土地供應專責小組主席
黃遠輝先生鈞鑒：
敬啟者。近年香港因土地短缺成為社會嚴重關注話題，得政府成立小組作公開諮詢，幸甚。然而，自古以來，人賴土地以生存，土地是有關乎民生的一個整體用途觀。現致函貴會，藉此溝通渠道，向政府傳達有關土地與民生重要關連性，期望政府從照顧民生的整體觀出發，來檢視土地用途，即以重振本土經濟與着重港人居住需求為首先考慮點。
這個便是「營生環境」觀念，香港目前逼切的問題不是單是討論土地供應，而應該是整體營生環境的討論。開發新土地是一個政治原則及是一個政策性問題，並不是一個技術性問題。政府是一個平衡社會利益的角色，同時也是社會唯一擁有這平衡力量的權力中心，期望政府先致力為香港營造一個良好營生環境，賣地及出售政府資助房屋事宜容後再說。最後，若然港境現有陸地真的不敷建立營生環境之用，本會亦建議了兩處可供填海的位置，作補足之用。
這封信會引用一些古文，旨在說出社會整體生存的期望及施政方針古已有之，並非一時情急之說。請見諒。
營生環境理念
《道德經》說「無狎其所居，無厭其所生」，讓人人都可以安居樂業，便就是要營造好一個良好的營生環境。一個良好的營生環境，就是可以確保人人都有其謀生空間，這便是營生環境了。
建設營生環境，土地是具有一種可再生生產觀念的利用價值。〈管子‧治國〉說「不生粟之國亡，粟生而死者霸，粟生而不死者王。粟也者，民之所歸也；粟也者，財之所歸也；粟也者，地之所歸也。」古代農業社會，務農與土地結下關係是必然的，在土地上耕耘而有產出，種出糧食養活人民，所以生產觀念直接與維生扯上關係。此處所謂「財」，是生產的意思，而非錢財之意，「粟」就是生產的成果，讓人民生活，生產的意義實際上是養活人命。同時，土地運用，年年耕作，年年有收成，這原來就是土地具有的一種可再生生產觀念。所以〈管子‧重令〉說「民不務經產，則倉廩空虛，財用不足」，所謂「經產」，就是可讓人年年工作及有產出，可持續養活人命的意思，即確保每年工作量可支持當年一家生活，同時在社會分工下，每一種工種一年的工作量都應該能夠支持自己一家一年的生活。
現在雖然已經進入了科技新時代，不再是農業社會，生產方式已改變，但是人要生存及生活是沒有改變，人需要工作謀生的觀念是沒有改變，土地利用作「經產」，可讓人年年工作及有產出的理念亦應該不變。可惜很多人為因素，令到有些人的謀生權沒法得到保障，因而出現貧窮。政府關注「經產」觀念及營生環境觀念，前景才會明朗。
「權力社會責任」主持公正
政治理念的根本，中華文化智慧早有說了，〈管子‧法法〉說「政者正也」，「政」就是政權運用權力來維持一個公平公正的社會，「正善治」，「治」就是人人安居樂業社會安寧。老子說「無狎其所居，無厭其所生」，人人有可以安居的合理居所，有可以安穩生活的工作，社會才算是公平公正，這便是「以人為本」政治。
〈管子‧小問〉說「澤命不渝，信也。非其所欲，勿施於人，仁也」。所謂「澤命不渝」，就是政權矢志不渝地保證人民活命。這「信」字，就是政權對人民生活保障的承諾。〈管子‧小問〉接續說「信也者，民信之」，政權有保障，人民才信任政權。這政權保障人民生活的「信」，就是營造營生環境。而政權保障人民生活的能力就是「德」。換句話說，政權所要肩負的責任，就是要協助治下所有有能力的人都能夠自己養活自己及一家。政權的「德」用現代術語來表達，可稱為「權力社會責任」。這「權力社會責任」對於社會穩定是非常重要。
回歸後營生環境一直受損
香港回歸後，歷屆政府施政都反映出營造良好營生環境理念不足，所以不發現有營造營生環境的土地利用價值觀念。政府只強調搞好營商環境，並把土地當作商品，發展商廈或私營物業，使營生環境受雙重破壞，原有營生環境不斷縮減，新開發土地空間的售價連帶租金則不斷上升，很多行業因承受不了貴租而結業。很多市民每月辛勞所得收入，佔大部分用作供樓或交租，相對投入經濟活動的開支大減。大量人依靠綜援渡日是不健康的。
謀生空間減少及居住成本上升，就是破壞營生環境的表面原因，營生環境是一個根本性的道德檢討問題。現時營生環境不斷受到破壞和縮小，舊有營生環境因為重建，原有土地空間流入了市場，新開發土地亦流入市場，使營生環境所需空間全由業主形成的財權掌控着。這樣子，使合適及合理的謀生空間不斷減縮，本土經濟全由市場主導，變得行業範圍不斷收窄，個別行業膨脹，很多人要適應行業轉型，都變成只業於短暫的服務工種，難有長遠打算，很多人尤其是年輕人都感到前路茫茫，不知前景。
單是建設營商環境的再商榷
香港自回歸以來，政府都一直強調建立營商環境。營商環境是以商為本，即是以商企的生存為本，商企在法律上是沒有責任要養活所有人。經濟發展以商為本，並不等於帶來營生環境的建設。商業主導的市場，是強烈競爭性，是不斷有需求，土地若單是只滿足商業需求，根本沒法可以滿足。所以解決民生問題，必須提供足夠謀生空間，這便是營生環境概念了。不建設營生環境，營生環境不足使人沒法謀生所引出來的政治問題，永遠沒法解決。經濟用地用於發展經濟，並非只提供給商業用途興建商用樓，而是真正落實用作發展本土經濟。
不善用土地 經濟前景難明朗
香港經濟動力有所謂四大支柱六大產業，然而，四大支柱六大產業並不包括地產發展，地產發展並不是香港經濟支柱，卻因為長久以來土地及房屋政策出現偏差，致使樓價及物業租金異常不合理地偏高，嚴重影響其他產業發展的成本計算，嚴重損害營生環境，造成一種營生的壟斷。
事實上，政府已意識到樓市已呈不健康發展，所以才有加徵物業銷售稅（即所謂辣招）及提升政府資助房屋折扣等新措施，以約束樓市升勢。但政府亦身陷於樓市漩渦中，不能自拔，根本是沒法調整樓市。權力運用有陰陽兩種途徑，陽是用填塞法來遏抑，陰是用疏導法來紓解，自古以來，都是以疏為上策。
現時就算尋覓土地，都只是用作起房屋，完全沒有營生環境的概念。營生環境即是可讓人人謀生的環境，即是可讓人人工作，年年也有產出，讓人人可以生活，滿足生活與住的需求，養活人口才是土地的真正價值。房地產業產出所得的價錢只是炒賣而來，是虛假的。
除土地政策外，香港很多施政政策，都說明政府沒有營生環境概念。其一是一切基建，只方便營商環境，沒有營生環境概念；其二是一切政府社區建設，亦沒有營生環境概念在內；其三，因為商業主導經濟，政府所謂的人口政策，都旨在培訓合適及合資歷人材為商界財團服務，以及指望外資來港投資。可惜，只營造營商環境，經濟發展權交與商權主導，只會權力旁落，受商權架空，新外資亦會望而卻步，變成一潭死水，這才是經濟前景不明朗的主因。
土地的價值在於民生
對政權來說，土地的價值不是用市場商品角度看可變賣多少錢，而是在於土地運用於營造營生環境的養生能力。住屋需求與房產市場需求是兩個完全不同的供求觀念。前者是生活必需，後者不是。最重要是土地是不能輸入的，所以必須要善用土地，這是政府的責任。
認識營生環境，才能了解實質所需土地用量，才認識土地在營造營生環境的價值。沒有清楚認識建設營生環境實質所需土地用量，根本不知所需，難談什麼土地供應，不明白建設營生環境的土地用途，更難談什麼填海。
沒有營造營生環境的土地價值觀念，沒有搞好民生的「權力社會責任」理念，沒有「以人為本」施政理念，沒有意識到樓市不斷創新高的惡性發展雖要調節，還不斷出售政府資助房屋，火上加油。政府資助房屋無論折扣多少，都是與市場掛鈎，無法主動調制不斷惡化的市場，喪失政權調和社營會的主要功能和責任。
香港面對的是使用土地的原則問題，如何找尋土地只不過是技術問題。土地用於營造營生環境，這是一個維繫社會安寧的原則問題，同時，這不是一個短暫的眼前問題，是為後代設想的一個可持續發展問題。定了營生環境，確定營造營生環境的土地用途，城市規劃才有意義。現時的城市規劃，不察覺有營生環境概念在其中，只有按人口分布而規劃各種基建、文康設施、民生服務設施、以及商業用地，這不是城規會的責任，而是政府施政原則問題。若政府不認識營生環境的重要，都把餘下大部分土地流入市場，由市場操控，政府便再沒有照顧民生的迴旋空間了。對於政權來說，成本效益計算，並非即時金錢計算，而是社會整體長遠利益計算，那就是全體市民的利益，也是下一代的利益。
檢討住屋政策及土地政策
政府成立土地供應專責小組，尋找新土地供應，事實上，若然施政「以人為本」，政府是有其土地運用的權力，根本無需成立土地供應專責小組，而不是假手於市場。政府若然明白其社會責任，「政者正也」，施政在於主持公正，調和社會，而公正在於人人的謀生權都得到保障，明白土地價值在於建設營生環境，政府必然會得到全民支持，反之，政府只會愈來愈舉步維艱。
施政「以人為本」，這是一個原則問題。要是政府檢討施政原則，各在技術層面為政府把關的委員會，也應該會與「以人為本」施政原則一致。
a) 重建問題
舊區重建是政府的責任，不應把市區重建局當作私人企業般看待，要市區重建局自負盈虧，追隨市場並以市場模式來看待重建，便只有隨波逐流。另外，樓市不受調節，除了造成前景不明朗外，很多人只會想像樓價不斷上升，收購價難以計算，令舊區業主感到參與重建隨時會得不償失，才使舊區業主不容易放出業權，使重建出現困難。所以，若要重建順利，只能由政府政策入手，穩定樓市，方可解決困難。
b) 環保問題
若政府是履行其「權力社會責任」，真正施政「以人為本」，建設營生環境，必會得到全港市民支持，適量開發郊野公園及綠化地帶，環保團體亦會順着「以人為本」原則重新作考慮。新開發土地利用的目的若不明確是「以人為本」，不是用作建設營生環境，只是為發展商開發牟利土地資源，必會遇到重重阻力。
所謂土地供應緊絀，只是市場而言，香港可供使用的土地是足夠的，政府的社會位置應是立於市場之外，來看社會整體。政府必須重新重視土地在營造營生環境的價值，暫停出售土地及出售政府資助房屋，先營造營生環境及全面解決住屋問題，減弱急上車的心理作用，以穩定本土經濟來穩定樓市，才可釋放大量空置樓重回物業市場，更可釋放商人持有大量屯積的土地及棕地。而建設營生環境，仍要全面滿足住屋需求，仍會興建新建築物，不會打擊建造業。
同時，政府是時候要檢討公營房屋政策，檢討公屋的福利政策成份是否需要獨立出來，考慮公屋功能轉而用作調節市場。
在土地資源不足的情況下，政府只應有責任滿足住居需求，在未滿足前，是沒有任何責任再為市場提供新建築面積，這安排並沒有干預市場。
建議新開發土地及填海海域
a) 第一建議
市區方面，配合絕處逢生計劃，北大嶼山東涌至馬灣一段沿北大嶼山幹線之地鐵車廠上蓋，內至山腳，外至沿岸，甚至沿岸填海。這部分面積可約有油尖旺的總面積差不多，加上鄰近國際機場，可把北大嶼山發展成新商業區。
b) 第二建議
檢討整個營生環境土地需求後，如有需要，第二片可填海的地方，位於吐露港赤門海峽鳳凰笏以內荔枝莊以外的海面地方，面積亦約有油尖旺的總面積差不多，這部分可發展成住宅區。海峽兩岸距離比船灣淡水湖的壩還短。可將船灣郊野公園及西貢郊野公園陸路連接起來，還有一主要功能，是把吐露港圍成另一個淡水湖，湖面面積有四個船灣淡水湖大，暫未知水深，未能估算蓄水量，日後再加上污水處理再用及適量海水化淡，可為香港供水作長遠打算，日後食水可望自給自足，不用再倚賴購買東江水或西江水。並且，更可充分發揮吐露湖及周圍郊野地區的旅遊條件，為香港旅遊業打一強心針。
《基本法》要求港人治港建立一個安定繁榮社會。社會安定繁榮，條件是人人安居樂業，而人人安居樂業的條件，是人人都能夠謀生及人人居住條件都得到滿足，這便是一個良好營生環境的概念。有一個良好的營生環境，人人才會安居樂業，社會才會安定繁榮。祝願香港社會早日回復健康，有一個良好營生環境，讓人人可以安居樂業，社會安寧。區區於是，聊表寸心。耑此
奉達
順頌秋祺
管子研究學會會長
曹鴻輝敬上
2018年9月22日
