封面圖片：香港樓市風險高，樓價早已漲到雲端，今次香港政府重手對購買第二套房的港民加稅，可以預期對香港樓市會很快的造成影響。（亞新社）
政府在週五傍晚給了市民一個大禮：對香港居民購買第二層樓比照非永久居民購買樓房一樣課徵15%的稅，隔天11月6日立即生效。
香港樓市風險高，樓價早已漲到雲端，今次香港政府重手對購買第二套房的港民加稅，可以預期對香港樓市會很快的造成影響。不過，即使香港政府沒有推出這個新的政策，香港的樓市也已是強弩之末。經濟不好，零售業連續20個月衰退，今年3到9月的房價卻比去年同期上漲，這就是虛漲，虛的東西總有一天要和現實接軌。有些人以為內地投資者湧入香港投資，香港的樓市不會垮。要看看內地居民是不是支撐香港的保證，上街逛逛最準確。看看沿街的周大福店面，以前滿是內地遊客，現在有些店舖的店員比顧客還多；前兩年銅鑼灣的旺舖舖租還屢創新高，一舖難求，現在一些旺舖已拉下大門，鐵捲門上貼着密密麻麻的中介招租資訊。香港的市道告訴我們，內地來的消費不是一種不變的保證。
香港的地產商早知樓市快不行，所以推出愈來愈細的劏房，造成房價可負擔的假象，以前500萬可以買到600平方呎的單位，現在500萬只買得到200平方呎；另外一個發展商推市的手法就是提供免入息審查的逾九成按揭，這些做法讓實際上無法負擔房價的民眾以為自己看到一線曙光，為了圓一個當業主的夢想而飛蛾撲火。
從世界的角度看香港樓市
長期住在香港的居民對於高漲的樓價可能已經習慣而視為常態，下面舉一個簡單的例子比較本港現在的樓價有多麼離地。
一個業主有500萬港幣，這500萬港幣他可以選擇在不同的地方投資。香港的租金報酬率大約在2.5%，美國大約在6%，如果此業主在香港買了一個單位放租，每年的租金有125,000港幣，如果他選擇在美國買了一個單位放租，他每年的租金可以有30萬。在這種情況下，他在美國購買物業的話租金收入多出超過一倍，單單從租金報酬率就可以套利。套利的方法就是在香港花125,000元租房，然後把錢拿去美國買房收30萬的租金，一年下來可以有175,000元的收益。美國是有比較高的房屋稅，但是同樣的，香港的物業以屋苑為主，屋苑每個月都有管理費，美國的物業以獨立屋為主，獨立屋沒有管理費，也許加加減減後沒有到超過雙倍收益的差異，但是絕不影響到這項分析結果的指標性。
對於一個業主來說，買樓重視的不外乎樓價的漲幅潛力和租金報酬率，除了租金報酬率，我們也來看一下兩地的樓價升值潛力。樓價的漲幅和當地的經濟成長息息相關，香港的零售業已經連續衰退快兩年，連不關心財金新聞的人都知道香港現在的經濟發展遲緩；相反地，美國這兩年的就業市場持續改善，前幾天剛出爐的10月份ISM製造業指數是51.9，好於預期。一般來說指數高於50表示製造業正處於擴張狀態，也就是顯示經濟狀況強。這兩個經濟體的數據放在一起比較，哪一個市場的樓市升值潛力高自然顯而易見。
為什麼拿美國跟香港做比較而不拿英國跟香港做比較？因為港幣高度連動美元，貨幣走勢一致可以消弭因為匯率走勢不同向而帶來的獲利差異。拿英國和香港的樓市做比較，也許在租金報酬率英國高一些，但是英鎊走貶會侵蝕到實際上換回港幣的收益。在做海外投資的時候，匯率風險是一件很重要的事情，港幣和美元高度連動的這個特質，消除了香港居民投資美國樓市的匯率風險，讓香港居民在投資美國樓市上有顯著的優勢。
投資的風險控管和獲利多少同樣重要，香港的樓市目前風險已高，提醒還未上車的朋友，多看、多聽、多想，群眾搶市的效應是虛幻的，避免自己的資產成為負資產才是實際的。
