則待換樓時清償。此外，業主首次置業時大多捉襟見肘，只能繳付最低首期，而日後換樓時則大多已升職加薪，因而盡減借額，減輕利息負擔。鑑於置業按揭各項特性，尤其每期還息還本，國際監管制度將其風險設定為正常者一半，乃正視現實。

 

按揭辣招頻出，更以「逆周期措施」包裝，給人錯覺是針對周期性需求，穩定樓價，其實本末倒置。稅務辣招既已排斥投機投資者，所謂按揭辣招應是防範力有不逮者。從附表所見，樓價稍為上揚，政府便出招收緊按揭，卻師老無功，愈出招愈上揚。探究原因是二手物業市場遭殃，成交萎縮，此消彼長，新盤市場暢旺，反客為主。公開市場失效，無價可依，定價權遂落入發展商之手。

 

 

大發展商財力雄厚，索性放賬墊支首期，繞過辣招促成交易。所以新盤市場不受辣招影響，更吸納大部分置業需求。近年新落成物業特點有二：單位面積縮小，甚至不足實用面積200平方呎，有如公營租住房屋，而設計布局也相似。換言之，發展商針對首次置業群購買力，以貨就價，迎合其需求，既維持樓價不跌，又可多建單位「增加供應」，迎合政府期望。可是，住房數量增加之餘，空間日窄，居住質素不斷下降。

 

按揭辣招之弊，並非表面巨細規範，限制多多（成數、年期、利率等），而是深層負面假設，銀行放貸欠自律，業主周轉緊拙，利率急升、樓價急跌，壞賬拖欠乃無可避免。故此規管按揭條款，更須測試財力，成數若超越規限，更須另購保險補救。財金官員辯稱，該等措施旨在保障銀行體系穩健，避免牽一髮而動全身云云。不過，住房按揭只佔銀行貸款16%，與地產發展借貸相約，遠較外地借貸20%為低。三者相比，那個風險較高？按揭辣招究竟保障誰？想大家心中有數。

 

二手市場萎縮，打斷「換樓鏈」，惡性循環，令市場更呆滯淡靜。二手市場是公開議價市場，配對不同層面供求，所以換樓需求是最大動力，令房產物盡其用，發揮最大經濟效益。按揭辣招原無厚此薄彼之意，但林林總總規管不利散戶業主，無能力效法發展商放賬或補貼買家，遂令新盤市場獨領風騷。

 

地產代理原是二手市場買賣雙方中介人，現在竟以推廣新樓盤為正業，皆因市場嚴重扭曲。日前一宗換樓官司更使人迷惑，判決合法但不合情也不合理。「一樓換一樓」是換樓，「二樓換一樓」也是換樓，是常識。不過礙於法例條文，前者可獲印花稅特惠，而後者不合資格，可見政策實施如何混亂。

 

根據中文大學香港亞太研究所過去數年的民意調查，近年市民對樓價看法頗穩定。九成答覆者之中，約半數對上落不大關心，其餘半數之中約1/3長期看好，1/3長期看淡，1/3頗受市情影響而搖擺（附表）。可見辣招推出多年，仍未能改變樓價預期，市民對政策成效存疑，甚至不寄厚望。港人優先政策已實施多年，即使加辣再壓抑投資需求，也不會令港人多受惠。

 

總結分析，樓價近年大漲小回，皆因按揭辣招癱瘓二手市場，無從發揮配對供求、議價平衡等功能。二手與新盤市場主客易位，令發展商可左右樓市，為買家度身訂造樓盤，變相維持樓價不跌。樓市扭曲泡沫衍生，元凶是按揭辣招變本加厲，再提高置業印花稅，無補於事，反添煩添亂。解鈴還需繫鈴人，應檢討按揭辣招，去蕪存菁，撥亂反正，始是釜底抽薪治本之道。