近日政府透露，去年底共有近萬套新落成住房仍未發售或放租，相等全年新增供應一半之多。放風應防範囤積居奇，包括開徵空置稅。消息傳出後，輿論紛紜，有人獻策如何實踐，有人質疑徒勞無功，有人力證弄巧反拙，各有理據。
令邊際供應不升反跌
不過，某個水平的空置率屬於經濟現象，就如自然失業率，始終不能以行政手段來解決，所以若貿然開徵空置稅，恐怕只會給當前房屋問題添煩添亂，令其更難解決。
猶記得戰後重光，實施租務管制，本是權宜之計，待經濟復元便撤銷，卻不斷變奏延續，換湯不換藥，導致舊樓殘破失修，令不少人始料不及。租務管制是經典經濟課題，箇中道理是邊際收益每況愈下，業主不願修葺保養，邊際投資萎縮，形成惡性循環。空置稅乃異曲同工，會令邊際供應不升反跌，就如當前「辣招」制約了二手供應般，產生更大問題。
自由市場是經濟學之本，供求與價格均衡點是入門之道。回歸20年時，歷四屆政府三任行政長官，房地產政策三變，樓價大起大落，供求仍錯配，且每況愈下，關鍵是拿捏供求價格互動性欠準確。建屋周期長，供應循環以年計，價格彈性低；置業需求循環無定，價格彈性高。故樓價升跌波動，需求因素大於供應。
樓價飆升，置業者惶恐失算，邊際剛性需求支撐下不跌反升，有賴二手市場彈性高，拉動邊際供應平衡。若業主也善價而沽，邊際供應停滯不前，此消彼長，樓價乃節節上揚。近年稅務及按揭「辣招」雙管齊下，壓制置業需求弄巧反拙，就是此道理。二手市場萎縮，無從發揮邊際效應，發展商新盤當道，樓價易升難跌。邊際效應是經濟規律，開徵空置稅縮窄私樓邊際供求，揠苗助長，只會事倍功半。
首任董建華政府提出每年建屋「八萬五」，平抑地價樓價，卻忽略過渡期批地限制（每年50公頃）自動失效，供求主客易位，即使沒有「亞洲金融風暴」及「沙士瘟疫」肆虐，樓市也下調。政府鴻圖大計，實際超越既有資源及能力，期票能否兌現屬未知數，心理影響大於實質。樓價連年下滑，是客觀形勢轉變和需求萎縮，形成惡性循環。置業者觀望預期撈底，邊際需求不升反跌，業主惜售期待反彈，邊際供應停滯不前。
其實政府忽視現實，九七回歸時住房已比住戶多，平均每100家住戶有105家住房，多出單位應是結構性空置，正招租放售或待交收分配者（見表）。分類比率以私人樓房最低（104%），而資助置業（居屋）最高（109%）。
可見樓市癥結，是公屋私樓之間供求錯配，置業選址面積錯配，而非簡單失衡，「八萬五」期票變成心魔夢魘。回歸之際，金融風暴席捲亞洲，樓市借勢調整，及後「沙士瘟疫」肆虐，樓市雪上加霜。董建華首任5年，熱門屋苑樓價下跌60%之多。他於2002年連任時，住房對住戶比率上升至107%，其中私樓比率更高至111%，遠超結構性空置水平，印證供求周期有別，需求彈性遠大於供應。
住房供求錯配未見改善
曾蔭權2005年中接任行政長官，撥亂反正卻顧此失彼。惶恐地價樓價循環下滑，拖累經濟金融，推出「九招」穩定市場，卻過猶不及，尤其停建居屋及以勾地替代拍賣及投標最具爭議，也埋下公營房屋供不應求的伏線。
勾地是政府不主動招標競投，改由發展商申請拍賣，繳納按金承諾底價。表面上地價回穩，而且成交遠高出底價，實情是大發展商財雄勢大，後發先至借艇割禾，原勾地者枉費心機。不過彼接任後，樓價反覆起落不大，顯示治標之策見效，穩住陣腳。
2007年，政府換屆，曾氏當選連任，住房對住戶比率升至113%，其中私樓比率更高至116%，反映「九招」治標不治本。好景不常，翌年金融海嘯肆虐全球，美國採取非常措施，銀根量化寬鬆，利息降至近零，美元泛濫，熱錢流竄，香港首當其衝。政府錯判形勢，誤以為歷史重演，樓市邊際需求萎縮，控制邊際供應不容有失。
政府忽略人民幣2005年外匯改革後連年升值，熱錢湧至，投機港元脫鈎轉錨，與人民幣併軌。此消彼長，資產通脹推動邊際需求，政府擇善固執，未有調整策略，邊際供應原地踏步，供求失衡錯配，樓價乃升勢未止。7年任內樓價飆升83%，非意料之外。
梁振英政府2012年上場，闖關治本卻不得其法，以為簡單開源節流，開拓土地擴大邊際供應，藉「辣招」加「辣」抑制邊際需求，市場自會恢復平衡。長遠土地策略，10年建屋規劃遠水難救近火；見縫插針，即使無地區阻力規劃障礙，邊際供應也杯水車薪，稅務及按揭「辣招」則失多於得。
試行「白表居屋二手」與「綠表公屋置其居」計劃，驗證資助置業市場化，縮窄邊際供求，但並未限制居屋及公屋流入私樓市場，徒勞無功。試問左手加緊覓地建屋，右手放行變身私樓，自相矛盾，供求如何平衡？
回顧上場之際，形勢絕非簡單供求失衡，住房對住戶比率偏高（109%），其中私樓比率更高企114%。10年來有一成多私樓單位無人常居，外來投資是原因之一，供求錯配也不容忽視。有人無屋住，有屋無人住，劏房變本加厲，是佐證。
針無兩頭利，「辣招」既壓縮邊際需求，也削弱邊際供應的彈性；既抑制置業投資，亦窒息換樓需求，轉手盤供應減半；既排斥邊緣置業，亦癱瘓二手市場。於是，樓價便被新盤牽制，發展商便可反客為主，新盤將貨就價，面積日小而呎價日高。難怪5年任內，「辣招」新猷接二連三，樓價卻節節上升60%，住房供求錯配未見改善，且每況愈下，出租公屋輪候更長。值得深思者，是大學畢業生輪候公屋驟增，原因是薪金追不上樓價，而申請資格入息上限連年提高。
去年，林鄭月娥政府上場，徹底重整置業階梯治標治本，資助置業市場化是重點，成效未卜，且拭目以待。常設「白居二」及「綠置居」，推行「首次置業上車盤」，擴大資助置業範疇，有助拉近基層邊際供求。不過，「綠置居」分拆自出租公屋，「白居二」是居屋轉手買賣，「首置上車盤」分拆自私樓，只是零和再分配，其實整體供應不變。
土地專責組沒具體方案
此消彼長，公屋及私樓邊際供應減少，影響可大可小。此外政府實際分隔公營及私營房屋，各自市場，一勞永逸拆解困局，卻未有借鑑外地經驗，大刀闊斧凍結居屋公屋補地價安排，既可避免供應流失，也可增加資助置業政策的彈性。
土地專責小組也未孚眾望，分心填平水庫、發展貨櫃碼頭上蓋等紙上談兵；費神收回康樂會用地、改劃保育地帶等政治更只會兩面不討好，卻拿不出具體方案配合政府新思維，縮窄公屋私樓邊際供求。上屆政府制定長遠策略，遠水難救近火，已足為鑑。況且變更土地用途有法可依，不應繞過城市規劃公開程序，訴諸輿論群情，變相先入為主。
十多年來，私樓住房多出住戶14%左右，單位無人常居不一定是空置。以傳統結構性空置率5%計，即使實際空置者有3%，開徵空置稅也雷聲大雨點小於事無補，邊際供應也未必顯著改善，而行政費訴訟費大增，甚至得不償失。
況且上有政策下有對策，例如加拿大溫哥華開徵住房空置稅，是樓價估值1%，業主聘管家留宿避稅。市政府擬加稅反制，凡業主是國外或省外人，不繳納入息或利得稅者，須加徵2%，堵塞漏洞，佐證一法立一弊生，沒完沒了。處此關鍵時刻，特區政府新思維新政策還未及實踐驗證，何苦又捨本逐末，節外生枝？
原刊於《信報》，本社獲作者授權轉載。
