土地供應專責小組認為，在小組研究過的各種可能的土地來源中，發展商擁有的新界農地，可以在中短期開發為建屋用地。各大地產商手上擁有的新界農地，估計達1,000公頃，等於已建設區內公私營房屋土地面積的四分之一。
這些土地已囤積多年，為什麼沒有開發？地產商都是上市公司，股價受公司業績影響；有地囤而不用，對公司沒有好處。有部分農地或許曾經申請過改劃發展用途，但因欠缺基建配套設施而不獲批准。不過，最大的障礙其實是有關補地價的爭議：土地改變用途前後價值的差額，就是發展商要繳付的補地價。政府對土地的估值，地產商往往不同意；雙方爭議多年未能達成協議，土地便不能發展。地產商從營利考慮，一定不肯多付給政府；政府為怕被指「官商勾結」，又一定不肯讓地產商佔到便宜，於是便談不攏。
政府處理土地的兩難
事實上，當政府好不容易和地產商就補地價達成協議，發展項目可以成功開展時，指責政府向地產商輸送利益的批評聲音便會立即響起。例如前些時某地產商在馬鞍山西沙路的一個項目補地價商議成功，每平方呎樓面補地價3,200元；便有評論比較說，剛推出的港島樓盤售價每平方呎接近50,000元，西沙路附近的樓盤售價亦達每平方呎17,000元，政府還不是「明益」這地產商？
其實這比較並不公平：該新項目發展的土地完全未有基建設施，即是所謂「生地」，發展商要承擔「三通一平」的費用；政府評估地價時不能不計算土地由「生」變「熟」的成本。這例子正好說明，政府評估補地價時會有寧高莫低的壓力。
為推進新界私人擁有農地的發展，土地小組建議由政府為這些土地提供基礎建設。政府不會免費為私人土地提供基建；基建成本必然要反映在地價上，即發展商要繳付的補地價，一定高於未有基建的「生地」。但是，小組仍擔心這安排會被指「官商勾結」。所以小組堅持，由政府提供基建的私人土地，必須劃出一定比例興建公營房屋，確保社會利益和發展商的利益兩者相稱。
這發展模式，叫做「公私營合作」；是否行得通，最終還要看補地價的標準如何釐定。
原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。
