如果向公眾發出問卷，過去兩年對香港經濟影響最大的內地因素是什麼？相信很多人會回答是股市的互連互通使北水洶湧而南，推動港股不斷高漲，創出歷史新高。港股急漲是北水之功嗎？是北水對港股情有獨鐘之果嗎？或者很少有對問卷作答的市民加以深究。大部分人根據的多半是傳媒的連篇累牘報道：幾乎每天冷熱傳媒都焦聚着北來資金當日淨買入多少億元的港股。
沒錯，近年通過互連互通市場的內地投資資金有相當增加，對港股起了推波助瀾的作用。但不管怎樣說，港股本輪牛市北水，即內地投資者，並非始作俑者。港股本輪牛市源於特朗普上台後，美國資本市場赫然驚覺美國全面轉向極度的親商路線，這一路線既有利美國，尤其有利美國商界，從而使美股進入超級牛市。因為港股存在大量歐美基金，美股牛市很快帶動港牛。內地投資者在這過程中可說擔當了一種搭順風車的角色，即起推波助瀾的作用。港股愈衝上高位時，北水流入愈多，反而港股跟隨美股急劇下調時，北水大幅萎縮，枯竭甚至使港股遭兩面夾擊，即內地投資者跟隨外資沽貨套現的市況可以看到。
內地房市影響香港經濟主因
內地對香港經濟影響最大的事態發展，莫過於內地房市的持續高企。內地房市最近幾年火箭般的急劇上升，是徹底改變香港樓市生態的首要因素。大家都知道，香港樓價升上目前水平，不管你用土地供應、利率水平、負擔能力還是其他任何曾經影響香港樓市的因素，都是無法解釋的。所以早一兩年資深港樓評論家不斷測錯市。筆者一早指出，人們評論香港樓市時漏掉了一個最重要的新因素：內地房市的牽引作用。而內房的上升是內地消費轉型的需要，是政策，只做不說政策的結果，而非尋常炒家興之所至的短期行為。內地房價高企為經濟轉型提供支撐，將延續五至十年。為此筆者撰寫多篇文章闡述有關看法。最重要的包括《香港樓市新格局：從七百萬人到十四億人的市場》、《高資產價值低現金流量 ……內地與別不同的家庭財務結構：原因與後果》、《亞文化結構在內地房市的效應》內地房市登上高位已有兩年，在官方緊鑼密鼓（毋寧說是虛張聲勢）的調控下，並無回頭之兆，更別說回歸「用來住」的功能了。（像廈門這樣的域市，一個一般單位超過700萬，相當家庭收入50倍以上，如何買來住呢？） 在內地房市作為內地宏觀政策來操作的情況下，港樓不管政府如何費盡心機，樓價根本不可能回順。在這裏，我們將從租金套利的角度，看看內地房價如何向香港傳導。
租金層面的高資產價值 低現金流量
內地房市之持續高溫，房價升上九霄雲外，完全脫離地心吸力，與收入脫節。內地房價熾熱到什麼程度呢？筆者一位少時同學住在廈門，2012年娶兒媳以百多萬買一個百多平方米（內地住宅的標準單位而己，無論如何都稱不上豪宅），春節期間我與這位老同學互道節日問候時他告訴我，這個單位現在市值過千萬。五年之間上升八倍，而且升幅多集中在最近二年。回望香港樓市歷史，似乎從來沒有一個時間段有這般升幅者。內地市場真正創造歷史。如果從2012年計起，迄今，雖然樓市屢創新高而輿論大噪，但這段時間港樓或升未及倍，與鷺島比真正小巫見大巫也者。
儘管房市升幅如此之巨，但租金卻大不相稱。據這位老同學說，那個千萬單位如出租也就五六千元的租金罷了。這其實也順理成章：內地私房普及率極高，筆者在上面提及的多章舊文中曾引用內地數據，這一比率在八成多至九成多之間。內地城市的本地居民絕大多數有房產，因此作為無殼蝸牛的承租者幾乎多為外來人員，即北京所謂的「低端人口」 ，這些「低端人口」收入低，買不起樓或不在異鄉置業而成為租客。這些「低端人口」多收入低，能夠承擔的租務負擔能力也低，租務市場以這批人為主，租金欲升無力，低租金回報，不及百分之一的回報，就成為與高房價極為鮮明的對比了。
賣掉內地樓，買入香港樓：租金套利的好營生
香港樓市的結構與內地極為不同。香港私房普及率只略微超過50%。租務市場比內地多元得很。一方面，香港市民收入比內地尚高出二倍以上，自然能夠負擔的租金比內地高很多。同時香港租客不像內地城市限於「低端人口」，有一部分更簡直是「高端人口」了。因為香港有很多高級行政人員由公司支付居住費用。能承擔很高的住宅租金。這樣，香港住宅這些年來雖然也有一定升幅，但升幅遠不及內地，而且租金幾年來也有所上升。這樣，港樓的租金回報率與內地的差距是大幅擴大了。
這樣比如說一個在廈門擁有兩個市值千萬（其實相當普遍）的住宅，一個自住，如果選擇賣出另一個套現千萬人民幣（1,200多萬港元），足以在香港買入兩個小型單位。如果出租每月超過3萬租金，回報非內地可同日而語。在這樣的情況下，如果內地房市作為政策工具有五至十年，港樓可能會長年在脫離經濟現實下運行。你說怎麼辦！
