在6月最後的一個星期，亦即政府新班子上任近一周年的時候，政府宣告了六項房屋新措施，其中新居屋的定價，令市場震撼。因為定價會是市場價的52折，政府聲言要重燃市民置業的希望。
早前推出的新居屋，入票已有10多萬，而當時預計只是沿用過往方法，以市場7折發售。但現在是市價的52折，比預期更低。政府亦將會開放其他人重新申請是次居屋。經濟學原理會告訴大家，價格愈平，需求量就愈大，相信屆時會有不少新的家庭加入申請。但中籤機會就相應降低，因為居屋折讓愈大，代表中籤的「着數」愈多，情況就如六合彩，彩池愈大購買的人數愈多。
居屋大幅減價，並沒有消除房屋供應不足的問題，只是令更多人有能力申請或買得起居屋，而申請人的財務負擔，亦大大削減。對於中籤的居屋業主來說，不用把大部分工資用作供樓，可以有空間做其他的事情；而未有中籤者，起碼新居屋較容易負擔，特別對於家庭收入不算很豐裕的人，最低限度多了一個置業機會，重燃置業希望，對於年輕人的人生觀有正面幫助。因為社會有一種說法，就是為何年輕人對社會有那麼多不滿？原因之一就是置業難，就算工資待遇不差，也很難置業。於是把心一橫，把工資花在物質之上，看演唱會、到處旅遊或以享樂為先。這種心態是因為置業希望難以達成，於是便扭曲消費決定。新居屋的定價，或許令他們較容易上車。但除非政府能找到足夠土地興建資助性房屋，否則這個置業希望，只有少數人能受惠。
負擔能力與市價完全脫鈎
新居屋的定價強調可負擔能力，所以才定為市價52折的，而以往是市價的7折。兩者的分別，在於所謂可負擔能力，是要與市價完全脫鈎；而現在價與市價比較究竟折讓多少的這種說法，只是方便理解，某程度上代表社會資助了多少資源於居屋業主而已。如用市民可負擔能力計算居屋定價，原則上，也有可能出現居屋售價低於建造成本的情況。
要了解這個定價的計算，要先了解以下的參數。現時白表申請的家庭每月入息上限為57,000元（見圖），這是扣除了強積金供款之後的數字。換句話說，亦即家庭收入低於此限，便能以白表申請居屋。但這個上限是怎樣釐定呢？據了解，這個入息限額，是根據市場上私樓價格的交易狀況而制定的。如家庭收入低於這上限，應該較難買到私人物業。這上限的制定是有其邏輯的，亦即市民如果未能在私樓市場置業，便需要政府幫忙。但問題是這個上限的制定，是基於私樓價格變動。而樓價的變動，又未必與工資增長或家庭收入變動而同步。
建議居屋定價的新安排，是首先採用非業主住戶的家庭每月入息中位數作基準，2017年第四季數字是39,500元。採樣對象是非業主住戶，亦即名義上沒有擁有物業的家庭，房屋是用來住，不是用來炒賣；所以未曾擁有物業的市民優先。但這些人士，其中有些是年輕的高收入群，他們可能只是缺乏首期，但仍能供得起私人物業，只因為申請居屋上限仍然是57,000元，所以他們不能參與了。政府便可能要用首次置業計劃或其他方式協助他們上車，亦即政府強調的重建置業階梯。
除了使用非業主住戶入息中位數之外，政策還確保每期居屋可負擔的單位數量由最少50%，增至最少75%。而所謂可負擔的意思，是指如果家庭月收入中位數39,500元，按照一些假設，一般例如每月供款不超過家庭入息的X成（四成？）首期X成（一成？），按揭年期X年（20年？）等而制定。當這些變數固定下來，便能計算出他們能夠負擔的最高樓價。
過往要求是每期居屋要有一半單位售價，是家庭能夠負擔的，但今次就提升至75%。換句話說，亦即家庭收入為39,500元，在這一期居屋供應之中，有75%的物業，都是能夠負擔，買得起及住得起，而不論單位的大小，所處的區域是香港、九龍或新界。
要注意一點，所謂可負擔的意思是指居屋售價，而這售價高低，是繫於單位的大小以及所處的區域。如果這期大單位愈多，因為呎數愈大，售價愈貴的關係，只要超逾了25%的限制，按照機制，計算出來的市價折讓就會愈大！同樣地，如果居屋推出的地點位處市區，超逾了25%的數量的話，超出比例愈高，相對於市價折讓便愈大。
市區居屋較受歡迎
不同地區的居屋價格差異又有沒有計算？而所謂折讓又怎樣計算？房屋所處的地區差異，應該是按照所處的地區的市值而計算，然後，再按上述可負擔能力，能夠購買75%的單位，再計出整體折讓率，而這折讓是適用於本期居屋所有屋苑。所以不同地區的價格差異已計算在內。
翻查未開售三個居屋所在地，長沙灣凱樂苑有2,522個單位；啟德啟朗苑有683個單位；東涌裕泰苑有1,226個單位，總數供應共4,431個單位。假設這三個屋苑的單位大細組合相若，而市區所佔數目達72%！市區樓價比新界貴，所以計算出來的折讓較大是可了解的！而這個52折，只是適用今次居屋申請，而下一期折讓多少，要視乎居屋所處區域，以及大單位的數目量。
所謂「買得愈大，慳得愈多」，在折扣高的情況下，只要負擔得起，似乎買市區居屋、以及較大單位，得益較大。如考慮到將來轉讓，潛在回報也是一個考慮。可預期的是，市區的居屋會較受歡迎。
如果有一期居屋，供應全在新界區，而且單位面積較小的話，計算出來的折讓率可能會較少。如果單看折讓率，比較不同期數居屋的折扣率，可能會造成誤解，使人覺得存在不公平的情況。而這亦是使用可負擔能力去計算售價其中一個要注意的事項。要讓市民知悉，這個折讓率只是一個參考。
當售價比市價有大幅折讓，應否有更嚴格的轉售限制？而這個折讓比率，是否應是將來補價的基準？有沒有更好的方法？而綠表二手市場、白居二以及居屋補價機制又應該怎樣理順，這一連串的問題，是實施新居屋定價模式要考慮的問題。
