1948年《亞拔高比報告書》可說是香港規劃史上第一份策略性規劃。其後自1970年代起，政府每10年便全面檢討「全港發展策略」，以求與時並進，滿足新的需要和期望，應對挑戰，為香港的土地發展訂下方向。
《香港2030＋：跨越2030年的規劃遠景與策略》（《香港2030＋》）是這系列策略性規劃的最新版本。《香港2030＋》最終報告於2021年10月8日公布。
報告闡述香港2030年以後全港空間發展策略，當中包括評估全港由2019至2048年的30年期內整體土地需求及供應，以及制訂土地供應來源的概念性空間規劃框架。
這顯示了一個包含現有、已落實及擬議市區樞紐的兩個都會區（即維港都會區、北部都會區）和兩條發展走廊（即兩條南北走向的西部經濟走廊和東部知識及科技走廊），以及概念性運輸走廊緊密交織的網絡。兩個都會區將分別新增提供1000公頃（交椅洲人工島）和北都2300公頃的可發展用地。
其後，其他區域性的可行性研究、規劃及工程研究相繼啟動，其中就新界北整體發展的多個地區進行多項研究。這些地區包括新田／落馬洲發展樞紐、古洞北新發展區、新田南（以新田站為中心）、新界北新市鎮（涵蓋香園圍、坪輋、打鼓嶺、恐龍坑和皇后山）、文錦渡物流走廊、沙嶺數據園和牛潭尾等。
跨區域規劃協調必不可少
這些研究都由不同顧問團隊承接，研究範圍、內容和深度理所當然是由規劃署主導。研究成果陸續出台，筆者發現其中有功能錯配及欠缺橫跨北都的宏觀考慮。
首先，新田科技城的600多公頃規劃中，沒有將鐵坑山和馬草壟區域納入研究範圍，忽略了兩個區域可作河套香港園區擴展部分的可能。其次，在考慮新田南和牛潭尾的規劃時，未有更好協調大學城和住宅區的兩個功能。
先談一下新田科技城。在原來河套香港園區的87公頃基礎上，計劃在落馬洲管制站原址、新田南，以及從三寶樹濕地保育公園中切割出來的150公頃魚塘濕地，湊夠300公頃土地用作創科產業用途。目前政府是計劃以高密度發展原則，試圖在該300公頃土地興建700萬平方米的創科樓面面積，土地整體容積率達2.33。
按照一般大片土地開發的土地預算，是要先扣除綠化和道路所佔的40%；餘下的60%，其中20%至30%要分拆做商業、住宅、政府機構、生活配套、文化體育等用途。就算留給創科產業用途的土地是40%，其淨容積率則高達5.825。如此高容積率，加上創科產業需要較一般用途為高的層高，將令整個創科園，無論從城市景觀和城市通風角度考慮，都極為不理想。
河套香港園區的擴展方案
筆者建議保留150公頃魚塘，然後在鐵坑山和馬草壟覓地闢作河套香港園區的3期和4期，較符合可持續發展的城市規劃和城市設計原則。
經研究，按此重新部署，建議各組團的土地面積和創科建築面積分配如附表。
這樣安排，是把所計劃中的700萬平方米創科建築樓面面積，分攤在第3期和第4期土地上，讓整個河套創科園區計劃能更達至締造宜業宜居優美環境的目標。
如此布局，河套香港創科園區，跨河北接河套深圳園區，南通鐵坑山和落馬洲，東連馬草壟再連沙嶺數據園，更與原來的東部知識及科技走廊接龍。如此一個創科產業布局大挪移，令新舊創科產業園區緊湊地連成一個「北都創科走廊」。
交通接駁方面，東部知識及科技走廊沿着東鐵和落馬洲支線，基本貫穿整個北都創科走廊，加上提早在古洞站增建支線或接駁系統至鐵坑山和河套香港園區，可提早令兩個園區有鐵路直達其心臟地帶，總好比要等到2034年北環線完工後，才考慮有延伸鐵路接駁新田南、洲頭和河套香港園區。
新田南和牛潭尾功能互換
至於新田南和牛潭尾，大可將兩個區域的規劃合併考慮。其實新田南更適合做大學城，因為該區較多綠化地帶、球場、村落和低密度住宅區，且與鄰近創科園區有協同效應；而牛潭尾反而更適合做中、高密度住宅區。
如此乾坤大挪移後，河套香港園區及其擴展部分，將擁抱三寶樹和蠔殼圍兩大片濕地保護公園，達至發展與保育的均衡共生，亦為創科園區人員提供一個自然生態的後花園。
規劃是個為城市謀發展的靈活工具，應該與時俱進，從全港性策略規劃至區域規劃，以至區域間的規劃協調，作定時或不定時調整，達至最佳的經濟、社會和環境效益。此重組調整後的藍圖，更能讓投資者有更多肯定性和信心，投資意欲也自然大增。
北都是香港土地發展史上前所未有的大計劃，它不只是香港未來20年甚或更長時間的經濟發展新引擎，更是為「北創科」的戰略重心移至與深圳和大灣區的對接口，是大灣區發展充分發揮「一國兩制、一河兩岸、一園兩區」優勢的橋頭堡。創科園區更是北都的旗艦工程，不容有失。
近日官商大合奏，誓師出發建設好北部都會區。回頭細想，商界仍對整個北都發展有許多的不清晰、不明朗和不肯定因素，因而採取非常謹慎的態度。
上述的不明朗因素包括：（1）創科園長期發展規模的終極目標；（2）創科園整體發展計劃的可持續性；（3）創科園整體發展計劃的市場反應；（4）創科園基建設施的政府投入力度；（5）創科園交通設施的投入服務時間；（6）創科園與周邊區域發展的協同效益；（7）中美博弈對香港短中期發展的影響；（8）深圳樓價對北都區物業市場的影響；（9）政府副總部遷北部都會區的可能。
以上種種疑問在商界腦海中揮之不散時，試問他們又如何能下定決心作大量投資呢？歸根究柢，一個清晰合理的北都整體規劃調整，看來是增加前景肯定性的第一步。
過往經濟好的時候，政府主導的新發展區規劃，地皮都能夠在預期範圍內在市場有序消化。今非昔比，是時候區域規劃也應該汲取商界和專業界意見，精準地為北都大計作適當調整。
政府又未嘗不可與商界坐下來，共謀一個切實可行的北都大計。
原刊於《明報》，本社獲作者授權轉載。
