當內地上世紀九十年代開始發展房地產市場的時候，香港地產商（尤其是那些被稱為大孖沙的大型發展商）在這個領域已經浸淫了幾十年，見識了這一行業的無數風浪與盛衰成敗的故事。同時，這些大孖沙腰纏萬貫，富可敵國。再加上中國的房地產市場制度基本上引自香港，這樣香港的大孖沙在內地的房市的起跑線上，可以說佔盡優勢。
但是20年下來，內地房市蓬勃發展，成了帶動經濟增長的支柱產業，近年更成了實現消費轉型，經濟發展由量向質提升的主要支撐。一大批內地地產開發公司乘時而起，成為巨無霸。其主持人身家急速上升，幾乎有機會晉身全球最頂級富豪之列。我們如果細閱這些中國地產開發公司名錄，一定會驚訝地發現，在中國最頂尖的幾十家開發公司中，竟沒有一家是我們前面所謂大孖沙意義上的香港開發商。有人可能會反駁說，碧桂園（2007）、雅居樂（3383） 老闆不都是香港人嗎。但不管怎麼說，他們都不是那種先有在香港地產開發經驗，然後進軍大陸的大孖沙。
去年港股極之興旺，除了科網股一馬當先外，地產股也不讓人專美，甚且有過之。其中以倍數上升者比比皆是。但是有一個不可不提的現象，今天在港股市場說地產股，對於積極的投資者而言，意涵已非香港那些大孖沙的香港地產股，更多的是指在內房股。看看主要內房股的營業數據，碧桂園、萬科（2202） 、恒大（3333） 一年合約銷售（隨着建築進程，到交樓時將成為營業額反映在損益表） 竟超過5,000億人民幣，相當於6,000億港元。看看本港大孖沙的損益表，直是小巫見大巫了。如果純粹以市值及成交為標準，恒生指數中的地產成分股，可能很快由內房股取代那些人們曾經如雷貫耳的香港地產股了。
香港的地產商憑藉經驗、資本乃至與政府高層的良好關係，為什麼沒有在內地房市取得優勢，再登高峰，由香港主要開發商轉身為中國主要開發商呢？這是一個值得探究的問題。
複雜的內地房市
中國作為幅員遼闊的國家，經濟，社會與文化都極為複雜，首先是地方差異極大。地產開發的成敗在相當程度上決定於當地的經濟、社會與文化因素是否有利於房市。中國是在毛澤東幾十年折騰，國家處於一窮二白的狀態下，改行鄧小平的改革開放的政策，與世界接軌。當年政府明確提出讓一些人先富起來。這種政策對於地產開發的意義，實際上意味着一些地方先富起來。只有瞄準先富起來的地方，到那裏去開發房地產才是上策。即使到今天，當碧桂園、萬科與恒大在房市大發特發的時候，身處東北的輝山乳業卻因發展房地產而破產。
先富起來的地方在哪裏，這本來是一個中國經濟發展策略運作的結果。中國經濟起飛始於開放，引入外資。以中國的低生產成本，吸引外資把生產工序搬入中國。某種程度上說就是趙紫陽當年大進大出的沿海戰略。東南沿海可以說是中國經濟發展戰略最先也是最大獲益，從而是最先富起來的地方。也是開發房地產的最佳地點。
中國作為政府主導一切的國度，政府掌控社會資源的分配，「政府」這個詞有點抽象的意謂，但行使政府權力則是具人格化的行為。掌握政府權力的人傾向於進行對自己有利的資源調撥。這就決定了中國的社會資源向城市，尤其是向行政中心集中。所謂社會資源，就是有利於提高生活質量的那些資源，包括教育、衛生、文化等等。因為大部分稀有的優質社會質源階梯式地分布在不同行政等級的城市，在一個地域，人們總是在自己財務能力約束下選擇合適等級的城市。這樣內地房市形成一種階梯式分布的從高端到低端的市場結構。
在中華文化這一大旗號之下，中國其實有很多地方次文化結構。在這些地方次文化結構中，人員與錢銀的流向受到次文化的影響，而出現特有現象。從而房市表現突出次文化結構特點。筆者以廈門為例寫了一篇分析文章，縷述了這一結構特點。
內地房市只有不到四分之一世紀的歷史。從其在中國經濟擔當的角色看，可以分為兩個階段。草創時期的房市因為居民房產擁有率低，政府並不刻意通過抬高房價，以產生財富效應，促進消費以提高經濟增長率。當時中國經濟發展的動力來自出口，即依靠低廉勞動成本，吸引海外生產工序流入中國，與此相配合是擴大投資，使基礎設施合乎爭奪人手職位的要求。在這個階段內地房市時有起伏，但在東南沿海主要城市房價向上的趨勢明顯。
隨着內地居民房產擁有率的提高，以及中國經濟消費轉型的需要，內地房市在2016年進入一個新階段。政府通過土地供應及金融等政策，推動房價上升，從而帶來巨大的財富效應支撐經濟消費轉型。內地房商進入黃金收成期，在這之前最進取，負債最高的房商成了最大贏家。
香港大孖沙錯失內地房市
與內地相比，香港樓市其實簡單得多。在香港發展房地產成敗關鍵只在一端，就是時機。香港作為一個城市，遠遠沒有內地地域的複雜性。只要在地產周期性低潮能屹立不倒已經奠定了成功的基礎。這可能是香港大孖沙最深刻的經驗。
抱持最深刻的經驗教訓，香港地產商忽略了內地經濟地域差異極大的國情，沒有選擇正確的地域作為發展重點。當年有香港大型公司大張旗鼓，聲言大力投資被稱為「九省通衢」的華中重鎮武漢，並提出「香港+」的理念。武漢在歷史上，在軍事戰略上確是中國極重要的地方。但是投資需要講求時效，講求回報。武漢遠離資金貨物大進大出的沿海地區，根本不是中國經濟的熱點，也不是政府着力推動的重心地域，自然不可能是會先富起來地方。在內地制度下，香港一家再大的公司，也不可能化這些不利因素為神奇的。在錯誤的地域蹉跎，必然付出極大的機會成本，乃至無成。
香港公司在選擇投資地域方面，忽略次文化結構的特殊國情也是一個重大失誤。一個最顯著的例子是廈門。廈門在中國建制中有很多銜頭，諸如四大經濟特區之一，計劃單列副省級城市等，但廈門在房市最有價值的銜頭其實在次文化結構層面：閩南首邑。因為建制上的銜頭為廈門帶來的，有房市正面意義的貢獻相當有限，在五大計劃單列副省級城市中，廈門在GDP規模與人均GDP方面都敬陪末座，成為這一俱樂部最不爭氣的一員（這是文革中福建省打派戰時的一句常用語，上年紀的閩籍朋友當會心一笑） 。但因為次文化結構的地位，廈門討盡閩南人的歡心。而閩南人可能是全國最富財力的族群。這樣廈門房價直追京滬深廣一線城市。有香港上市地產公司在廈門起家，因為沒有意識到廈門次文化地位而紮根這一黃金地點，白投金錢於華中乃至東北，遂成枯落，令人浩嘆。
香港大孖沙在香港地產市場的營生，通常兼有地產開發與投資收租物業。前者可說為攻，後者或稱為守。因為這一經驗，這些成功的香港地產商進軍內地房市時多焦聚於內地城市的黃金地段，興建收租物業。這一做法本無可非議，也帶來相當可觀的回報。但是後來內地電商興起，商廈尤其是以零售為目標的商場價值大受影響；而專注收租物業使大孖沙忽略了住宅物業的開發。如果說，中國本輪經濟的消費轉型使住宅價格以倍數上升，從而使內房開發商進入黃金期，香港大孖沙幾乎全體缺席這一華麗派對。
對內地缺乏深入了解的後果
香港大孖沙為什麼集體犯上相同的錯誤呢？表面看這些大孖沙與內地政府關係極為密切，身兼內地建制諸多身份，時與高官觥籌交錯，無所不談，且經常在公開場合告誡市民要了解國情。非常諷剌，恰恰在他們自己的領域不是太了解國情。
中國實行的是與香港相當不同的社會主義市場經濟，政府在經濟領域擔當主導角色。這是寫進憲法的規定，以致有人質疑騰訊阿里在今天中國的角色是否違憲？這是題外話不作討論。但是主導經濟具體如何進行才是更重要的問題。對於中國經濟的主導其實關鍵性的政府行為，往往發生的經濟轉折時期。金融海嘯帶來的轉折政府以4萬億應對大家熟耳能詳。2015年又是一個大轉折，當時面對經濟增長難以止遏的下滑，最高當局憂心如焚，了解國情的觀察者不難推測，這已標示將有強力措施應對。這就是後來炒高房價，製造財富效應，以支撐經濟消費轉型這一只做不說的國策的先聲。
香港相當一部分富豪，在2015年也看到內地經濟危如累卵，但沒有看到可供政府選擇的一着。是不是受傳媒有關鬼城的報道所感染我不知道，結果出售了相當多內地房產，錯失了內房已在眼前的黃金期。
