第一次接觸貴陽地房地產是在2009年底，在參觀了當時正在建設二期的保利溫泉新城後，我寫了一篇博客＜有趣的貴陽住房市場＞（財新網），感嘆於每個地產項目就像在造一座新城。時隔幾年，這場造城運動愈演愈烈，到2013年以花果園棚戶區改造項目，以及中天未來方舟國家綠色生態示範城區項目為首的多個建築面積在200萬平方米以上的在建項目林立於貴陽的舊城、新城。而這些新住房項目的規模都數倍或數十倍於當初我驚嘆的溫泉新城。
花果園規劃建築面積達到驚人的1830萬平方米，規劃居住人口35萬人，項目包括16萬平方米濕地生態公園、260米60層雙塔國際甲級辦公大樓、25萬平方米大型購物中心、 22萬平方米時尚商業水街、60萬平方米辦公、60萬平方米商業、首家五星級療養院、308米IMAX3D巨幕影院等。
未來方舟按照規劃，2018年將屹立一座容納17萬人、建築面積達到720萬平方米的巨型樓盤。它包括70萬平方米大型生態辦公集群、濱水風情商業街、10萬平方米大型商業MALL、大型山體主題公園、海洋館等。
貴陽近郊，兩個在建住房項目：中鐵．國際生態城和中天．假日方舟的規劃建築面積分別達2440萬平方米和1200萬平方米。
這些項目的單體規模在國內乃至國際都是罕見的，同時多個如此規模的項目雲集在一個欠發達的省會城市（省會城市2012經濟排名第26位），引來了許多質疑，貴陽住房市場甚至被標註為「鄂爾多斯2.0」。但筆者在幾年的連續關注中發現，貴陽地產市場並非一個鄂爾多斯式的「空城」、「鬼城」，而是一個難得的可以多維度分析的特殊案例。
區域發展優勢為需求提供了一定的支撐
2013年5月我曾對中國一、二、三城市房地產市場做了個供需分析（如下圖），分析顯示貴陽住房市場的人均土地供應情況相對其他中西部城市並沒未顯示出嚴重的供給過度現象；但相對其偏低的經濟發展水平而已，貴陽的住房價格上漲空間不大。
圖：人均住房土地供應與人均GDP水平比較
實地調查顯示，前文提到的幾個超大型樓盤的銷售均價均在3000-5000元／平米區間，同時地產商紛紛通過配套教育、醫療、商業服務等多項公眾服務增加房屋的內含價值，吸引了相對數量貴州省其他市縣居民的購買。由於存在巨大的潛在供給，其房價預期平穩甚至偏悲觀，因此投機性購房需求較小，更多的剛性需求和改善型需求可以較容易的得到滿足。
貴陽市的區域發展優勢與鄂爾多斯的產業、人口特徵都存在顯著不同，其住房供給地合理性值得進一步分析。過去幾年國家對貴州省的政策傾斜所帶來的經濟高增長（2010-2013年GDP增長均超過10%）不斷提高當地的購買能力，同時作為省會城市，貴陽可以享受到區域經濟聚集效應帶來的人口聚集。這些因素都為貴陽住房市場的需求提供了支撐。
結合數據分析與實地調查，個人認為貴陽的地產價格在未來一段時間將維持平穩，住房的使用價值（而非投資價值）仍主導市場需求。
差異化的項目設計滿足不同購房需求
2013年全國單體樓盤項目銷售額排名中，花果園項目銷售排名全國第一，未來方舟項目排名第五。在2010-12年，花果園項目保持了連續14個月單月銷售過千套的銷售記錄。在一個預計供應充分的市場上，這樣的銷售業績似乎更好地表達了購買者的真實需求。
在對花果園項目的調查中我們發現，這個棚戶區改造項目的樓房間距很近，以小戶型為主，居住環境一般，但價格在3000-4000元／平米，購房者可以獲得貴陽市居民同等的教育、醫療、以及社區內現代化的各種商業服務。與上述特點相一致的，我們發現該樓盤的主力購買者為省內其他市縣甚至鄉村居民。相對他們的原居住地，省會城市的公共服務設施和社會保障體系更好，而很多縣城的房價已經追平甚至超過了花果園項目的售價，再加上高樓、購物MALL，IMAX電影城等帶有現代都市標籤的設施，其過去幾年良好的銷售業績似乎不難理解了。
貴陽本地的購買者似乎更加青睞未來方舟項目，7公里水岸、幾十米寬的水面、6座造型各異的吊橋、雙向6車道的沿岸道路，如此的社區景觀，相對其4000-5000元／平米的售價，在加上中天集團在其建成大型社區項目中展現的良好社區配套，使得該項目受到許多改善性住房需求者的喜愛。
調查中看到的其他大型項目也都以滿足某一類需求而尋找到其特定的消費群體，如中鐵國際生態城，以實用的戶型，低密度的開發，大方的免費花園配送，吸引了不少追求居住環境的高端客戶。
上述分析幫助我們理解了過去幾年大型住房項目的對於滿足各類住房需求的貢獻，但也引發了對其未來的擔心。作為長期使用品，在人口、購買能力沒有顯著變化的條件下，住房需求的釋放具有一次性的特點，貴陽的住房供應模式似乎面臨新的轉變。
超大型住房項目開發的合理性及負面後果
在不同階段看同一市場產生的不同評價，是我在調研貴陽地產市場中感受到的另一個有趣的地方。作為一個經濟欠發達地區的城市，政府收入有限，城市公共設施的投入嚴重不足。超大型住房項目使得政府有機會將大量的公共設施建設以較低地價為條件轉嫁給開發商，借助開發商的資金為居民提供教育、醫療、道路交通、水電供應等等公共服務。這種做法，在政府收入有限的條件下較快的實現了公共服務的改善，應該說是有其合理性和積極面的。其合理性在實施的前段尤為突出，難以啟動舊城改造獲得推動，新區建設成片實施，新學校、新醫院快速增多，居民住房條件在相對穩定的房價下獲得顯著提升。
這些都讓一、兩年前實地調研的我激動不已，但隨着愈來愈多大樓盤的逐漸開發，其負面後果也漸漸顯現出來。實地調查中發現，人口聚集導致城市交通在每個新小區附近都面臨異常的壓力，超大型居住社區與城市其他功能區之間的交通擁堵問題變得日益嚴重。此外，各個項目小區水電需求的巨大增長與全市整體供應能力之間的矛盾也不斷升級，公共服務呈現出系統性問題。這些問題的出現似乎對社區可承受的最大規模提供了邊界，也為政府可以轉嫁的公共服務提出了一些限制條件。
新一輪轉變
我們觀察到的各種現像都預示着貴陽住房市場的新一輪轉變。或許這種轉變已經開始，事實上，從去年開始，當地政府已經終止了新大型住房項目的審批，轉而大力推動城市新區產業建設，努力提升當地經濟實力。這一政策意味着未來貴陽住房供給將較為穩定，而經濟發展將會帶來更多的有效需求。此外，貴陽夏季涼爽的氣候（夏季平均溫度為23.2℃，最高溫度平均在25-28℃之間，在最熱的7月下旬，平均氣溫也僅為23.7℃）及其不斷改善的居住條件和較低的購買成本，也開始吸引一些外省的購房者（觀察到愈來愈多重慶、武漢居民到貴陽購房、租房避暑）。整體來看，貴陽住房市場下跌風險有限，未來幾年預計仍將維持平穩。
相信未來的貴陽住房市場仍會繼續有趣，值得期待。
